深圳一二手房成交持续升温 “小阳春”成色有待观察

2月初，春节前，在很多人还堵在回家过年的路上时，深圳放松了限购条件。政策上的利好，意料之中，又有点突如其来。彼时，备受成交低迷长时间折磨的地产中介和无心恋战的开发商们并未因此放慢回家的步伐。整个春节，深圳楼市没有任何波澜，成交量惨不忍睹，甚至不及往年。

然而，春节长假过后，回归日常生活的购房者们开始蠢蠢欲动。这种隐约可见的躁动，最先体现在地产咨询量上。一位从事房产咨询的人士反映，“节后付费咨询量突然爆发式增长，好久没有这样的感觉了。春节前预计节后成交量会比节前更好，没想到节后热度会变化这么快。”

紧接着2月底，5年期LPR迎来了史上最大的降幅，直接从4.2%降到了3.95%，深圳30年房贷LPR降至3.85%。深圳住宅市场从来不缺需求，只是长时间的低迷造成了刚需积累，很多刚需购房者买房的需求有延迟，这种延迟一般会以年为单位，今年不买，明年再看，但并未消失。

二手房带看量猛增 成交量4周连升

随着政策的持续松绑，深圳的购买力开始逐步释放出来，爆发的咨询量过后就是付之于行动的看房量。

据贝壳数据显示，春节后深圳二手房带看量猛增1288%！乐有家数据也显示，春节后三周，乐有家深圳门店二手看房量持续稳居近三年高位，周均看房量对比1月份上涨50%，对比2023年春节后数据上涨12%；与去年3月小阳春的高峰期对比，则上涨14%。

3月，从大理休假回来的市民王小姐一周内一买一卖就贡献了两套房的成交量。王小姐一直想换房，从福田到南山，到宝安，到西丽，看了两年的房子，始终没有成交。“不是没有合适的房子，是没有合适的价格，价格不松口，真正诚心卖房的业主并不多。”王小姐告诉记者，她遇到过很多手握几套甚至10余套房子的业主，放盘挂卖只是试探行情，价格并不低。“他们当中，观望居多，只有生意失败、急需用钱的业主才割肉出售。”

对于自己的房子，王小姐也有这样的心理，加上看房的人也没几个，所以两年过去了，王小姐既没有买到合适的房子，也没有卖掉自己的小房。

但今年春节后，深圳二手房市场明显躁动起来，地产中介的电话也活跃了很多。“谁知道这样的小阳春会到什么时候？或许和去年一样，昙花一现，趁这个热度，赶紧把自己的房子以合适的价格卖掉。大家都这么想，所以，很快就找到了合适的房子，果断出手，这边卖，那边买，顺利完成置换。”

据深圳市房地产中介协会（简称：深房中协）3月11日披露的最新数据显示，此前一周（3月4日—10日），深圳二手房录得成交量为1094套，小幅高于上上周，录得量实现4连升，并创下近14周以来的新高；不过，仍未突破2023年的最高单周录得量。

与此同时，业主放盘房源量持续增加。据深房中协数据，近3周以来深圳二手房源增加超过5200套，总量达到54886套。目前，这一数据已经回归到春节前水平。

值得注意的是，市场在回稳的情况下，有业主悄悄调高挂盘价，据中原数据显示，截止到目前，3月，深圳有三成左右的小区挂盘价上涨，涨幅的范围在11.6%—25.6%之间。涨幅最高的是宝安福永片区的景山花园，目前挂盘均价为4.84万元/㎡，涨幅在25.6%。

对于近期二手房交易回升，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前市场有共识，那就是“以价换量”。借着3月份季节性的销售转暖，目前两类低价房源消化掉了：一是去年降价到位（买家认知）的房源；二是近期降价幅度比较大的房源。

但是需要注意的是，卖家降价意愿下降，最低价房源消化完了，买家愿意接受“次低价”，房价并没有出现螺旋下降的态势。部分交易活跃的区域，房价甚至有了些许反弹，但这是凤毛麟角。经过一年多的超预期跌价，到了去年底，很多业主不再接受继续割肉，选择“由售转租”“等等看”。但强大的买方市场下，卖家报价的硬气还是会迅速瓦解。

新房市场回温 开发商花式折扣抢客户

二手房市场的“热气”带动着新房市场进入久违的热闹场面，许多新盘售楼处来访人群络绎不绝，苏醒的开发商们变着花样“炫技内卷”：“看房送龙虾，买房送奔驰”，为了卖房，开发商们使出浑身解数，“以价换量”，各类折扣层出不穷。一到周末，朋友圈里更是被各种楼盘的成交喜报刷屏，热辣辣的红色海报让人仿佛感觉还在过年。

