窥报|中海地产的三板斧

凤凰网风财讯 3月28日，中国海外发展（0688.HK）发布2023年财报，并召开业绩会。

此次业绩会的主题为“稳中求进 行稳致远”，这也是过去一年中国海外发展（下称“中海地产”）的真实写照——

截至2023年12月31日，中海地产实现营收2025.2亿元，同比上升12.3%；股东应占溢利256.1亿元，同比上升10.1%；整体净利润率13.4%，仍处于行业较高水平；合约销售额3098.1亿元，同比上升5.1%。

当前处于上下半场转折期的房地产市场，在成立45周年之际，中海地产交出的这份成绩单，确实不易。

而翻阅财报不难发现，中海地产核心业务数据能够获得全方位的增长，其始终对投资“主流”策略的贯彻、多元业务轻重并举，以及财务安全的固守，三者缺一不可。

上市以来，它也给予了中海地产持续性回馈股东的空间，中海地产股息复合增长率超过10%。2023年，中海地产再度延续分红“惯例”，全年派发股息每股港币80仙。至此，近五年派息合计高达549亿港元。

中海地产董事会主席颜建国在业绩会上表示，目前房地产市场中，宏观、中观、微观三个层面向好的因素都在增多，对公司在行业大变局之下的竞争优势充满信心。

主流、还是主流

在当下房地产调整周期中，投资向一二线核心城市聚拢，已经成为百强房企的共识。中指研究院数据显示，百强房企新增土储中，一线城市占比21.0%，二线城市占比达到64.8%。

2023年，中海地产持续坚守“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略，在23个内地城市及香港获取43宗地块，总购地金额1342.1亿元，权益购地金额1226.6亿元，同比上升42%，其中北上广深一线城市的权益购地金额占比约60%；新增货值2404.2亿元，打开了中海地产未来业绩增长的想象空间。

“三主流”的高能聚焦为销售和回款带来更多的确定性。据悉，2023年中海地产销售回款率高达99%；合约销售额3098.1亿元，市场份额提高0.29个百分点至2.66%，权益销售额上升至行业第二（克而瑞数据）。

核心产品的价值也在加速得到兑现。3月28日，中海地产的高端改善盘上海中海·顺昌玖里首开512套房源，去化率98.5%、销售额196.5亿，刷新了全国单盘单日销售纪录，也给表现不佳的三月“小阳春”注入了一剂强心针。

据了解，中海在上海徐汇区核心地段还有货值近300亿元的西岸数智中心项目待售，其产品兑现力值得期待。

“公司投资和销售都相对聚焦一线和强二线城市，主力布局的市场大约还有5.5万亿到6万亿的市场容量。”行政总裁张智超表示，目前国内TOP3房企的市占率还不到10%，中海的市占率还有很大的提升空间。

安全第一

在迈入“高质量发展”时代后，房地产行业运行逻辑正在随之发生根本性改变。中指研究院指出，房企正在把构建安全经营放到企业发展核心重要位置，一切速度和效益都要让位给安全质量。在当前市场条件下，现金流安全和安全交付成为了开发商经营的“生命线”。

据了解，截止2023年末，中海地产实现经营净现金流入352.8亿。

副总裁郭光辉对此表示，中海始终坚持高质量发展，坚持有现金的收入和有现金的利润，现金流管理一直是中海经营管理的重中之重。

“2024年基于公司优质的土地储备，优质的货量推出，在当前可预见的市场情况下，我们依然有信心实现销售稳中有升，也必然会带来稳定充裕的现金流。”

保交付是一家房企的责任和担当，更考验着房企的资金协调能力。而充裕的现金流一定程度上保障了房企交付的安全性。2023年，中海地产交付住宅13.6万套，按时交付完成率100%，并荣获“2023年度交付力领先企业”、“2023中国房企超级交付力十强”等。

多元迈步

中长期来看，受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响，企业单纯依靠开发业务收入保持一定收入规模，已成难事。面向新周期如何维持有利润的发展成为百强企业必须面对的课题。

中指研究院表示，我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。

中海地产已将触角延伸至写字楼、长租公寓、购物中心、酒店等商业多业态。

截止2023年底，2023年，中海地产商业物业实现收入63.6亿元，同比上升20.9%；新增了12个商业物业投入运营，合计建筑面积105万平。包括4座写字楼、5座购物中心、3栋长租公寓。

其中，写字楼业签约93万平方米，成熟项目出租率保持在90%以上，毛利率保持70%以上；长租公寓聚焦高能高潜的13个城市，在手13000间房间，一年以上出租率94.5%；酒店入住率大幅提升23个百分点到63%；购物中心销售额同比增长66%，租金收入上涨40%，坪效提升16%，成熟项目出租率在98%以上。

其中，位于上海市普陀区核心地段的“真如环宇城MAX”项目，自开业以来持续保持大众点评上海购物中心热门榜TOP1，荣获ShanghaiWOW!最佳新商场。

此外，报告期内，中海地产轻资产管理输出的商业物业新增56万平方米，累计管理150万平方米，占整体经营规模的17%。在当前的市场环境中，这无疑将带来更为稳定和可持续的收入。

中海地产各商业业态、轻重资产可谓是全面开花，这也给管理层带来了更多的发展信心。颜建国表示，近两年，公司的商业项目加速入市，持有型物业的收入快速增长，在2023年增长21%的基础上，2024年商业收入有望继续实现25%的增长目标。”

财务护航

无论是投资聚焦主流，亦或是多元商业开拓，都对财务安全垫有着更高的要求。

据了解，截止2023年底，中海地产提前偿还了俱乐部贷款300亿港元，净偿还债务155.8亿元，有息负债下降127.2亿元；中海地产资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，同比下降4.2个百分点。

三道红线方面，剔除预收账款后的资产负债率51.8%，全口径净负债率38.7%，在手现金1056.3亿元，现金短债比2.1倍，继续保持「绿档」，且均好于百强房企的平均表现。

更为关键的是，2023年加权平均融资成本为3.55%，处于行业最低区间。这给予了中海地产资金使用上更多的灵活性和对业务发展的可支持性。

综合中海地产的盈利能力、偿债能力等，惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构均给出了“投资级”的评级，这在当前房企中已不多见。

张智超坦言，中海一直不以销售规模为第一目标，更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。“未来，我们将会做好行业调整期的风险防控，积极主动地把握好行业调整期的机会。”

(陈文莉/文)