许家印背后：“重庆首富”的顶级生意

来源丨 风声岛

作者丨海边的风声君

景来律师

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1991年3月，时任中央书记处书记的李瑞环来重庆视察。

此时重庆还没有黄花园大桥，也没有五黄路。虽然江北机场开通，火车北站也在修建，可很多老重庆人还是觉得渝中才是市中心，江北就是郊区。

这样的观念使得重庆渝中地区人口高度密集，已经不堪重负。独特的山城地理结构使老城区的住房条件多少年都没有大的改观，十几个平方老屋住一家三代比比皆是。

这时，重庆政府正在南北几个方位寻找新的规划方向。

在听取汇报，结合实地考察后，李瑞环对重庆方面提议：重庆应该往北发展嘛，那里平坦，修个50万平方米的住宅，解决老城区的居住问题。

李瑞环早年学的城建专业，对城市规划和管理很有心得，他的建议确实很中肯。

重庆往南，过了巴南直接就是云贵高原，往东是铜锣山，往西是缙云山，唯独夹在两山之间渝北是一片平缓的地带。

就这样，重庆政府在李瑞环的提议下一锤定音，做出了向北发展的决策。

第二年，重庆地产圈曝出个大新闻，一家名为中渝实业的房产公司在渝北拿下2000多亩土地，准备拿出800亩建设名为“加州花园”的高档小区。

很多人觉得这家公司肯定在犯傻，毕竟渝北此时要啥没啥，想让在老城待了一辈子的重庆人去荒凉的江北买房，实在不是件容易的事情。

可细细一打听，许多老重庆人大跌眼镜：这个加州花园背后的“港商”张松桥，其实是个地地道道的重庆人，而且才28岁。

“张松桥，啥子港商哟，就是个重庆崽儿嘛！”熟悉张松桥的人都知道，他早年只是在新华路上倒腾电子表和电子产品的“倒爷”。

谁能想到年纪轻轻的他，居然能摇身一变成为了地产开发商。

甚至还有人打听到，张松桥还有个身份，他是重庆最早上市的公司渝钛白的发起股东之一。

不到30岁的一个重庆崽，靠着倒腾电子表居然赚了数千万搞房地产，还是上市公司的股东，这个能力和背景实在深不可测。

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1964年7月，张松桥出生在重庆一个普通化工厂工人家庭。

