北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问清河属于互联网产业板块吗?有没有高溢价,都五环外了凭什么这么贵?还有铁道,为什么还10万的价格?我一直住西直门,这是二环啊,房子贵的我买不起可以理解,怎么都到五环了还这么贵?而且交通也不方便,堵的乱七八糟的,这房价值吗?
A:
1、清河是否属于互联网板块,我也不知道,说算就算吧,或者至少是挨着。不过纠结这个没什么意义吧?管他算什么呢,不算互联网也能算中关村拓展板块,把概念放大点儿不就得了。
2、没有高溢价,大概有个10-15%的学区溢价,低于海淀平均值。凭什么这么贵?这我没法儿回答。全北京哪儿的都算不上便宜,连远郊的都两三万呢,比外地省会城市核心区豪宅都贵,凭什么啊?没什么可解释的,就凭这里是北京吧,一直就贵。
3、铁道怎么了?二环里不是也有铁道吗,前三门到北京站的房子更贵,可能就是因为有铁道吧。
4、其他都看自己的理解吧,我说不清楚,也没必要纠结这些。觉得合适就买,不合适就不买呗,没必要给清河面子。房子是用来住的,能满足居住需求就值,花挺多钱还觉得没满足就不值,没标准。
仅供参考。
二
Q:
我是西城陶然亭户口,孩子24年9月上学,但西城没房,属于空挂户,这种情况想在西城陶然亭附近上学能上吗,会不会被分到其他片区比如广外之类的,另外目前住在西红门理想家园经适房小区,看不清目前市场,是否需要卖掉,如果卖掉大概手里能凑300,贷款置换右外有必要吗,还是在学校附近租房?
A:
1、入学我不敢说什么,每年的情况和政策都不一样,还是咨询西城教委吧。
2、理想家园的性质是回迁房,是二类经适,跟保障房性质的经适房不太一样。
是否卖掉看自己的需求和目的,注重自住就留着,注重投资的话这种小区普通,在板块内也不占优。这跟旁边的瑞海比比价格就知道了,那是老经适房,房龄老但并不比理想家园价格低,基本能说明价格走势了。
3、置换到右外,看什么小区了,老小区基本都是自住为主,品质高的保值还行,商品房为主。但右外的塔楼多,不是太好选,看自己的喜好吧。所以这看具体要换的小区和房源,没有标准方案。
租房从经济上是划算的,理想家园的租金收益应该是北京平均值,比西城学区房高的多,换租划算。
仅供参考。
三
Q:
我是郑州人,是在帮儿子在北京买房,儿子在亦庄上班,**公司做软件测试,收入要过几年才高起来。但明年要结婚,我想买一套300万左右的两居,但只有大兴的合适,可儿子和朋友都说地段太差不保值,只能买亦庄。
他们看来看去只有贵园的合适,55平米一居室全南向,合适吗?如果合适我想下个月就来北京定了,北京的房子太贵了。
A:
1、贵园没什么不合适的啊,普通小区,多数都是早期的当地回迁房,自住为主。从投资角度说肯定是排序靠后,但毕竟是在亦庄板块,地段儿的整体价值导致保值挺好的。这也不用跟其他板块对比了,反正至少是不落后大盘,而且还超出了。
2、另外亦庄这几年学区成绩提升的快,所以房价中出现了溢价部分,不算高,大概10%左右吧,比东西海低的多。优劣势都有,优势是说明附加价值高,而且如果再提升成绩就有可能更高;劣势是如果短期用不上学位的话这部分价值相当于闲置,但毕竟不算多,无所谓吧。
3、其他没什么建议,北京的房子是挺贵的,我也嫌贵。亦庄刚开发的时候这种回迁房也就2000多,梅园的经适房才2700,现在都动辄5/6万了,比北京大盘涨的多。但这有什么办法啊?只能接受吧。
仅供参考。
四
Q:
我在西二旗后厂村百度上班,准备在北京买房,有购房资格,首付有200w,希望贷满额度。另外我在四川老家买过房,贷过款,是不是算二套贷款资格?有没有办法做为一套,这样能多贷一些。我现在住回龙观,看你写这里没有落后大盘的升值,是这样吧?能否可以买?
A:
1、全国范围内只要有过房贷记录,在北京就算二套资格。不过现在好多了,二套贷款最高能到60%,回龙观就可以,比以前强多了。
2、做不成一套,我反正没办法。
3、回龙观是中小户型的大多数都没落后大盘,包括商品房和经适房。这主要就是地段儿离海淀相对近,码农们撑起了板块价值。
4、有需求就买呗,房子本来就是用来住的。在西二旗上班的很多都买在回龙观,这首付也挺合适的。
仅供参考。
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