北京新房|丰台西五环园博园旁-中海永定玖里实地测评（低密度盘）

本周我去看了2024年3月末要开盘的热门楼盘-中海永定玖里，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、综合分析、缺点，来详细介绍一下这个盘。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、地理位置及配套

永定玖里位于位于北京市丰台区大灰厂东路与射击场路交汇处向西800米，东南侧约2公里有地铁1号线支线西二区站。

【交通】：离地铁地铁1号线支线西二区站2公里左右，1号线支线，三期轨道交通中最晚公示、最快实现开工的地铁线路，目前已开工建设。1号线的东西通达性无需多言，西至石景山，东至通州，贯通海淀、西城、东城、朝阳。有四横三纵双轨便捷交通，四横有贯穿京西最重要的主干道，距离莲石路很近，三纵中两条城市快速路，双轨是14号线、1号线支线。

【教育】：教育资源配套有：丰台一幼(0.3KM)，北京十中(0.8KM)，北京十二中分校(3.5KM)。现在教育资源能够托底，项目周边有幼儿园2所，小学3所，初中2所。

【生态】：一河：指北京的母亲河永定河。五湖：沿永定河由南向北依次而成。八园：“八园”面积大约2000多公顷，相当于7个颐和园生态环境比较棒。

【商业】：项目东侧紧邻规划商业地块（规划中），东北900米处首联世纪生活广场。京西生活商圈有石景山万达、山姆会员、五棵松华熙live、丽泽天街、丰科万达等大型商业中心。“合生汇”落位河西，项目东侧4.6公里园博园地铁站北侧，规划总建面约13万㎡。

【医疗】 区域内医疗体系还算完善，太近的大医院目前还没有，具体情况是开车约2公里到丰台中西医结合医院（槐树岭院区），30分钟通达7家三甲：301医院、航天科工731医院、丰台中西医结合医院、302医院、武警总医院、307医院等。

2、项目情况

丰台河西西5环低密度改善盘，项目洋房264套，叠拼144套，4层。项目开盘出售所有楼栋，容积率在1.1，得房率约80%+。西侧地块为叠拼，东侧地块为洋房。永定玖里销售指导价为6.4万元/㎡，未折扣总价范围在670-1320w，预计开盘有一定折扣。

建面约105㎡-140㎡墅质洋房

建面约180㎡-207㎡低密叠拼

「产品楼层」: 4层低密洋房、叠拼

「土地属性」：纯商品房，地上70年住宅属性，地下50年商业属性

「容积率」：1.1

「产品价格」：政府指导价64000元/㎡

「装修情况」：洋房精装交付；全装修交付

「总户数」：一期总计：408套，洋房264套，叠拼144套

「绿化率」：35%

样板间：2个，105平，140平

「得房率」：约80%+

「交房时间」：2025年末

具体户型分布楼栋如下：

户型情况：

以下是样板间实拍，装修标准比较高，永定玖里为中海“拾光”系，算是北京密度很低的盘了。项目双会所，有恒温泳池，健身房，西式水吧餐区，套间宴客厅。

3、综合分析

先说结论：丰台河西未来的规划是生态科创城，科技园西区、园博园就在项目周边。住宅上自身最大的优势就是低密度，舒适性，带阳台，较大面积洋房，叠拼组成。

永定玖里小区的南侧是大灰厂东路，双向共6车道，南侧是辛庄智能执照产业园。项目东侧是长辛店北二十五路，双向两车道，路东是规划教育用地。项目北侧是商业用地和公园用地。项目西侧是辛庄公园。地块所在的区域，有比较多的商品房，整个板块应该会比较好。

永定玖里新房竞品分析：项目东侧2022的熙悦天寰单价在5.8w，永定玖里的户型设计装修更好一些，整体定位更高端一些，但是距离地铁稍远。

4、缺点分析

小区距离地铁较远，大概2公里，位置有点偏，选择这个项目的很多业主开车出行的更多一些，开发商说会配备摆渡车到地铁和小区之间。

好了，本次对丰台西改善新盘永定玖里就介绍到这里啦，项目在本月下旬就开盘了。

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