年报观察 | 博时蛇口产园REIT：周期低潮下的调整一年

观点网受到宏观经济影响，产业园区类公募REITs于2023年也经历了一段颇具挑战的时期。

去年全年，博时蛇口产园REIT的三个项目公司实现营收1.76亿元（含直线法调整下的租金收入517.43万元），上年同期1.11亿元。这包含了去年6月扩募的光明加速器二期贡献的收入4634.83万元，若剔除该部分数据，剩余2个项目收入可比增幅实际也达到17.52%。

但在去年发布的《扩募招募说明书》当中，博时蛇口产园REIT做了相关的盈利预测。至年底，按收入1.76亿元计，其完成招募预测的98%；期内实现可供分配金额为1.18亿元，未达到扩募预测的1.196亿元，完成率仅约99%。

该基金解释，这主要受宏观经济影响上半年处于疫情恢复期，年初起始出租率水平处于较低位，租金单价根据市场情况有所下调，收入略低于预期。

观点新媒体对比，2023年1-2月博时蛇口产园REIT的基础项目出租率处于基金成立以来的最低谷，自3月起才进入恢复期的爬升通道，但三季度因部分租户搬离，出租率再出现波动。在大形势的影响下，期末基础项目的估值也下降了1.95%。

在3月28日召开的业绩发布会上，相关负责人对该基金的运营情况、调整措施、分红政策等内容进行回应。

波动之下

按照博时蛇口产园REIT的运营管理机构信息披露负责人付小龙的说法，2023年受宏观经济环境的影响，国内的经济发展面临需求收缩、攻击冲击、预期转弱三重压力的叠加，三个项目公司继续承受了比较大的经营压力。

对于该基金而言，压力最大是在去年初，由于租赁市场受疫情影响表现出一定程度的滞后性，1-2月项目出租率较2022年四季度（期末时点出租率85%）进一步下探，“处于基金成立以来的最低谷”。

自去年3月起，博时蛇口产园REIT进入恢复期的爬升通道，整体出租率得到快速回升，一季末出租率84%，较上季度末提高2个点。至去年6月底，整体出租率逐步提高至95%，这也是该基金设立以来的最高水平；同时二季度项目平均出租率93%，高于年度招募预测水平。

三季度末时，博时蛇口产园REIT的项目出租率下降4个点至91%，出现波动主要由于万海大厦、光明加速器二期项目部分大客户搬至自有物业。尽管如此，观点新媒体了解到，91%的出租率仍超过了该基金的预期。

随着租户的签约增加，三个项目公司在四季度出租率均得到提升，期末整体出租率重新回到95%的高点；其中光明加速器二期项目期末时点出租率97%，较上季度末提升6个点。

需要指出的是，在6月份进行扩募收购光明加速器二期项目时，博时蛇口产园REIT对季度业绩进行过预测。只不过以这些招募预测作为指标，二至四季度该基金单季营收完成度仅分别为94%、95%、98%；其中四季度完成率稍高，而且加上押金罚没收入后该季度完成率为103%。

导致上述完成率未达标的原因包括：二季度运营管理团队积极迁入了一些知名或大面积租户，免租期导致平均出租单价低于预期；三季度万海大厦、万融大厦新签客户受周边市场情况、原来高单价的续签客户要求降价影响，平均出租单价不及预期等。

最终，2023年博时蛇口产园REIT的营收为1.76亿元（含直线法调整下的租金收入517.43万元），完成招募预测的98%；加上罚金罚没收入及货币投资手以后，完成率为101%。成本方面，期内项目公司实际成本支出2425.33万元，为招募预测的81%，剔除管理费减免影响后为招募预测的98%，项目成本控制总体良好。

至于可供分配金额方面，去年该基金实现分配金额1.18亿元，也仅完成招募预测的99%；假设按照100%分红比率，按发行价值年化的现金分派率为4.23%。

尽管如此，博时蛇口产园REIT相关负责人仍表示，下半年出租率已经达到招募所预测的水平，全年的经营情况“基本符合预期”。

出租率or租金

在3月中旬，招商蛇口旗下招商局商业房托发布的业绩公告曾提及，北京、深圳写字楼需求疲软等情况，稳定商办项目经营，保证出租率将是首要目标。

外部环境影响的又何止是写字楼。

数据显示，2023年四季度，深圳市产业园区平均租金继续走低，环比下降0.7个百分点，同比下降1.7个百分点至92.9元/平方米/月；其中厂房类园区、研发办公区租金相对平稳，工业写字楼则因业主以价换量的主流行为，甲级写字楼水平的物业平均租金同比下降3.2%至144.0元/平方米/月。

