最高人民法院：关于婚前购买、婚后共同还贷的房产处理

最高人民法院司法解释

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（2011年8月9日，法释（2011）18号）

最高人民法院审判业务意见

离婚案中按揭房屋所有权人除返还另一方所承担共同还贷的部分外，还应对增值部分做公平补偿问:采用按揭方式购买房屋是当前房屋买卖的主要方式。请问，如果夫妻双方住房是按揭房屋，按照《婚姻法解释（三）》的规定，离婚时应当如何进行分割？

答:在目前的离婚案件中，按揭房屋的分割是一个群众比较关心的问题。我们认为，对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体,离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益洞时还不能损害债权人银行的利益。

如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前冨个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身至以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维器护交易安全、保护善意第三人的利益,而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之書庭间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经通过银行贷款的—方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献，对其作岀公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合法律规定的合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。

对于婚后参与还贷的一方来说，如果双方结婚时间较长，还贷的数额较大，离婚时获得的补偿数额也相应增大。我国实行的是法定夫妻共同财产制，除了双方约定实行分别财产制外，婚后即便支付首付款的一方用自己的工资收入支付房贷，也属于夫妻双方共同还贷。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此,离婚时按照该条规定处理一方婚前贷款所购房屋，并不会损害广大妇女的合法权益。

——《准确适用婚姻法维护婚姻当事人的合法权益——最高人民法院民一庭庭长杜万华就〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）〉答记者间》，载最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第12-13页。

最高人民法院法官著述

问：一方婚前贷款购房，离婚诉讼中需要提供什么样的证据,才能证明婚后共同还贷?

答：只要证明还贷的时间发生在婚姻关系存续期间即可，无须提供特别的证明。否认共同还贷的一方须承担举证责任。

婚姻法司法解释（三）第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及相应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此，如何证明婚后共同还贷，是一个比较重要的问题。对于婚后共同还贷的证明问题，一般需要提供银行还贷的记录单以证明还贷的时间，还要提供结婚证,以证明婚姻关系存续的期间。需要从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必刻意区分还贷的资金来源于夫妻中哪一方的收入。根据婚姻法的规定，夫妻关系存续期间的财产为夫妻共同财产。因此，如果没有反证推翻，一方无须提供特别的证据来证明是用夫妻共同财产偿还的贷款。实践中有些错误认识,即认为夫妻一方还贷时应当保留银行的转账记录，其实这并无实质意义，无论是以哪一方的名字偿还的贷款,只要还贷时间是在夫妻关系存续期间，均属于共同还贷。因为夫妻双方的分工协作不同，即使女方为全职主妇，但在子女教育、老人赡养、家务的操持付出了更多的时间与精力，如果恪守以谁的名义偿还的贷款，以银行转账记录为证明依据的话，无疑对于女方是不公平的。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述不动产时,则否定婚姻法司法解释（三）第十条的适用。换句话说，只要是夫妻关系存续期间偿还的贷款即视为夫妻共同还款，无须提供特别的证据加以证明，否认是夫妻双方共同还贷的一方须承担举证责任。比如认为贷款是一方父母偿还的应当提供父母的还款记录。

——本书研究组：《一方婚前贷款购房，离婚诉讼中需要提供什么样的证据，才能证明婚后共同还贷》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第60辑，人民法院出版社2015年版，第257-258页。

对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的=个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体,《婚姻法解释（三）》

第10条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。需要注意的是，如果婚前首付款是一方父母出资（无论出资性质是赠与=还是借贷），婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下，这种情形也可以比照该条规定精神进行处理。另外,一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款也可以适用该条规定。

——杜万华、程新文、吴晓芳：《〈关于适用婚姻法若干问题的解释（三）〉的理解与适用》，载《人民司法•应用》2011年第17期（总第628期）。