房产纠纷律师——购房后因卖方原因被法院查封，买方如何维权

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某芳向本院提出诉讼请求：1、请求对北京市西城区×××号房屋停止执行，解除查封；……。

事实与理由：原告赵某芳与宋某峰原系夫妻关系。2008年11月1日，赵某芳和宋某峰与被告W公司签订《商品房预售合同》，共同购买北京市西城区×××号房屋（以下简称涉案房屋），售价70万元。2011年5月16日，赵某芳办理入住手续，并居住至今，期间对涉案房屋进行了装修并按时交纳房屋物业、供暖、水电燃气等各项费用。2012年12月26日，赵某芳与宋某峰协议离婚，约定案涉房屋归赵某芳所有。2013年1月20日，宋某峰与W公司签订《房屋认购补充协议》，宋某峰以现金形式一次性向W公司支付购房款30万元。同时约定剩余40万元购房款宋某峰于2015年12月30日前支付。

因宋某峰自2009年1月起在Q公司兼职，但Q公司一直拖欠宋某峰工资未付，截至2015年12月10日，Q公司共拖欠宋某峰工资40万元。而涉案房屋的开发商W公司拖欠Q公司工程款未付，遂宋某峰与W公司、Q公司于2015年12月10日达成协议，宋某峰以Q公司拖欠其的工资40万元用以支付购买涉案房屋的剩余购房款，同时Q公司将上述债务与其对W公司享有的工程款债权进行折抵。涉案房屋现因陈某玲申请，已被法院查封。

因赵某芳对宋某峰在双方离婚后如何支付购房款的实际情况并不了解，原告误认为涉案房屋为顶账所得，东城法院执行裁定书据此认为赵某芳不属于房屋买卖合同的买受人并驳回赵某芳的异议请求。赵某芳认为，赵某芳系涉案房屋的合法权利人，赵某芳对涉案房屋享有的合法权利，依照法律规定，足以排除法院的执行，故此起诉，望判如所请。

被告辩称

被告陈某玲辩称：赵某芳提交的商品房预售合同与其他网签业主以及执行异议其他业主的合同书书写模式均不同，赵某芳的合同为手写，其他业主合同都是统一电脑打印，赵某芳的合同不符合交易习惯。赵某芳申请执行异议与本案中关于购房款的支付方式的表述存在巨大矛盾，若赵某芳是真实的购房人不会存在上述情况，赵某芳对此解释为宋某峰未告知也不符合常理。赵某芳的分期付款形式也不符合常理，2008年签订的买卖合同，在2013年和2015年付款不符合商品房买卖交易习惯，以工资的形式支付购房款也不符合购买商品房分期付款的交易惯例。故赵某芳与W公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。

即使双方签订商品房买卖合同为真，赵某芳也没有实际交纳购房款，即便按照赵某芳自述的系以工资抵顶购房款，双方实际上系名为买卖实为抵债，赵某芳和宋某峰均不属于商品房的买受人。综上，赵某芳的主张没有法律依据，不能对抗陈某玲对案涉房屋强制执行的权利，请求法院依法驳回赵某芳的诉讼请求。

被告q公司、Q公司辩称，某小区最开始是由q公司拿的地，2007年转给W公司进行房地产开发，W公司是某小区的房地产开发商，Q公司负责该项目的施工，是项目的施工单位。赵某芳与宋某峰在2008年时与W公司签订了商品房预售合同。2009年1月1日起，因宋某峰有工程专业职务证书，开始兼职担任Q公司的技术顾问。并约定每月向宋某峰支付5600元，但双方未签署书面协议。

因宋某峰兼职以来，Q公司未向其支付任何工资，2015年12月，宋某峰就提出拿他的工资支付剩余购房款，当时W公司也同意，同时因为当时W公司还欠着Q公司的工程款，所以这40万就直接记在了W公司向Q公司已支付的工程款里，当时双方有一个抵扣说明，没有协议。现同意赵某芳的诉讼请求。

被告W公司辩称，赵某芳与q公司、Q公司所述均属实。赵某芳陈述的双方签订购房合同的情况属实，案涉房屋的交付时间是2011年，2013年时宋某峰以现金形式向W公司支付了首笔购房款30万元，同时双方签署补充协议，约定剩余购房款应于2015年12月30日前付清。W公司认可剩余40万元购房款在2015年12月已折抵，案涉房屋的购房款已结清。同意赵某芳的诉讼请求。