6岁时，他进入了天原化工厂子弟学校读书，12岁进入附近的重庆六中读初中，和同龄人生活无异。

1980年，16岁的张松桥遇到了一桩天大的“喜事”，这件事也成为他命运的转折点。

当时他远在香港的越南华侨祖母离世，按照老人的遗嘱，身为长孙的张松桥继承了部分财产。

于是，中学还没毕业的张松桥凭着这个机会来到了灯红酒绿的香港。

后来有传闻这位祖母给张松桥留下了多么庞大的遗产，其实也未必。

从他后来回到内地只能从事价值并不高的电子表业务来看，可想而知那笔遗产也谈不上多丰厚。

没有人脉也没背景的张松桥在香港度过了两年，终于找到了自己的生财之道。

80年代，来自香港和海外的电子风靡全国。成本仅数元的电子表走私到内地，能卖到几十甚至上百元。

头脑灵活的张松桥很快意识到商机，他利用自己顺利来往香港和内地的身份，开始了贩卖电子表的业务，并逐渐发展到倒卖一些电子产品。

这期间，张松桥不断往来香港和内地，靠着数年的经营已经积累了一大笔财富，也积累了不少人脉，野心开始大了起来。

在这一时期，香港经济发展神速，房地产业蓬勃发展。各类大亨靠着炒地皮、炒楼花赚得盆满钵满，已是香港人人艳羡的成功人士。

张松桥也很眼热，想通过炒地皮再发笔横财。可惜他那点钱和人脉在只看实力的香港房地产市场，毫无竞争力。

1992年，张松桥悄悄返回重庆，他的身边多了位好友曾维才。

曾维才比张松桥更神秘，网上几乎查不到他早年的资料，只知道他和张松桥是做电子产品生意时结识。

俩人都没有真正做过房地产生意，可这不妨碍两个想大干一场的人走到一起。他们联手创立了中渝发展，在重庆渝北区囤了2200亩地，正式进军重庆房地产市场。

随着重庆政府开发江北的政策出台，加州花园项目也紧锣密鼓开工起来。

因为项目规划太大，前前后后施工了数年，直到1996年底才全部竣工，并于次年初开始销售。

1997年6月，张松桥迎来一个好消息，重庆被批准为直辖市。

伴随香港回归的喜讯，重庆向北开发的宏伟蓝图也在加州花园开盘后的喧闹声中徐徐展开，均价1700元/㎡的加州花园很快售罄。

加州花园对重庆房地产市场来说具有划时代意义，它既是重庆历史上最大的高端社区住宅项目，也是重庆首个获得建设部全国优秀物业管理的小区。

中渝发展因这个项目名声大噪，在龙湖、金科等重庆后来著名的房地产公司都没影的时候，俨然是重庆房产界“教父”级的存在。

尝到甜头的张松桥随即又开发了“加州城市花园”“山顶道壹号”等房产项目，成为重庆首个将住房卖到100万平方米的人。

而加州花园在重庆的成功，正是张松桥的精明所在。

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今天，很多人都听说过利用“信息差”赚钱的理论，张松桥在房地产市场赚取的“第一桶金”正是如此。

重庆此时虽说作为全国住房制度改革第一批试点城市已经6年，但是对大多数重庆人来说，采光好，能有独立卫生间的房子就已算是相当不错的住房条件。

虽然高层住宅小区在重庆并不鲜见，可加州花园是重庆首家规划配套了物业管理，建设有保龄球馆、商场、学校以及银行的综合性住宅小区，住户可以在小区内享受到所有基本生活设施服务。

张松桥开发的加州花园可以说是对重庆房地产市场的“降维打击”，凭一己之力改变了重庆人对“高档住宅”的印象。

他没有选择去沿海城市开发，正是因为这个概念在“北上广深”早已有人做了，并无竞争力。

说白了，张松桥只是将香港以及沿海房地产中并不新鲜的社区概念，引入到了信息相对滞后的重庆而已。

不过，年纪轻轻的张松桥能拿下当时谁都不看好的地块，这份胆识实在叫人惊叹。

只是此时的人们还不清楚张松桥这份魄力和资源，到底从何而来。

不久，张松桥在重庆相继开发了汇景台、重庆大学科技园、中渝科技楼等多个大型房产项目，总投资达数十亿元，回报也极为丰厚。

很多资本眼热中渝发展如此赚钱，想跟着一起投资分杯羹，可张松桥的副手林孝文得意地对外宣称：“我们手上的资金充裕，融资问题不是我们主要考虑的因素。”

张松桥也不是和钱过不去，只是他想换个方式赚更多的钱。

2006年底，张松桥将中渝发展以33亿元的价格，出售给港股上市公司确利达完成借壳上市，随后更名为中渝置地。

这之后，汇丰银行等诸多资本开始入股中渝置地，张松桥手上的资本实力不断增强。

2007年，43岁的张松桥以164亿元的身价登上胡润房地产富豪榜，成为重庆首富。

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而就在中渝置地上市的那年，人们发现原来张松桥旗下不止有渝钛白、中渝置地，居然还有家上市于1984年的渝太地产。

