北京买房|海淀学院路片区学校分析及小区踩盘全攻略

哈喽，今天来介绍一个集结了非常多高校和研究所，但是学区却相对一般的，反差板块-学院路。

学院路两边由“八大学院”由南向北依次排开，分别为北京医学院、北京航空学院、北京钢铁工业学院、北京地质学院、北京石油学院、北京矿业学院、北京农业机械化学院和北京林学院，现在都改名了，依次是北京大学医学部、北京航空航天大学、北京科技大学、中国地质大学、中国石油大学、中国矿业大学、中国农业大学和北京林业大学，所以这条路就叫学院路了。

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下面我们还是会从地理位置及交通、生活配套、学校分析和小区踩盘这几个方面来进行介绍。

1、地理位置及交通

学院路片区北到北五环，东到g6高速，西到清华大学五道口王庄路这条直线，南到学院桥北四环。

板块内的交通主要是15号线、昌平线和13号线，地铁站有：五道口站、学院桥站、北沙滩站、清华东路西口、六道口、学知园站等，地理位置很不错。

学院路这边有个字节的办公楼在建，1月份腾讯又摘得了学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、 B23研发设计用地，成交金额64.2亿元，未来可期

2、生活配套

这边的生活配套还是很完善的，比如医院有：中日友好医院和北医三院，离得都不远；商超主要有：圣熙8号、美廉美、五道口这边有华联商厦；大型公园有郊野公园，小公园特别多，还有很多大学，比如林大、农大都可以进去，跑个步啥的，其实还是蛮舒服的

3、学校情况

学院路这边的学校相对来说还是比较简单的，咱们先看一张表：

1、农大附小：普小，原来的学府苑小学，有一些农大的子弟在这个学校上学，生源得到了一些改善

2、林大附小：普校，但这个小学还算比较优质的，有一些林大的老师的孩子在这里上学，大家普遍比较鸡娃，毕竟都不想参加派位嘛

3、东升实验小学：普小，硬件不错，现在被北林附小签约承办了，归林大教育集团，师资有一定的改善，现在学校的门头改成了林大附属小学东升校区，但是仍然是独立招生的，只是校长是同一个人在管理。

4、清华东路小学：普小，现在已经拆解掉了，和石油附小共用一个校舍，以后会不会重建不知道。

5、海淀实验三小：普小，整体排名比较靠后，没啥好说的。

6、科大附小：普小，是对内的子弟校，想上得找找途径也能上，招生比较少，也就1-2个班。

7、石油附小：一流二类牛小，这个小学一校三址，本部是5、6年级，东校区是3、4年级，南校区是1、2年级，归属于101教育集团，很不错的小学，只不过初中派位比较差，为啥这么说，表里面写了，这个小学每年要往101矿大和101石油输送不少于这俩学校当年招生计划50%的学生，牛小和渣中严重不匹配，如果上这个小学不拼点招或者到时候上民办的，那就gg了，哎，可惜。

然后咱们再来看看初中，更简单：

这四个初中被戏称为四大天坑，这几个都比较一般，矿大和石油受到了101的帮扶，地大附中受到了教进帮扶，但也没啥太大作用，毕竟观念很难转变，好生源留不下，101石油这几年进步大一些，比其他几个强一些了，据说这几个学校差到校额到校都用不完，所以大家避之不及。

学院路这么多大学和研究所，按理说应该成为教育高地啊，为啥会成为天坑呢？

我感觉大概有这么几个原因：

1、片区内除了高校研究所的生源，还有一些大型建材市场的生源，生源比较杂；

2、片区内的小学除了石油附小以外，基本都一般，高校老师的子弟还有自己的子弟校；

3、高校老师会有更多的资源和升学渠道，让自己的子女避开片区内的派位，导致好生源流失，片区内的生源一直得不到改善，固有认知难以改变，形成恶性循环；

总之这个板块位置、交通、配套各方面都很好，但是学区不行，买这块的一般都不咋考虑上学，学区溢价比较低。

下面是石油附小的招生简章：

农大附小招生简章：

海淀实验三小招生简章：

东升实验小学招生简章：

4、踩盘小区分析

这个板块的小区比较热门有：逸城东苑、八家嘉园、清风华景园、中铁置业翰澜庭、东王庄小区等。

板块内的小区分三大类：公房、商品房、拆迁安置房（经适房）。

公房社区基本上是80年代初到2000年左右的，比较好的社区有建清园，双清路14号院。城花园，学知园，农大家属院，林大家属院。柏儒苑，静淑苑，学院路14号院，清华东路27号院，东王庄，展春园，石油大院，二里庄小区，属于中等社区，总价在500万到750万之间；

