“共享办公+长租公寓”商业模式可行吗？

曾经的共享办公巨头WeWork走到了困境，在2023年11月6日正式在美国申请破产，以摆脱近年来因巨额亏损而背负的巨额债务和繁重租赁。

同样，国内的联办企业也面临着行业的动荡。

相比之下，长租公寓市场是另一番景象。

而一个是以刚入社会的年轻人为目标，另一个是以刚入行业的年轻团队为目标，两个行业是否存在相互交流的可能呢？

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动荡的共享办公市场

过去一年，长租公寓行业发展火热，而传统办公市场则一直处于低温状态。

从五大行发布的上海写字楼报告来看，从Q1Q2的“弱启动”、“逐步回暖”，到Q3Q4的“复苏放缓”、“谨慎复苏”，处处体现着中华文字的博大精深，同时也体现在一串冷冰冰的数字中。

整体写字楼市场供应增多，而企业租赁需求低迷，也导致写字楼空置率持续走高，租金下降。

而作为写字楼市场的一个细分赛道，共享办公市场来说，随着行业头部wework正式申请破产，也开始逐渐消失在大家的视野当中。

“共享经济”这一商业模式的核心，在于对闲置资源进行充分整合，然而，以“共享办公”先驱者面貌出现的WeWork，一直饱受商业模式上的质疑，与其说它是“共享办公”，不如说更像是“二房东”。

而共享办公的二房东模式并不像租赁住房的二房东模式。

对于租赁住房的二房东模式来说， 只要在一个城市工作和生活，就需要长周期的租房，在没买房之前，这个模型是可以自洽的，只要城市人口不存在大量流失，就始终会存在租赁需求。

而对于共享办公模式来说， 本身长期租赁写字楼的刚性成本就很高，其次，租户多为微小团队，搬迁成本较低，公司做大了会自建自购，做小了居家办公或者去咖啡店，破产了就结束。并且，随着整体市场空置率的上升，租金还会不断下降，因此整体商业模式的可持续性风险其实很高。

另外，在租金方面，共享办公的租金其实并不便宜。

很多人认为共享办公的办公室通常很小，租金也会相对便宜，但其实共享办公通常是按照工位来计算，享有公区配套服务的费用最后也会折算到每个工位费用上。

另外，类似对于公司创业场地房租补助这样的隐藏福利，对于共享办公也都是没有。

因此，在办公市场火热是，共享办公能够有一定的市场需求，但一旦大环境下行，共享办公的市场风险就立刻显现出来了。

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“共享办公+长租公寓”新模式

那么，共享办公业态真的没有出路了吗？

近期，国内共享办公行业的引领者优客工场联合长租公寓头部企业万科泊寓共同推出泊寓·青创营·优客工场。

这不仅仅是优客工场在业务上的突围，也是泊寓在“生活+创业”模式的重要试点。项目设有近50个工位，配备500平方米的众创空间及700平方米的服务配套设施。致力于为创业者提供集孵化、加速、居住及社交为一体的创新环境。

其实，这并不是优客工场与泊寓的首次联手，早在2022年，优客工场和泊寓就曾联手推出大连泊寓·优客工场项目。

大连泊寓·优客工场项目是将部分楼层打造为定制办公空间，约390个工位，办公空间楼上为万科泊寓，形成职住平衡的商业布局。

其实，“共享办公+”的操作方式并不新鲜。在携手长租公寓之前，优客工场就与酒店业也有过合作。

此前，酒店业有过一段行业动荡期，不少酒店企业连年亏损。于是，不少酒店将目光放在提升空间利用率上，引入当时风头正盛的共享办公概念，通过与相关企业合作，在为顾客做好配套服务的同时，增加额外收入。

在2015年至2016年间，华住、上海锦江国际等均不同程度对共享办公企业进行投资。获得高增长性初创企业丰厚回报的同时，拓展新型合作关系。

近几年办公市场的惨淡有目共睹，积极探索，是联合办公企业生存下去的必然路径。那么。与新晋种子选手长租公寓的重新联合，是否能否助其度过行业动荡？

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模式是否可行？

所长认为，“共享办公+长租公寓”的商业模式行得通，但只适合用作为大型租赁项目的配套，而不适合作为单独的业态独立经营。

但作为一种全新的模式，总会有一些褒贬不一的声音。

首先，我们从优势来看。

其一，既可以丰富租赁项目的配套业态，也可以解决微小公司的场地位置。对于大型租赁项目来说，本身就需要商业、生活等配套设施丰富自身业态，而引入办公业态，更是能够实现社区内“生活、居住、办公”的完美闭环。而对于共享办公来说，主要客户为规模较小的微小公司或初创团队，对于工位和空间的需求较小，也有助于办公业态空置成本。

其二，从需求端来看，长租公寓与共享办公的客群存在一定适配。无论是长租公寓亦或是共享办公，目标客群都是年轻不高的青年群体，对于居住来说，更多的青年群体会选择长租公寓作为步入社会到工作稳定的过渡居所，并且对于办公来说，共享办公也适合初创的年轻公司作为过渡性质的办公场地。

但作为新模式的探索，也必然会存在一定弊端需要仔细考量。

首先，是规模问题。我们提到，这种新模式可以作为大型租赁项目的配套，作为中小型长租公寓项目来说，通常本身就是周边商圈的居住配套，只具备居住属性；另外，中小型长租公寓项目自身体量有限，公区空间资源本就紧张，更加没办法规划处大空间作为办公空间使用。

其次，是地理位置问题。对于共享办公来说，更加偏好有更多商务资源的市中心商务区域；而对于能够有空间配置共享办公区域的长租项目来说，这类公寓项目一般都位于距离市区有一定距离的城郊区域。因此，在地理位置的需求上，双方也有一定的错配。

最后，是成本问题。对于公寓运营来说，首要考虑的就是各类配套的投资回报，在办公市场低温的大环境下，引入共享办公业态的投资回报是否能够超过其他商业业态，这仍然是一个未知数。而对于共享办公运营方来说，目前办公市场供大于求，是否能够依托长租公寓的客源招揽更多的租客以此来支撑运营成本仍然值得考量。

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过去一年，长租赛道实火，行业内运营商稳步扩大规模，行业外各行业也在突围布局长租赛道。

而随着行业的快速发展，各类衍生产品也被逐渐开发，多方联合不断尝试“租赁+养老”、“长租+共享办公”等新模式。

归根结底，有人的地方才有市场，而长租公寓以聚集客群为优势，未来，以长租公寓为基地的多元模式融合在未来会不断被推出，丰富行业的同时，也会带来更多市场机会。