算起来，1984年，20岁的张松桥还在港渝两地走私电子表，显然还没这个实力。

事实上，渝太地产前身是香港彩星集团，张松桥之前买过其股份，这也是他不知何时玩的一出“借壳”把戏。

可如此年轻，又看似毫无背景的张松桥怎么就能叱咤重庆和香港两地的资本市场，实在令人捉摸不透。

因为靠着房地产发家几无失手，张松桥“重庆李嘉诚”的名号自此被叫响。

不过，此时的张松桥，名气在香港可能更大一些。

此时的他已是渝港国际、渝太地产、港通控股、中渝置地等4家在港上市房企的实际控制人。

也是通过香港媒体的报道，人们这才发现，张松桥不知何时已悄悄坐上了香港新世界主席郑裕彤的牌桌。

手眼通天的郑裕彤在香港的财力和势力非同一般，被香港人尊为“彤叔”。

郑裕彤喜欢打牌，尤其酷爱玩“锄大D”，固定牌友除了他儿子郑家纯，还有杨受成、刘銮雄，以及新加入的许家印，这个小圈子被人戏称为“大D会”。

许家印此时还没成为“许首富”，为了恒大香港上市，每周风雨无阻来郑府打牌。

一帮大佬玩的是纸牌，背后谋划的却是一个个资本局。

2009年，张松桥与郑裕彤、刘銮雄、杨受成等人出席了恒大在港的上市投资推介会和庆功酒会，他旗下的中渝置地还参与了投标。

许家印的恒大刚刚起步，而当年的重庆崽儿张松桥已然是不折不扣的香港大亨。

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能坐上“彤叔”的牌桌，说明张松桥也绝非普通人。

他曾先后花了数亿港元买下金庸曾经住过的山顶道1号屋地、渣甸山包华士道1号以及太平山顶的歌赋山道1号等八处豪宅。

其中为买下香港最著名的山顶道75号“何东花园”，张松桥总计花费51亿港元，光税就缴纳了12亿，创下香港豪宅交易纪录。

据说由于张松桥在香港买的豪宅和物业太多，以至于房子失窃后，自己还不知道，是所在的物业公司帮他报的警。

能买下如此众多的香港顶尖豪宅，只能说明张松桥实在“不差钱”。

张松桥通过渝太地产拥有香港西区海底隧道37%的经营权，香港隧道及高速公路有限公司37%的股份，香港驾驶学院70%的股份以及香港快译通35%的股份。

可以说，香港交通运输业有一半的产业都被张松桥收入囊中。

张松桥能快速崛起，这背后究竟是不是“大D会”牌友们的扶持和交易，谁也说不清楚。

不过，他与妻子张朱秋慧还有个叫Nexus Capital的私募基金，表面上以慈善和赞助等方式购买、拍卖大量艺术品。实际上，这个圈子里全是香港的名流，早为他在香港构建了一个更为庞大的关系网。

张松桥左手渝太地产，右手中渝置地，横跨香港和内地房产市场，在香港风光无限，却在内地极为低调。

上市后的中渝置地经过几年发展，手上的土地储备从400万平方米涨到了1400多万平方米。通过在重庆、成都、贵阳等多个城市开发高端房产项目，已是西南地区举足轻重的一家房地产公司。

不知是不是深谙“闷声发大财”的道理，除了上市公司必须公开的信息和数据，国内媒体中几乎找寻不到有关张松桥的更多信息。

即便中渝置地在整个西南已如日中天，可张松桥在其中基本属于隐身状态，所有事情几乎都是站在台前的曾维才在操作。

或许如此，也或许得益于强大的人脉，后来的“渝钛白审计案”，以及曾维才涉及的重庆某专案，他均能毫发无损。

2013年，中渝置地的销售额达到了97.75亿元人民币。

也是这年，随着国土资源部出台了平抑地价的政策，李嘉诚随即开始大肆抛售内地地产，内地的房产热开始降温。

张松桥反应神速，立即在企业内部提出从此“只出不进”的战略。

中渝置地几乎是一夜间从早年的“买买买”变成了“卖卖卖”，抛售速度之快和程度之大令人瞠目结舌。

从2013年年底，中渝置地以14.25亿元转让照母山地块开始，几乎每年都在抛售手里的内地资产。

到2016年年底，原来1000多万平方米的土地储备居然卖的“一寸不剩”；2018年10月，中渝置地在内地的物业项目完全清空。

粗略算下来，中渝置地短短三年抛售了10多个地产项目，总共套现100多亿元。

事实上，这点钱也就是中渝置地一年的销售额，由此可见张松桥的离场决心有多么义无反顾。

当有人问张松桥是不是也要学李嘉诚“跑路”，他暧昧地一笑回答：“我们有很多投资在做，我私人也在做，你们都不知道。”

人们确实不知道，张松桥跟着李嘉诚有样学样，在内地不断抛售套现期间，已经开始了进军英国物业的步伐。

而张松桥在英国房地产市场一系列“乾坤大挪移”，更是令人眼花缭乱。

6

2016到2017年两年间，张松桥四度出手，斥资170亿买下了伦敦利物浦街的酒店Travelodge、伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street、伦敦地块Nine Elms Square（九榆树广场）以及金融城最高大楼Leadenhall Building（利德贺大楼）。

