金茂服务：用核心数据透视竞争力稳步增长

文/乐居财经 徐酒眠

展望未来，“锚定‘五年再造新金茂服务’的高质量发展目标”。

地产行业持续低迷，与之关联度较高的物管行业也仍处在深度调整期，高质量发展成为物企们共同的期许，但相当一部分物企仍不得不面对骨感的现实：营收失速、利润缩减甚至亏损、规模放缓、大额计提、现金流备受考验……

行业风浪起，金茂服务（00816.HK）业绩持续高质发展、财务稳中向好、深耕多元业态，并形成了自身差异化竞争力。在上市物企拟定发展目标普遍谨慎的背景下，颇有底气地提出了五年发展计划。

过去的2023年，金茂服务实现收入27.04亿元，总收入同比增长11.0%；盈利方面，同期录得毛利润约7.47亿元、净利润约3.43亿元、股东应占溢利为3.37亿元；毛利率、净利率保持了行业较高水平，分别约为27.6%、12.7%。

据乐居财经《物业K线》统计，目前如期刊发2023年财报的57家上市物企，营收增速均值约为8.82%，毛利率、净利率均值则分别约为23.83%、6.30%。

规模方面，2023年，金茂服务合约面积破亿，达1.06亿平方米，较去年同期增长31.7%；在管面积约为8421万平方，同比增长48.1%。

良好的储备面积，未来规模增长确定性凸显。值得一提的是，在目前披露在管面积的48家上市物企中，金茂服务2023年的在管规模增速居于第二位。

业绩向好，金茂服务持续回报股东，宣布2023年末期股息每股派发金额为0.17港元。

聚焦高能级城市

今年年初，金茂服务发起了上市后的第二笔高质量收购，目标公司为北京市润物嘉业企业管理有限公司（简称“润物嘉业”）。

这家主营物业管理及相关服务、酒店运营等业务的国资品牌物企，在管项目多为中高端住宅、商业、写字楼，项目主要分布于北京、西安、长沙、广州等高能级一二线城市，且超过80%的在管项目集中于京津冀和西安。

“匹配本集团管理高端项目的战略定位，且该等项目与本集团在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应”，这是金茂服务看中润物嘉业的点，也是其过去多年的扩张路径。

目前，金茂服务已经建立起全国性业务，其中核心城市的高端物业一直是侧重点。

通过坚持细化拓展标尺，严把项目准入的原则，金茂服务去年新签约项目中签约面积同比大幅增长74%，签约项目一二线城市占比83%。截至2023年12月31日，其在管面积中，聚焦于高能级城市的占比达到约90%。

有品质的规模提升，进一步巩固了金茂服务在高端物业服务领域的竞争优势。报告期内，其第三方在管面积占比提升至46.6%。

与此同时，金茂服务也搭建好了多元稳定的优质服务生态。其在管面积中，包括321个住宅社区、180个非住宅物业，而后者主要涉及商写物业(主要是写字楼、商场)以及公共物业(如学校、政府设施及其他公共空间)。

有人说，虽然物业行业仍旧是一个“长坡薄雪”的赛道，规模很重要，但更重要的，是基于规模之上的独特竞争力。

2023年，金茂服务在博物馆、奥特莱斯等领域树立了一批优质项目。在基础服务之上，针对项目需求及特色打造出一系列专业化、定制化的服务方案。

比如在青州博物馆，金茂服务秉承“人性化 精细化 无打扰”的服务理念，为客户提供包括高效清洁、优质工程维修、高标准消控及安全管理在内的五位一体的一站式服务。

在北京房山的首创奥特莱斯，面对相比普通的购物中心，体量大、店铺多、业态全、车流客流集中、节庆活动多等特点，金茂服务因地制宜，并充分结合业主、商家以及顾客三方的需求，不断摸索积累商街管理经验，接管一年多来整体出租率上升至99%。

非周期性业务稳中有进

受益于高质量的规模增拓，金茂服务非周期性业务表现稳定且持续进步，全年收入同比增长18.8%。

非周期性业务就是指基础物管和社区增值业务。具体来看，2023年，金茂服务的基础物业管理服务收入约15.75亿元，同比增长30.5%；在收入中的占比从上一年同期的49.5%提升至58.2%，持续夯实了主营业务基本盘。

一般而言，规模增长、尤其是第三方市场的规模增长都会在一定程度上消解物企原有的盈利水平。不过金茂服务的基础物管毛利率基本稳定，2023年约为15.8%。

去年，金茂服务的社区增值服务收入约6.25亿元。而主要由于车位管理服务收入增加，该板块毛利率从上一年同期的40.4%进一步提升至43.7%。

值得一提的是，通过盘活存量、做优增量，延长服务增值链，金茂服务以资产经纪、空间资源、美居业务、社区生活等服务内容创造业绩增长的“新曲线”。

2023年，金茂服务周期性业务非业主增值服务收入约5.05亿元，在总收入中的占比从上一年同期的24.0%优化至18.7%。

此消彼长，周期性业务营收实现营收及占比增长，进一步凸显了金茂服务的营收结构的优化。

此外，值得一提的是，2023年通过精益管理，全面提升管理效率，金茂服务年内销管费用率降至11.4%，有效降低了经营成本。依托优质的经营底盘和精细化运营管理策略，金茂服务保持了稳健的财务状况，经营性现金流净额达4.5亿元，彰显了金茂服务稳定高潜特征，确保其在物业赛道的持续发展势头。

在复杂的环境下，坚持“高全新快”的战略定力，金茂服务交出了一份不错的答卷。几项核心业绩指标表现突出，向外界展现了其高质量发展的成果。

面向2024年，金茂服务表示，站在新的发展起点上将升级“1245”战略定力，锚定目标达成“服务品质卓越、规模有质增长、管理精益高效、价值市场认可”四项成功标尺，打造“物业管理、企服IFM、城市服务、智慧物联、能源管理”五条有市场竞争力的核心业务线，以全新战略牵引公司高质量发展。

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