第三人宋某峰辩称，2008年赵某芳与宋某峰共同购买了案涉房屋，双方于2012年12月26日协议离婚，离婚协议约定案涉房屋归赵某芳，孩子也归赵某芳抚养，现宋某峰同意赵某芳起诉案涉房屋归其个人所有。案涉房屋的购房款均是由宋某峰支付，第一笔30万元交纳的是现金，现金的来源是2012年年底时由案外人陈某向第三人偿还的借款。剩余40万元是拿宋某峰在Q公司的工资抵扣的，宋某峰在Q公司兼职担任技术顾问，双方约定工资按照每月5600元计算，抵扣的过程同Q公司和W公司所述一致，W公司已向宋某峰出具了40万的购房款收据。

法院查明

2008年11月1日，W公司（出卖人）与赵某芳和宋某峰（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，双方约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，付款方式为分期付款，具体付款期限合同未约定，房屋交付时间、办理产权时间、违约责任等合同亦未约定。2010年1月6日，赵某芳与宋某峰结婚，2011年5月16日，涉案房屋交付于赵某芳和宋某峰使用。

2012年12月26日，赵某芳与宋某峰办理离婚，离婚协议书约定涉案房屋离婚后归赵某芳所有。现赵某芳一直在涉案房屋内居住至今。2013年1月20日，宋某峰（乙方）与W公司（甲方）签订《房屋认购补充协议》，约定甲方对乙方购买某小区商品房的事实予以认可，乙方现付购房款30万元整，2015年12月30日前再支付购房款40万元整，逾期未支付，甲方有权解除合同，甲方2011年5月已向乙方交付该房屋。当日，W公司向宋某峰出具了30万元的收据。

对于上述30万元的钱款来源，宋某峰在诉讼中称案外人陈某曾向宋某峰借款，宋某峰在2012年11月至12月共计从陈某名下公司（北京Y公司）领取现金共计43.2万元作为陈某的还款。宋某峰用上述现金向W公司支付了30万元的购房款。为此，赵某芳提供了相关证据。2015年12月，因Q公司拖欠宋某峰自2009年1月至2015年12月10日的工资40万元未付，宋某峰直接要求未来建设公司将该笔费用支付给W公司，用于偿还其剩余购房款。

2015年12月20日，Q公司向W公司出具《抵扣说明》，主要内容为，因我司共计欠发兼职技术工程师宋某峰工资40万元，我司同意代宋某峰向贵司支付其拖欠贵司的购房款40万元，并直接从贵司拖欠我司的工程款中予以抵扣。庭审中，W公司认可上述抵扣情况，并称上述40万元已在双方最终结算工程款时进行了折抵。

经查，涉案房屋所在的项目，因在建设过程中地下车库未按照规划审批内容建设，故一直未完成规划验收等工作，至今未办理首次登记，居民入住多年，无法办理产权证。且原告名下在北京无其他产权房屋。

另，因W公司、q公司、Q公司未履行本院作出的判决书确定的义务，经陈某玲申请强制执行，本院于2021年3月4日将登记在W公司名下的楼予以查封，其中包括涉案房屋。原告就此提出执行异议，本院做出裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告收到上述执行裁定书后，不服裁定结果，并在裁定书送达之日起十五日内向本院提起了案外人执行异议之诉。

裁判结果

对北京市西城区×××号房屋停止执行，解除查封；

房产律师点评

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，赵某芳、宋某峰与W公司之间的房屋买卖合同关系真实存在，合法有效，且双方合同订立时间早于涉案房屋被法院查封的时间，涉案房屋交付后由赵某芳使用至今，且赵某芳名下在北京无其他用于居住使用的房屋。现就涉案房屋购房款支付一节，赵某芳与宋某峰在本案审理过程中已经作出了进一步的解释和说明并提交了相应证据进行佐证，上述证据已经形成完整的证据链条，并足以排除其他可能，故法院认为赵某芳及宋某峰已经按照合同约定的数额向W公司支付了购房款。

本案中，宋某峰虽使用“工资”折抵了部分购房款，但上述行为并不属于以物抵债，Q公司代赵某芳及宋某峰向W公司支付购房款的行为属第三人代偿，W公司予以接受，应视为赵某芳及宋某峰已实际支付购房款。综上，赵某芳及宋某峰与W公司之间的商品房买卖合同关系真实合法有效，赵某芳作为购房人基于合同关系对案涉房屋享有债权，且该权利能够排除执行，故对赵某芳所提异议请求，法院予以支持。