惠州地产融资新规！允许在建工程抵押房源网签

从3月下旬开始，纳入惠州市房地产融资协调机制工作专班的“白名单”房地产项目，可以允许在建工程抵押房源可以进行网签，与此同时，纳入“白名单”商品房项目，已取得预售许可的未售房源和未取得预售许可的在建楼栋，可办理在建工程抵押。

近期，惠州市房地产融资协调机制工作专班办公室发布《惠州市房地产融资协调机制商品房办理在建工程抵押工作指引》（以下简称指引），惠州住建局相关负责人解释，上述政策是为了持续推动精准支持惠州房地产项目合理融资需求，主旨是为房企纾困的同时，保证金融机构的安全，为市场提振信心。

业界观察人士指出，此次融资政策主要变化在于允许在建工程抵押房网签，此前惠州办理预售楼栋网签时，不允许抵押，开发商必须拿出资金来解押之后才能网签，现在网签不用先解押，对部分开发商现金流缓解有较大的帮助。

在网签前不需先解押，允许在建工程抵押房源网签

《指引》明确，商品房项目已取得预售许可的未售房源和未取得预售许可的在建楼栋，可以办理在建工程抵押，与此同时在第四条也规定，在建工程抵押房源可以进行网签。

从2021年惠州房地产市场下行至今，惠州先后出现类似于佳兆业樾伴湾等多个项目，业主缴纳了定金、首付款，因为预售房源未能解押，致无法网签，多位业主维权要求退还定金或首付款，但因开发商，资金困难，无力退钱，也无法进行解押网签，一直悬而未解。

惠州住建局房管科相关负责人解释，在房地产市场下行的情况下，在建工程抵押后，部分房企资金出现困难后，根本没有资金去解押，导致部分业主的权益无法保障，购房者交了定金、首付款，开发商无法解押，导致无法网签确权。

粤东世联行总经理周玉仁说，以前惠州开发商常规的做法是，做再建工程抵押，但在网签之前必须还钱解押，允许带押网签之后，开发商就省去了在网签之前在融资转钱先解押的环节。

三方签订资金共管，全流程保障资金安全

《指引》规定，在建工程抵押房源可以进行网签，业主再给开发企业网签合同时，由房地产主管部门在“惠州市房地产市场交易综合监管平台”审核确认，核查购房资金进入预售资金监管账户，以及跟踪房源解除抵押情况。在建工程已抵押的拟销售房源信息及抵押权人同意销售的相关文件，应在销售现场进行公示。开发企业收取的认购定金、首期款、按揭贷款进入预售资金监管账户。认购协议中，应明确房源已抵押信息。严禁违规另账收存销售资金。

惠州住建局房管科相关负责人回应，严格的审核措施，就是为确保资金的安全，以前，住建部门虽然通过预售款的监管，让项目销售的首付、按揭款能进入监管账户，但没有办法监管到房地产企业的开发贷情况，一旦开发商出现资金困难，就被开发贷金融机构立案，在无法找到新的融资渠道情况下，项目就被锁死，无法销售。惠州房地产融资协调机制工作专班希望通过这样的方式，让在建工程抵押房源可以进行网签，通过房地产主管部门跟踪房源，确认销售签约，在跟踪后续解押情况，在通过三方共管账户，监管贷款、项目资金的使用，形成闭环。

《指引》要求，各县（区）房地产主管部门加强与属地自然资源部门互动协作，将房地产主管部门、金融机构、开发企业三方签订的开发贷款资金共管协议相关情况，书面函告本区域不动产登记部门；或属地不动产登记部门根据申请办理在建工程抵押情况，函询房地产主管部门是否同意办理在建工程抵押业务，不动产登记部门依复函情况及相关法律法规办理在建工程抵押。

浙商银行惠州分行负责人解释，资金监管主要是通过住建部门、银行、房企三方签订资金共管协议，为项目开设资金专用账户，房企需要根据项目建设进度提交资金使用申请，由住建部门和银行共同审核后，才能拨付资金，确保资金转款专用。

惠州住建局房管科相关负责人回应，为了确保资金安全，住建部门会去根据房企的申请，去审核使用资金的工程量，去拨付资金。

《指引》还规定，对已售在建工程抵押房源，开发企业、抵押权人应在5个工作日内向不动产登记部门申请注销抵押登记，并完成预告登记手续。若超银行抵押率要求，开发企业需提供额外等值抵押物或提前归还该部分贷款。开发企业、抵押权人、购房人可同时申请办理在建工程注销抵押和预售商品房买卖预告登记或者同时申请办理在建工程注销抵押、预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。

《指引》还要求，要按照“后进先出”的原则，预售资金监管账户资金，优先用于偿还协调机制下的项目贷款和贷款本息。

或对部分房企的现金流有较大的缓解

2月21日，惠州房地产融资协调机制工作专班，通过筛选融资项目“白名单”向惠州金融机构推送，第一批共28个房地产项目，被列入融资推荐“白名单”。目前第二批融资“白名单”项目正在县区讨论中，即将公布。

南都记者梳理，这些“白名单”项目遇到的问题主要集中在两个方面，一是开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡；二是正常开发建设、抵押物充足、负资产负债合理、还款来源有保障，均为项目开发建设的合理融资需求。

此次允许在建工程抵押房源可以进行网签，对已取得预售许可的未售房源和未取得预售许可的在建楼栋，可办理在建工程抵押手续，并不仅仅是针对“白名单”项目，惠州住建局房管科相关负责人表示，对于不是“白名单”的项目，在办理在建工程抵押的时，各县区住建和自然资源部门也需要互动，掌握开发贷款资金动态。

惠州一房企总经理认为，允许在建工程抵押房源可以进行网签，对部分房企的融资是一个较大的缓解。他解释，此前没有抵押物，银行是不给房企放开发贷的，有抵押物，银行评估抵押物能覆盖贷款后，才会借钱给房企，这个政策出台出后，只要符合项目资金平衡，还款来源有保证，就能给融资，能够带押网签，对企业来说，能够很大程度上减轻了企业的融资压力。

上述房企总经理解释，以前惠州规定预售房源网签时必须解押，比方说，项目现在有4个亿货值，已经卖掉了，企业只能在融资4个亿，把这一批房子解押了才能网签，才能回笼资金，现在不需要这个程序了，从银行资金发放，到带押网签都监控了，对于企业也是好事。

粤东世联行总经理周玉仁也认为，允许在建工程抵押房源网签，省略了网签之前必须融资还钱解押环节，对开发商现金流缓解有较大帮助。

采写：南都记者 蒋奇政