解码“房企示范生”新城控股这一年：降压债务，融资不断破圈

刚刚过去的2023年，房地产市场经历深度调整，行业仍处于出清周期。此时还能够维持千亿营收难能可贵。连续6年现金流为正，为利润保持正增速构筑了一道护城河。新城控股(601155.SH) 也因此被贴上“房企示范生”的标签。

3月28日，新城控股对外披露2023年财报。报告期内，新城控股实现营业收入1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元。公司整体毛利率保持稳定，为19%。

可以明确的是，截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到2170万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。

经营内核稳定

2023年，新城控股持续坚守底线思维，确保稳定安全的财务基本面，财务结构得以进一步优化。

截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。2023年，公司整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。

商业运营的深度进阶，对经营现金流的稳定功不可没。2023年为新城商业“深度运营”战略升级元年，22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。截至报告期末，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。

在深度运营逻辑下，新城控股回归商业本质，旗下商业品牌吾悦广场充分发挥自身的规模化和平台化效应，强化构建“商场-商户-用户”共赢的消费场域。

报告期内，新城控股的商业运营总收入113亿，商管毛利占比达33%。自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出。2023年年报显示，该比例为2.55倍。

可以说，“轻重并举”的商业模式（改为：“住宅+商业”双轮驱动战略模式）整体是新城控股经营趋于稳定的内核。这对于支撑新城控股持续压降有息负债的效果也是显而易见的。

2023年年报显示，新城控股期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。

长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2023年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，这让其获得了监管机构和资本市场的认可，并在融资端多次取得突破，获取增量资金。据悉，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元，公司也将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。

融资破圈有术

新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势已成为业内共识，值得关注的是，新城控股还成立了专注于轻资产代建代管的业务平台（新增）“新城建管”，并已基本实现全国化布局。

2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米；公司聚焦“有回款的销售”，2023年实现回款金额812亿元，回款率107%，回款率位居行业前列，持续保障现金流安全。

与此同时，商业板块对新城控股整体业绩贡献率不断走高，并带来长期、稳定的现金流。2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

商业运营实力和商业盈利能力的不断提升，也让新城控股对于未来的发展前景充满信心。据透露，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座。

凭借双轮驱动战略优势和经营良好的基本面，新城控股获得了省市各级政府、监管机构和金融市场等各方面的支持、认可，并实现融资端的不断突破。

2023年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月，新城控股成功发行11亿元公司债；7月和12月在中债增全额担保支持下，成功发行两笔8.5亿元中期票据；此外，7月公司还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

近期经营性物业贷新规出台，对于有持有资产的房企而言，无疑是拓宽融资渠道的利好。新城控股旗下在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性现金流，也为新城控股的融资性现金流带来重要补充。2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

自2022年监管部门放行中债增融资以来，新城控股已成功发行四笔中债增全额担保中票。

降压负债与偿债上不负众望，新城控股还表示，会积极落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重。2023年全年，该公司已组织交付超14万套物业。