商品房小区有逸成东苑、清风华景园、清林苑、文成杰作、中铁翰澜庭、富润家园、健翔园小区等，属于高端点的社区，两居室成交价在700万到1200万不等；

还有一些小区只有一两栋楼，没有啥社区环境的，比如双清路16号院、林大北路6，9 ，10号院、学院路14号院、清华东路27院、学清路18号院、王庄路15、27号院、志新北里等；

再就是回迁房社区，比如八家嘉园，这种小区原值低，就5000一平，不能高贷款，从20年开始下房本，一年能下200多个房本，小区现在还有很多没有房本的房子。

一、八家嘉园

八家嘉园小区建于2012-2014年，开发公司是北京八家嘉苑房地产开发有限公司，总共18栋楼，全部都是板楼结构的高层建筑，小区外立面以灰色和砖红色为主，属于回迁房小区。

小区绿化率比较高，能到40%，有两个大的健身花园、有长椅、有乒乓球、羽毛球等很多类型的健身设施，但是楼层比较高，容积率3.3，前后楼间距比较大，但侧距有的不够，存在遮挡，车户比1:0.6，车位有些不足。

物业费是1.0元/月/㎡，保洁会不定时打扫，物业维护一般，租户也比较多，出租率60%，两居室租金9000多一个月，地上停车，280元一个月，地下1-3层都有储藏间，4.5-7平米，每家都有。回迁小区隔音一般，但是胜在楼龄新。

需要注意的是八家嘉园原值比较低，只能贷款130-160w，一共5000多户，现在只有600多户有房本。

小区离昌平线学知园站步行1km左右。

小区楼高26-31层，均价8.6w左右，2梯4-5户，小区在售户型有一居、二居和三居，有建面44㎡-65㎡的朝南的一室一厅一卫的户型，价格在430-600w；也有建面73㎡-95㎡的南北通透的两室一厅一卫的户型，价格在630-800w。

下面这个2改3的户型，中间楼层共24层，94.5平，报价800w

二、逸成东苑

逸成东苑是纯商品房小区，建于03-06年，开发商是北京泰跃房地产开发有限责任公司，总共21栋楼，分东西两区，西区塔楼，东区板楼，环境差不多，塔楼物业费2.16元，板楼2.36元，东区会比西区要贵2-3万每平，且最小面积95平。板楼1梯2户，塔楼2梯8户，板楼总楼层14层，塔楼17-22层，小区共2800多户。

小区容积率2.4，建筑错位排布，密度低，楼间距很大，采光、通风和隐私性很好；绿化率35%，采用的园林设计风格，每两栋楼之间有花园，花园旁都有长椅，搭配有凉亭、水池，亭台水榭，环境还不错的。人车分流，地下车位不太充足，350元一个月。

小区内有小超市、干洗店、菜摊、理发店，可以满足简单生活所需。

楼道虽然有点旧了，但是还算干净

物业费2.47元/月/㎡，每个门口都设有岗亭和摄像头，有门禁，24小时保安巡逻，楼道、垃圾桶每天都有保洁清理，还不错的。

逸成东苑是学院路最大的商品房社区，均价10.3w左右，一居到四居都有，主力户型是55-65㎡的1室1厅1卫的一居室，没有阳台，价格在420-590W；75-114㎡的2室1厅1卫或者2室2厅1卫的二居室，朝向各不相同，有带阳台的，也有没有阳台的，价格在730-1080W；84-164㎡的3室1厅1卫和3室2厅2卫三居室，朝向大多都是南北，部分临街的户型有东南和西南朝阳的，几乎都带阳台，价格在920-1880W。

下面这个75平的两居，中间楼层共22层，报价740w

小区离地铁站学知园站步行450m左右

三、城华园

小区建于96-03年，一共8栋楼，2栋塔楼是商品房，分别是3梯18户和3梯21户，密度很大，其余公房，3栋6层板楼，7号楼塔板结合带连廊，还有2栋楼是2梯8户的塔楼，小区环境一般般，物业费公房0.5元，商品房1.89元，物业管理也一般。地上车位，人车不分流，车位比较紧张。离地铁站昌平线学知园站步行400m左右。