付小龙介绍，2023年，面对异常复杂的这个市场环境，博时蛇儿产园REIT的运营管理机构采取了两方面的应对举措。“得益于提早准备有效的应对，各项目自二季度开始，出租率均企稳回升，效果明显。”

这些举措包括，第一，广泛的拓展客户的渠道，特别是政府的经济主管部门、行业一等企业，大力拓展优质客户资源；第二，坚持产业园区专业化的运营服务，稳定园区存量客户，如积极开展政策解读、申报，金融资源对接等。

从具体项目来看，博时蛇口产园REIT三个项目当中，万海大厦、万融大厦截至2023年底的期末时点出租率分别为91%、92%，同比分别提高10个点、8个点；光明加速器二期出租率则达到97%。

付小龙表示，这些项目的出租率显著优于深圳的市场水平，并高于2021年底的水平。

从租金的角度观察，万海大厦作为其中最优质的项目，平均月租金从2022年的140.74元/平方米降至130.54%，降幅达7.25%；其他两个项目基本平稳。这主要由于万海大厦整体面临较为激烈的租赁竞争，出现新租户租赁单价下降，或免租期延长，续租客户申请单价下调等情况，一定程度上影响了项目的经营租金水平。

无论如何，以价换量的方式，依然令博时蛇口产园REIT实现了营收上的增长，去年万海大厦、万融大厦分别录得营收7511.83万元、5433.69万元，同比分别增长12.93%、24.51%。

横向对比，建信中关村产业园REIT截至2023年底平均合同租金5.48元/平方米/天，按每月30天计，月租金约为164.4元/平方米，同比下降6.69%；而期末出租率却仅有63.75%，同比下降了17.54个点。

显然，这两只对于出租率的重视度并不一致。

扩募项目成色

2023年6月2日，博时蛇口产园REIT完成了光明加速器二期项目的扩募，这也是国内公募REITs首批扩募的案例之一。

扩募对于一只基金带来的效果是立竿见影的，一方面新购入基础设施项目后，基金的份额相应增加；另一方面，新购入的基础设施项目将为基金新增提供可供分配金额的来源，对应的预测现金流分派率将有所提升。

比如，若以去年3月10日为基准日，博时蛇口产园REIT扩募前去年的净现金流分派率预测值为3.18%；购入项目去年的净现金流分派率预测值为4.71%，扩募后该基金净现金流分派率预测值将提高至3.66%。

光明加速器二期项目位于深圳光明区高新技术园区内，是招商局智慧城系产业园中的旗舰产品。平均可出租面积11.07万平方米，比博时蛇口产园REIT首发两个项目的总体量还大，估值11.65亿元，折合单价1.05万元/平方米。

数据显示，2023年度光明加速器二期项目的EBITDA完成率为107%，这主要仍得益于良好的租金及出租率。

2023年下半年，该项目部分客户搬离导致8-9月出租率有所下降，此后经过经营调整出租率有所回升，并在12月底时录得出租率97.37%的最高水平，并高于宝新科技园、华强科技园等同区域竞品产业园。

光明加速器二期2023年下半年主要运营数据，数据来源：企业公告

月租金方面，下半年光明项目基本稳定在51-52元/平方米，全年平均租金水平为59.36元/平方米。与其他两个项目类似，它的租金水平也维持在市场合理范围内的较高水平。

从财务业绩指标观察，万海大厦、万融大厦2023年的毛利率分别为86.84%、88.23%，息税折旧前净利润率分别为86.12%、86.12%；相比之下，光明加速器二期这两项数据（统计时间为2023年6月6日至12月31日）分别为84.28%、81.64%。

以此而言，光明项目未来仍有提升空间，但这也会是招商蛇口所面临的一种挑战。

但除此之外，博时蛇口产园REIT乃至招商蛇口要做的首先是保证出租率，让项目抵御市场压力，渡过周期低潮。

目前，博时蛇口产园REIT的三个项目估值为36.11亿元，较扩募时下降幅度约为1.95%，主要由于在现金流折现法的评估框架下，项目资产的出租率、租金水平变化以及成本控制效果所导致的净现金流波动，对资产估值产生影响。

该基金表示，后续将采取多种措施确保收益稳定性，包括首发项目持续拓宽招商渠道，组织渠道踩盘、产业招商推介等活动，确保已签约客户的稳定性；扩募项目从政府渠道维系、老客带新、协会渠道、第三方中介渠道、联动对标竞品招商团队等五个方面拓宽招商渠道，争取2024年度达成收入预测指标。