3月16日，卓越珺奕府的开盘现场，人声鼎沸，热闹非凡，偌大的会场座无虚席，许多准业主们拖家带口，一家三代齐齐上场选房。现场的销售人员们更是忙得脚不沾地，叫号、登记、引路……现场交流基本靠喊，当天晚上，开发商发布喜报：开盘当日，成交305套。

发布喜报的还有金地环湾城，周六单日成交10套，成交金额1.5亿元。3月17日下午，记者实地探访来到位于深圳福田区的金地环湾城的售楼处，停车场已没有空位，门口停满了车。售楼处内，区域地图前、项目沙盘旁、交流区内，随处可见咨询的购房者。现场一名销售人员告诉记者：“我们已经连续几个周末加班了，尤其是3月以来，看房的客户更多了，全国各地的客户都有，北京、上海、广州一线城市居多，还有香港客户。”

据深圳中原地产统计数据，上周（3.04—3.10）中原代理新房周访客量约8500批，环比上升两成，新房访客量连续三周上升，一些新入市项目也再现千人抢房，去化不错。有地产中介反馈，上上周末，珈誉府的二期样板间开放，首开当日来访超3500批。据开发商鸿荣源发布，鸿荣源珈誉府2区当日开盘去化645套、吸金30.59亿元！但值得一提的是，与此前两次开盘相比，鸿荣源珈誉府去化并不如此前，其中第一次开盘销售率约85%，第二次开盘销售率约73%。

3月后，开发商推盘速度明显加快，让利力度逐步加大，市场上新盘入市数量逐渐增多，新房成交量持续上升。据深圳中原研究中心统计，上周（3月4日—10日）深圳新房住宅共成交432套，环比上涨25.9%；面积共计44683平方米，环比上涨20.8%，预计未来一周成交量仍会继续上升。

对于当下的市场情绪，李宇嘉认为，身在第一线的开发商肯定是最清楚不过了，都选择与时间赛跑，想在形势未进一步恶化之前，尽快变现。于是，我们看到，地产圈里无论是开工还是销售，都在加快节奏。而且，大都开发商愿意让渡一定利润，以最快的速度卖房，收割确定性，这是近期开发商的一致选择。

持观望态度 “小阳春”成色有待观察

尽管市场看着热闹，但有业内人士表示，从目前数据整体来看，新政对于深圳楼市的刺激效果仍有待观察。据深圳市住建局数据统计，3月1—10日新房住宅成交601套，已经逼近上月的800套，全月成交量有站上2000套；二手住宅成交1069套，全月成交量则有望突破3000套。这些预期数据未明显好于2023年的楼市表现。

对于新房市场，深圳许多新房项目都曾推出不同程度的折扣促销活动。有资深新房销售经理告诉记者，目前深圳新房交易规模大约回到春节前正常水平的八成左右。他认为，“小阳春”一般都是二手房先回升，此前二手房价跌幅大于新房，加上新房的户型选择空间不大，不太适应目前以刚需为主的市场。目前重点城市二手房成交的确在回升，但速度比以往慢，小阳春的“成色”不一定能达到以往水平。

“毕竟现在市场上开发商卷翻天，尤其是在价格上，纷纷‘以价换量’，真正有买房需求的人也可以多看看房子，考虑下手了。”有业内人士对于如今出现的楼市看房、买房小高峰表示持观望态度。

该业内人士提到，目前售楼处的咨询量和看房量增加不少，但是在开发商各种优惠政策的影响下，交易流程各个环节不乏购房者冲动下单或是有弃购预期的下单。“比如有的项目在开盘各个环节都设置了鼓励政策，如认购冻资会有购物卡赠送等，有些购房者可能会为了购物卡等奖励先冻资再弃选，很多购房客户其实还是非常犹豫，最后真正买单还是很纠结。”所以目前呈现在开发商方面的看房数据会更放大。因此，他认为，某种程度上，这种“小阳春”的提前出现，一定程度上是来源于各家开发商“内卷”的结果，“小阳春”是不是真的到了，后续有待证明。

李宇嘉认为，新房市场内卷，对二手房也形成了巨大的竞争优势！当前，新房、二手房的竞争生态已今非昔比！从目前市场交易来看，积蓄的刚需释放是主要动力。从广深来看，新市民、年轻人的刚需基础很扎实，前几年大量来广深创业、入户，积累了一大批购房潜力人群，刚需买房、刚改换房，价格下降后探到了购买力水平，驱动这一轮回升。但是，由于价格下跌预期强，跌价预期也实现了，等待和观望的情绪浓厚。积累的刚需、刚改（非买不可）释放完，交易量就下滑了，这与2023年2—3月份回升，4月份迅速回落有相似的地方。