“拆迁潮”又来了？官方新定调：今后，这三类房子或全都纳入拆迁

作为内地最大地产发展商之一万科的创始人王石，曾表达过内地房子与拆迁的关系。在他看来，我们的房子平均寿命大概也就30年。至于原因，他不认为是房屋质量问题，而是我们没有更多的土地，所以，到了20年就要拆迁。

按他的说法，超过20年房龄以上就可归为实实在在的老房子了。根据人口普查年鉴数据显示，我国家庭住房中，2000年后新建的住房占比在65%左右，意味着2000年前建造的房子到达35%，现实中差不多每3套房子，就有一套老房子。当然，老房子划分也是一个动态概念，比如2005年的房子，到2025年也可以归为老房子之列了。

针对老房子的处置问题，目前国家基本按照改造和拆迁方式进行，前者就是人们眼中的“出新”，而后者则是拆除+补偿（安置），可以说，改造出新和拆迁安置，一直贯穿于我们二十多年的房地产黄金发展期。只不过在不同时期，两者的占比是有明显区别的。之所以出现这种情况，与我们城市化推进有关，也与楼市有着紧密关系。

需要说明的是，当我国在2019年城市化率达到60%（实际60.60%）标志性阶段时，住建部黄艳副部长在当年7月就宣布，我们将告别大拆大建。老实说，此以后，很多人都觉得不能再依靠拆迁致富了，毕竟这是城市化的大趋势，没有那么多人进城，再盖那么多房子不仅仅影响房地产市场健康平稳发展，还会造成资源浪费。

但人算不如天算。自2021年底以后，由于众所周知的原因，国内房地产市场开启了下行模式。虽然在这个过程中，自上而下释放了不计其数的支持楼市政策，该用的招能出尽出，就说购房资格吧，除了一线城市，其他基本都全放开了，但结果大家都看到了，市场下滑趋势直到现在都还没扭转。怎么办？

经过多方试错后发现，还得是采取2015年-2018年那波去楼市库存政策—拆迁。所以，国家在2023年10月决定，在超大、特大城市稳步推进城中村改造，而在今年的政府工作报告中再次强调推进城中村改造。实际上，城中村改造已经被写进地方“两会”并公布，意味着城中村改造不再局限于超大、特大城市，用业内的话说，只要地方有需求，有财力，都可做。

在推进过程中发现，这些房子本身就比较老，所以基本都是以拆迁为主，改造的比例相对较少。不得不说，由于提振楼市需要，针对老房子的“拆迁潮”只能重启。那么，如何拆？哪些可以拆？下面来看看广州的做法，应是各城市学习和效仿的对象。

为适应新形势，广州在去年底表决通过了《广州市城中村改造条例》，按照官方的这个规定，可看到两大变化：

1.以前要80%以上居民同意才能启动改造拆迁，现在只需要2/3以上居民同意即可启动；

2.明确土地和房屋的征收程序，如果拒不执行解决机制，经过依法批准实施收回集体土地使用权，杜绝了钉子户现象。

可以说，该规则的实施，意味着加快拆迁的法律障碍扫除了，困扰多年影响拆迁进度的被拆方问题终于解决了。实际上，拆迁方的问题也在大力解决，就在2024年3月20日，广州又发布了城中村改造项目审批与实施机制的若干措施新规，对实施改造企业的竞选保证金从不少于1亿元直接降到5千万元。

毫无疑问，降低改造企业进入门槛，就是为加快推进城中村的进度。此外，对拆迁配建的保障房和人才房等政策性住房的比例，从以前20%降为现在的3%，如果容积率大于4.5，甚至可以不配建，将大大提升改造拆迁企业的积极性。由此看出，只要阻碍拆迁进度的障碍均在一一拔除。

作为城中村改造的排头兵广州，接连修改并实施城中村改造拆迁新政，表明了官方对待接下来拆迁工作的态度，可以说是给其他城市做了很好的示范。

当然，有人说，拆迁后如果还盖那么多的房子，不是对楼市恢复也不好吗？

实际上，国家对此也有安排。自然资源部在去年9月份的时候就下文明确，降低住房的容积率，取消了远郊容积率1.0限制。听话听音，各地也在新的土拍规则中无一例外地明确了，无论是商品房，还是保障房，均大幅降低容积率，比如重庆主流地块容积率都控制在1-1.5，成都主城区控制在2.5以内，其他区域都在2和1.5以下了，而上海则把容积率控制在2.5以内，更多以2以下的出现，江苏则是要求总高不超过60米等等。

大家可以对比一下你所在城市以前的容积率，现在同样的地块，是不是要少建很多房子。而且，为配合楼市去库存，现在超过50座城市都推出房票安置，直接给你房票买存量房。可见，去楼市库存需要拆迁，其他配套的安置方式也得为这个目标服务。

反正，我们记住一条就是，只要楼市恢复没有到一定程度，拆迁的工作就不会停止，反倒是，在楼市恢复的过程中，拆迁的力度会加快，而且范围也会进一步扩大。比如深圳，城中村改造涉及31万栋楼，占全市建筑总量的40%，从拆迁范围看，比历史上任何一次都要大，从已被列入优先拆迁范围的情况看，有3类是其他城市都存在，可直接照搬的拆迁范围，或全都纳入拆迁范围：

1.影响到国民经济和社会规划的小区或者房子；2.属于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的小区或者房子；3.有房屋建筑安全、公共卫生安全、消防安全隐患、配套落后等等问题，经过治理问题仍然突出的小区或者房子。

可以读出几点信号：

1.国民经济、社会规划根据城市等级不一样，各城自然是有所差别，像深圳经济发达，肯定会多承担一些这样的项目，相关受影响的小区必然也多一些，其他大多数城市可能要少一些，少一些拆迁户罢了，但不会没有。

2.省、市涉及重大民生的项目在各个城市肯定是比较普遍了，吃喝拉撒等与生活有关的项目都算，如果有相关项目规划和实施，涉及的区域房子肯定是优先拆迁的。

3.至于房屋安全、卫生环境、消防安全隐患、配套等问题，估计大多老小区都存在这样那样的问题，只不过有的严重些，有的要好些，按照措辞看，那些确实不好整改的小区，肯定就被列入优先拆迁之列了。

看了以上信息，你有没有发现，拆迁与楼市有着紧密关系，只要后者需要，想要推进拆迁，总能找到对应的理由。当然，拆迁本身就是很多人期望的，这样一来，拆迁户不仅为房地产健康平稳发展做了贡献，自身的居住和生活条件也得到了改善，可谓是双赢。