均价8w，主要户型有一居、二居和三居。一居47-69平米，户型基本上都是1室1厅1卫，大多都是单面朝向，哪个方向都有，大部分都有阳台，价格在330-500w；二居55-94平米，户型都是2室1厅1卫，都带阳台，价格在470-800w；三居92-128平米，户型基本都是3室1厅1卫，朝向也是各不相同，几乎都带阳台，价格在770-950w。

下面这个73平米的中间楼层共27层，报价620w。

四、静淑苑

静淑苑建于1996年，由北京高校房地产开发总公司开发，是八大学校的分房，总共12栋楼，有18层高的塔楼，2梯6户，也有没有电梯的5-7层的板楼，共900多户，住户大多是大学里的教职工，居民素质比较高。

楼间距很大，采光充足，目前均价10W左右。

楼道是水泥的，建筑质量还不错，得房率比较高。

车位比1:0.8，全部都是地上车位，有些不足，但是相对还算比较好停车的，800元一年。物业是北京育新物业，物业费2.18元/月/㎡，物业比较认真负责，门口一直有保安值守，保洁做的也很及时，物业还算不错的。

目前在售户型都是二居室，建面在49-82㎡，户型都是2室1厅1卫，朝向各不相同，除了49㎡的那两套，其余全部带阳台，价格在490-890W。

下面这个67.4平，中间楼层共7层，报价660w

小区离地铁站六道口站步行700多米

五、双清路14号院

双清路14号院初建于1988年，也有1998年建成的，老小区，北京城建四的分房。由北京城建一建设有限公司开发，共3栋楼，370户，有东西向的6层板楼，也有一栋14层塔板结合的带连廊的楼栋，两层共用一个电梯，目前均价8.2w每平米，小区环境一般般。

物业是北京天岳恒房屋经营管理有限公司，物业费0.5元/月/㎡，物业管理也一般。

小区还有地下室在卖的，比较便宜，小区距离地铁学知园站，步行900多米。

下面这个1999年的，74.8平，低楼层共15层，报价636w

六、学知园

学知园建于1998年，共有4栋高18层的塔楼，排成一排，581户，2梯10户，多数楼层拥有地下室，具有良好的防潮性能，楼间距比较大，有一些绿化，有一些健身器材和一个社区服务站，小区环境一般，楼道是水泥地。目前在售均价8.2万左右。

都是地上停车，有个小的地上停车场，车位较为紧张，1800一年。

物业是北京三河雅物业管理有限公司，费用是1.54元/月/㎡，物业管理还行吧

主力户型有65-107平方米的2室1厅1卫，基本上都是东南、西南朝阳的，价格在500-840W；还有106-181平方米的三居室，有3室1厅2卫、3室2厅2卫、3室2厅1卫，朝向各不相同，价格在890-1400w。所有主力户型都有阳台。另外还有少量的1居和复式4居、5居。

下面这个低楼层/18层，107平，报价780w

小区离地铁学知园站步行500多米。

七、富润家园

富润家园位于学院路清华东路的交叉口，建于2000-2003年，是纯商品房社区，总共5栋楼，有一栋塔楼，临学院路，过车比较多，其他是塔板结合的。

楼间距还不错，小区内有小花园、喷泉、凉亭、长椅、滑梯和健身器材，小区内有超市，可以送货上楼，目前均价在9.4w每平米。

物业管理还可以，物业费2块钱，人车分流，电梯能通到地下车库，能租到车位，260-300元一个月

主力户型是两居和三居，也有一居和四居。一居建面在51-55㎡，都带阳台，价格在450-500w；二居建面在85-96㎡，都是2室1厅1卫，都带阳台，价格在700-1000w；三居建面在110-149㎡，3室1厅2卫、3室2厅1卫和3室2厅2卫都有，朝向各不相同，都带阳台，价格在1100-1400w。

下面这个2室2厅，94平米，报价890w，高楼层/共18层。

小区离地铁六道口站步行300多米，很近。

以上就是这次踩盘的7个小区介绍。

5、总结

学院路板块虽然学校一般般，没有学区溢价，但是地理位置优越，集结了8大高校，还有科技公司、研究所，小区有老公房社区，也有商品房社区，在北边工作的小伙伴可以考虑。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。