虽说张松桥效法李嘉诚也来到英国一路“买买买”，可俩人的投资方向还是有很大的不同。

李嘉诚来英国大多数买下的是电力、天然气等能源类项目，以及码头等交通项目；而张松桥几乎都是抄底一些商业性较强的写字楼和地产项目，其手笔之大连英国人都咋舌。

拿利德贺大楼来说，这栋位于伦敦金融城内的大楼于2013年竣工，租金高达4.02亿英镑/年，是整个伦敦租金最高的大楼。

2017年5月，中渝置地以11.35亿英镑（约合人民币101亿）现金买下利德贺大楼全部股权，还顺手接纳了一笔1270万英镑的负债交易。

这笔交易不仅刷新了单一资产收购最高纪录，更成为中国企业在英国房地产行业最大的收购案之一。

就在英国“买买买”的同年，张松桥还耗资40多亿港元买下尖沙咀彩星中心、中环世纪广场两栋商业大厦。

2018年，他旗下的中渝置地又通过持股完成了对香港九龙湾傲腾广场的收购。

一年之后，中渝置地又发布公告称，投资1.8亿英镑参与伦敦Whiteleys Centre（怀特利购物中心）改造及重建项目。

比照中渝置地那几年几乎颗粒无收的亏损状态，靠着做“洋包租公”的张松桥从海外房产租金已净赚2亿多人民币。而且手里的物业还不断增值，比买入时赚了近一倍。

从写字楼、住宅、再到商场、酒店，张松桥的投资覆盖了伦敦黄金地段几乎所有物业，成为英国知名的“中国地产大亨”。

不到十年时间，张松桥在香港、英国、澳洲等地耗资数百亿买下大量高端物业。而香港能排上号又能买的顶尖豪宅，也几乎都被他拿下。

2020年，56岁的张松桥以200亿身家名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第93位。

但是，看得见的只是张松桥财富的冰山一角，他还有诸多没法算入的艺术藏品，更多的财富实在难以计算。

不过，能如此顺利抛售内地物业转战海外，张松桥还是要感谢许家印。

张松桥撤离内地时，大部分的地产和物业项目几乎都是由许家印的恒大集团接手。

这或许因为在“大D会”牌桌上，两人惺惺相惜。

对许家印这份“情谊”，张松桥也是投桃报李。

恒大在2016年打算100亿收购盛京银行时，张松桥作为股东坐镇其中，使得许家印顺利拿下盛京银行。

同年6月，张松桥追随恒大许家印的脚步，又斥资40亿港元买入万科H股，掺和进万科股权之争。等恒大退出万科股权后，张松桥紧随其后立即抛售手中的万科H股股权。

2019年，恒大提出开发汽车项目，张松桥又亲自来到瑞典恒大NEVS总部，为许老板站台。

一对牌桌上的好友，彼此生意场上有来有往，正所谓“有钱齐齐搵，有难齐齐当”。

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中渝置地抛售完内地产业之后，因为手中无粮，到2016年整体收入和盈利同比跌了80%以上，唯一的盈利全是靠持有的海外资产。

就在大家都认为张松桥从此将重心彻底转移到国外时，他又通过一系列增持举动重归人们的视野。

从2018年到2019年，张松桥对中渝置地增持上百次，10亿多港元；同时他又增持渝太地产287.4万股，涉资717万元。

人们此时还在怀疑，这只是张松桥为应付二级市场对冲做的资本手段而已。

可随着张松桥的持续增持，中渝置地和渝太地产在内地房产市场卷土重来，再次布局新的项目。

2018年，中渝置地宣布在西安、成都、株洲等地开发新的房产项目。

2020年7月，渝太地产以溢价39.9%的20700元/㎡的楼面价拿下成都高新区地块，刷新了成都住宅土地最高成交单价。

2021年4月，渝太地产又以9.03亿元摘得达州两宗商住综合体地块，用于建设会展中心及酒店等项目。

这背后或许是国外的日子也不好过了。

2020年后，受世界疫情影响，加之脱欧后劳动力短缺等因素，英国的整体经济增速变慢。

在英国向来“只进不出”的张松桥也不得不开始出售手上的资产。

2021年8月，渝太地产宣布将手上一栋伦敦市中心的写字楼卖给了当地企业，作价1.9亿人民币，而与买入价相比，实际亏损超过3.8亿人民币。

种种迹象表明，曾经头也不回离开中国的张松桥，似乎又在谋划重返国内房产市场。

有意思的是，此时的张松桥和许家印这对好友在同一市场的动作几乎相反：一个卷土重来再次发力，一个力不从心开始大举撤退。

生意场上没有永远的常胜将军，有的只是审时度势的聪明人。

从内地套现转到海外投资，步伐从香港追到英国，现在又悄无声息潜回国内。

57岁的张松桥肯定记得住自己当年那句话：“一个成功的商人，不是社会来适应你，而是你去适应社会。”

但面对这场新开的牌局，张松桥能不能打好，这仍然是一个问题。

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