一枚“核弹”，成功激活广州楼市

3月，广州一手成交环比大涨100%，二手环比涨超90%。

对于小阳春这个成绩，不少人会归因为开发商的“以价换量”策略。

不可否认，各项目打价格牌，是促进这波成交的其中一个因素。

楼市君认为，能打破楼市僵持局面的关键，是去年底出台的建筑新规。

｜珠江新城航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

建筑新规，2024的楼市鲶鱼

咱们先回顾一下建筑新规。

去年11月，规自局正式发布《广州市建筑工程容积率计算办法》，其中提到了两点：

一、未来广州住宅户型可将阳台面积占比扩大到20%，按水平投影面积一半算计容建面。

二、套内建面超144平的复式住宅，层高最高能做到7.2米。

｜来源：广州市规划和自然资源网站

这一份建筑新规，看似只是针对住宅户型而设，但它带来了两重非常重要的改变：

首先，是从供应端口发生了一次革命性的产品升级。

今年，市场上出现了一批令人震惊的产品，比如保利云境、越秀观樾、西派天河序、保利华创都荟天珺等等。

这一批建筑新规后的全新盘入市，形成一种“鲶鱼效应”。

就正如15年前，诺基亚因为更新缓慢跌下神坛，被横空出世的iPhone取代。

比如白鹅潭，超过20个盘同时“在线”。保利和颂入市后，凭借最新的产品、更友好的价格，一举成为荔湾今年的新房销冠。

现在，只要一个盘出现了新规产品，再叠加一个强优势，比如学校、地铁...就能跑在前面。

从需求端看，产品新规除了刺激刚需客，更加触发了置换客的焦虑情绪，刺激他们入市。

比如楼市君的一位朋友，手握一套黄埔140平大户型、和海珠一套70多平二手小户型。

因为二胎，他既想留在老城区读书，但自家房子不够住，于是把房子放租出去，租了一套100+平的房子。

｜广州航拍

｜广州楼市发布 摄

直到最近，他看了今年某新盘后才松动了想法，对自家房子产生了焦虑情绪，抓紧卖一买一。

为啥会产生情绪变化？

目前，市面上楼龄在5年以上的二手小区，使用率主要在75-85%。

而同样是100方的户型，今年面世的新盘在使用面积上能多出20个方，一个大主套的面积。

｜大开窗设计示意图

技术生成

以海珠普遍6万起步的房价计算，买同样面积的新房，足足节省了100多万。

而且，新盘有更好的配套、更新的园林...这么一对比，业主手里的房子，瞬间不香了！

如果没有这个新规，二手业主不会急。正因为出了这么多新产品，业主怕自己的房子会淘汰，换房的效率就起来了。

如果说以前是害怕房价上涨的焦虑促成了买家出手，那么今年，担心产品升级带来的二手楼贬值则是一个奇妙的触发点。

贰

17万二手挂牌，只是一个开始

面对建筑新规后的产品问世，一部分二手业主已经在行动了。

截至3月，二手挂牌已经蹭蹭的上涨到17万套。

媲美挂牌速度的，还有业主的降价速度。广州二手的3月成交价，也跌到了2.8万/平的均价，环比下跌了10%。

｜ 来源：中原研究发展部

二手价格的回调，也直接带动了成交量。

根据贝壳数据显示，上周广州二手成交846套，平均一天成交12套，一个月之内环比上涨254%。

｜ 技术生成

业主的主动降价、成交的热度上涨，打破了此前的楼市僵局。

与此同时我们能看到，今年二手降价最狠的，正是120-140平的传统户型。

根据楼市君不完全统计，这批户型的降价幅度基本超过30万，最高接近500万。

｜来源：诸葛找房

尤其是有一手项目的板块，降价卖房的鲶鱼效应更加明显。

毕竟有对比才有伤害，一手的出现让部分二手竞争力下降。业主意识到不好卖，就开始主动加大降价幅度。

焦虑传导下，一个接着一个降价，从而带动整个板块的价格也降了。

广州各版块价格变动

来源：诸葛找房

板块
均价（元/平）
环比上月
黄村
63094 -1.67%
天河公园
-1.21%
坑口 37225 -3.79%
芳村
44144 -2.22%
黄石
-11.61%

现在，这个新规已经开始显现“药效”了。

并且，随着各区土拍不断，一手房的杀伤力会越来越强。

就在3月底，广州公布了2024年宅地供应计划，一共93宗宅地纳入名单。

除了无地可卖的越秀，天河、海珠等其他十区全都有新供应。

｜2024广州供地计划

| 图源：广州市规划和自然资源局

换言之，未来广州不管市区还是郊区，能在户型上“开挂”的项目越来越多。

截止目前，广州全市住宅去化周期延长至19.6个月，创近一年新高。

增加新房供应，导致的结果也很清晰，就是变相挤掉泡沫，让市场整体回归理性。

接下来，各位一定要看清楚一点：广州土拍越多，一手供应越大，对二手的围剿就越狠。

尤其那些户型落后，没有核心资源、没有稀缺地段、没有优质学位的二手，只会无人问津。

｜东部实拍图

｜广州楼市发布摄

在这个趋势面前，如果你“打不过”别人，不妨趁早加入置换大军。

有人就会担心：这个建筑新规，会不会让楼价一路向下呢？

事实上并不会。

新规让交投活跃起来，一二手的这种流通加快，相当于任督二脉打通，促进楼市成交积极向上。

这一招的实施，带来了消费升级和市场正向刺激，足见管理层还是很有智慧的。

对于大部分买家来说，最纠结的点无非是，现在的房价到底了吗？

我们可以从两组数据看：

一方面中国居民总储蓄率达到46%，位列全球最高，近四年新增储蓄量达到58万亿，说明大家手里是有钱的。

另一方面，2022年典型房企净利率已经开始转负，房价降无可降。

从宏观层面看，房价的底已经夯实。

当然，如今广州绝多数项目近期目标还是走量为主。

毕竟，之前成交低迷了那么长时间，市场大面积复苏尚需时日。

再者，接下来同板块内多盘竞争的局面，会越来越常见。

好地段的好产品，一定能跑出来。