一个月带看近千次！苏州这些学区房成交火热！房价却.....

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曾几何时，拥有一套学区房，仿佛掌握了金钥匙：不仅能帮孩子铺平教育之路，而且还能作为家庭核心资产在转手时获得丰厚的价值回报。

但这几年看来，在市场大环境对二手房成交量价的影响之下，加上教育均衡化的普及，重点学区房的附加价值不断被稀释。

虽然学区房的价值有所弱化，但是购买学区房依然是占据优势教育资源的最有效手段。尤其是公民同招后，民办学校的生源遭遇大幅度削弱，公办学校的优势不言而喻。

去年，园区开始执行五年一学位政策，让重点学区房流通性增强，短期内利好重点学区房的价值维稳。

每年的三四月份，都是学区房成交的旺季，家长们为了赶上秋学期的报名，开始为孩子上学购置学区房。

今天，我们一起来看下近期苏州的重点学区房的成交情况，本篇主要以典型的园区重点学区房为例开始说起。

去年12月园区将九年一学位调整为五年一学位，让部分“满五但不满九”的二手房挂牌解套，大批房源释放出可用学区。

最近中介的朋友圈各类成交喜报不断，确实，从现象来看，园区不少学区房带看量直线上升，成交量也逐渐起来了……

我们来看下园区星湾、星海、景城、西交附中几个重点学区房的成交情况。

1. 星湾部分学区房小户型成交均价下跌明显

星湾学校几个有代表性的对口小区是玲珑湾花园、中海湖滨一号、雅戈尔未来城等，其中成交量较高的是雅戈尔未来城。

雅戈尔未来城一共分为5期，二手房成交比较活跃的是雅戈尔潇邦西区以及雅戈尔公馆。

雅戈尔公馆是70产权的公寓，拥有小面积低总价的优势，正好符合只想买给孩子上学而非改善自住的家长们的价格预期。

从链家网显示的建面约55㎡的小户型成交情况来看，成交均价在4.5-4.8万元/㎡之间。

和去年同期的成交均价相比，价格也有明显的下跌。

雅戈尔潇邦西区最近成交房源以约88平的小户为主，成交单价在4.3万-4.5万元/㎡，而且成交周期非常快。

不过成交均价跟去年同期相比还是降了不少，去年同期的成交均价在5.8万-6.1万元/㎡之间，同比下跌了25%左右。

2. 星海部分学区房带看热度高

星海学校和星湾学校一样，都是园区的金字招牌，作为园区公立头部学校，挂牌价和成交价皆位列苏州的头部梯队，整体成交价格相对坚挺。

最近成交的大多是约46㎡的一室小户，单价和挂牌价相差不大。

小户型整体成交均价和去年同期相比有小幅下滑。

与师惠花苑一条星都街之隔的苏都花园热度更高，近期成交的都是约135㎡的三房户型，成交均价4.2万-4.3万元/㎡之间。

而去年同期成交的相同面积的房源成交均价约为5.6万元/㎡，均价同比下跌了25%左右。

苏都花园的位置相较于师惠花苑要更好，南侧一条马路之隔就是星海小学，南侧就是中央公园和地铁一号线。

属于湖西CBD的位置，且大户型较多，符合本身改善加学区置业目的的购房人群，所以其热度较高。

3. 景城学区房热度高、小户型成交价格较低

景城作为园区非星字头学校，凭借优越的硬件设施、强大的师资力量、优秀的生源受到众多家长的青睐。

对口学区中活跃度较高的几个代表性小区有中央景城、海尚壹品以及绿地华尔道，这些小区的成交均价相较于去年同期均有不同程度的下跌。

中央景城近期成交的约87㎡的2房户型，成交价格均跌至3.5-3.9万元/㎡。

而去年同期的成交均价在4.7-4.9万元/㎡，同比下滑明显。

中央景城目前有152套房源在售，近90天成交了16套，近30天带看984次，平均一天带看次数在30次以上，热度较高。

板块内的海尚壹品热度也很高，近30天带看966次，八九十平米的小户型成交均价在3.3万—3.5万元/㎡之间，120㎡以上的户型成交均价皆破4万元/㎡，在4.3-4.5万元/㎡之间。

4. 西交附中学区房成交火热

西交大附属初中在近几年凭借优秀的中考升学率突然就进入到广大家长们的视野，成为广大家长和学子竞相追逐的名校，西交附中学区房的成交量在整个园区都是位列第一梯队的。

西交附中的学区对口小区非常多，涵盖了不少园区湖东的“网红盘”，但是他们的小区施教区各有不同。

中海国际社区六/七区、湖畔天城、自由水岸是园区湖东成交的“明星红盘”，都有八九十㎡的刚需户型，随着家庭结构的变化和经济水平的提升，很多家庭将自住的小户型挂出以置换大户型，中海国际社区六/七区这两个小区小户型挂牌量较高，成交量也很不错。园区调整学位政策后，这两个小区的挂牌量有所增加。

而且这几个小区学区是星洲小学，距离星洲小学的步行距离皆在1公里范围内，孩子就学十分便利，且距离地铁5号线方洲公园站都在500米左右，周边生活配套有方洲邻里中心、华润万家、方洲公园等，生活便利度较高。

以中海国际社区七区为例，以相较于前两年动辄4.8万元/㎡+的挂牌均价，从去年下半年开始，小区的挂牌均价已经回落到4.5万元/㎡以下。

去年底，该小区建面约95㎡的两房、约100㎡三房户型成交量较高，成交均价均在3.6-3.9万元/㎡之间。

而今年以来，海国际社区七区的成交均价一路下滑，整体成交均价在3.3-3.6万元/㎡之间。

春之韵、东城郡、枫情水岸、东湖大郡一期、东湖大郡二期、第五元素这几个小区的小学学区是苏州工业园区第二实验小学，这几个小区的挂牌和成交价相较去年同期皆有不同程度的下跌。

周边有在建地铁6号线，距离6号线南施街站在1公里左右，还有湖东邻里中心、湖东新街口等可满足娱乐休闲所需。

东湖大郡的成交量排名靠前，它毗邻园区湖东邻里中心，距离在建地铁6号线琼姬墩站较近，生活便利度很高。

目前成交均价在3.1-3.5万元/㎡之间。

以上我们看出，三四月份作为学区房的成交旺季，确实市场上咨询和带看量增加了，可见对于学区房的刚性需求依然是存在的。

随着近年来二手房挂牌量的增加和价格的回调，叠加核心板块的高端改善新盘的产品力优势明显，造成了园区二手房挂牌价格承压，园区核心学区房也未能“幸免”。

加上这两年苏州在促进教育均衡化方面实施集团化办学，大量兴建新学校、教师轮岗等，这让学区房预期有所下调，学区房的价值面临会进一步削弱。

学区房价格正在一步步修正，市场逐渐让买卖双方都明白了只有价格让到一定程度才能有成交。

随着这几年学区房热潮的退却，一些典型的老破小学区房已经逐步开始失去市场行情，而真正有“房”的价值的带学区产品，市场行情会明显更好。

也就是说，未来，学区房的价值还是要取决于它所处的地段——商业、交通等资源配套是否完善，以及自身产品是否有足够的优势，而不仅仅是学区本身所拥有的价值。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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