时隔1年，天河楼市翻天覆地，但我更刁钻了...

最近，楼市君写了篇天河超20盘开战新闻。

很多天河买家在后台留言，除了咨询选房，还有几个呼声高的辣评。

如All in核心地段、配套要360度无短板、注重资产增值...

｜后台评论区粉丝留言

这些心声，归结起来，其实可以用一句话概括：

市场需求变了，仅仅是天河标签，已经不能够打动他们了。

今年天河挑花眼？但改善客更挑了

今年天河的楼市供应，堪称是“大爆发”。

仅在售的住宅新盘，就有22个，比起去年增加了一倍不止。

这些新盘中，又以总价1000万以上的项目最多，共有13个。

而楼市君也注意到，随着供应激增，买家的要求已经变得越来越“刁钻”了。

这可以体现在3个方面：

首先，仅有天河标签还不够，还得是核心地段。

在他们看来，如今的天河也分三六九等，只有踩中核心，才能将价值最大化。

而纵观天河，价值相对突出的地段，显然就是城市新中轴，这点从房价涨幅上，就能知道。

比如中轴上的峻林，2013年开盘至今，10年间单价涨了近10万，同期金融城的兰亭盛荟，却大幅跑输。

其次，资源配套要足够集中，“学铁商”无短板。

从整个市场趋势来看，仅有单个配套优势的项目，已经很难打动客户。

据统计，10分钟步行半径内，拥有高密度配套，“学铁商”都有的项目，市况和热度普遍更好。

这反映出，选择资源集中，无木桶效应的项目，正在成为买家的共同选择。

但这样的项目，天河并不多。

再次，对于居住舒适度，他们也提出了更高要求。

以往的天河市场，买家可能更多的关注地段和户型要素。

但随着对健康生活要求的提高，买家对于 公区的舒适度，也有更为苛刻的要求， 比如大园林、采光通透、圈层纯粹等。

综合这三大维度来看，在天河买房，如果选到中轴上，就已经淘汰掉80%的楼盘了。

如果说同时满足配套集中，大园林等条件的话，那无疑是TOP1的项目。

而纵观城市新中轴上，能满足条件的，其实只有越秀·天河·和樾府一个。

作为近两年天河中轴上第一个入市的新盘，它几乎是千万级买家眼里的白月光。

其自2022年底首开，几乎每次加推都会卖爆。

在今年2月，成交金额甚至还占到全区新房的近1/3！（数据来源：中指院）

占据中轴核心圈，强资源领跑天河

越秀·天河·和樾府之所以这样受热捧，说到底，就是做到了与市场需求同频。

在地段上，越秀·天河·和樾府就位于城市新中轴的核心圈内，是天河含金量最高的区域。

因为中轴核心圈背后，意味着两重意思：一是强稀缺性，二是资源集中，学铁商浓度高。

｜天河中轴航拍图

｜广州楼市发布 摄

1

占位CBD中轴核心圈，稀缺BUFF叠满

越秀·天河·和樾府有多稀缺？在它出现之前，天河在广州新城市中轴上，一度断供了7年。

即便是今年新盘爆发，这条轴带之上，新盘数量也仅有4个。

在数量上，远远少于天河东和其他板块。

而物以稀为贵，稀缺性与价值性，在市场上，往往可以画等号。

换句话说，具有稀缺底色的越秀·天河·和樾府，未来的价值高度，更有想象空间。

2

城市资源高度集中，确定性更胜一筹

仅是中轴地段价值，就足够项目跑赢天河的大部分新盘了。

但作为城市的发展主要脉络，中轴往往还具有资源高度富集的特点，越秀·天河·和樾府也是如此。

比如项目与地铁3号线梅花园站直线距离仅有400米 （百度地图直线测量） ，直接一轨就能直通珠城、广州塔、长隆万博3大城市商圈。

附近还有信达金茂广场，不远处即是天河北商圈，繁华触手可及。

无论是地铁商业的密度，都超过了天河大部分1000万以上的新盘。

买家极为关注的教育资源，体量规模和确定性，也远高于其他盘。

项目配建的学校， 就共有45个班，在天河新盘中，规模首屈一指。

并且，配建学校还官宣了纳入广州中学教育集团，由华阳小学参与管理。 （最终的学校名称、招生条件和招生范围以教育部门公布为准）

放眼天河，有九年一贯制的新盘本就不多，明确引入强校的就更少了。

这在学位日益紧张的天河，无疑给业主带来了更多确定性，不用担心学位不足，或“跳票”的风险。

而九年一贯制的优势，也使孩子入读牛校，有更大的概率。 （具体招生，以当年教育局招生方案为准）

另外，作为天河的领头羊， 广州中学+华阳小学这对牛校 CP，对于房价的助攻，也是高于很多学校的。

如广州中学+华阳小学招生地段内的二手房，在过去3年，就处于领跑状态。

可以想象，拥有同款强校基因的越秀·天河·和樾府，未来期望值也会很高！

由此可见，地段掐尖、 学铁商资源充沛、配套全方位拉满的 越秀·天河·和樾府， 可以说，是站在了天河楼市的第一档。

围合式布局，造天河高质量生活场

仅凭中轴地段，项目 就能与其他盘甩开距离。

但在越秀看来，这还不够，而是洞察改善需求变化，围绕全维度的居住舒适感， 从内到外搭建高品质生活场。

所以，越秀 ·天河·和樾府从一开始，就对楼栋布局与社区园林融入诸多考量。

｜项目意境图

坦白说，尽管近年天河高端改善市场井喷，但不少选手都是传统布局。

而纵观当前天河总价约1000万上下，采用围合式构造的改善社区，仅有越秀·天河·和樾府。（综合天河近一年项目信息）

如此布局优势显著，主打3个关键词：连片中央园林，视野宽阔，强私密性。

｜广州楼市发布 制

连片完整的中央园林，景观视线更开阔

一 般来说，普通阵列式楼栋布局容易造成园林割裂，景观受限。

而越秀·天河·和樾府围合式布局，巧妙将园林置于中央，有足够空间做大。

所以我们可以看到，项目社区园林连贯性更好，更打造出最大长宽约150x100米，建面约1.5万方的中央园林。

｜项目意境图

项目还因地制宜， 利用 约4米 高差进行打造， 形成自然景观的层次感。

原来红线内20余棵原生大榕树，也被全部保留下来，有独特的广府文化印记。

住在这里， 业主推开窗映入眼帘的，不止一抹绿意，更是一片生态园景。

当然了，像越秀·天河·和樾府这样的园林体量，比多数豪宅都要奢侈。

甚至，在寸土寸金的天河，你很难能见到这么大体量的园林。

｜广州楼市发布 制

楼距最宽超百米，视野开阔

楼距更宽 、视野开阔，就是项目围合式布局的第二层优势。

反观现在市面上， 一些楼盘为了让 所有房源坐北朝南， 采用 板楼 行列式布局。

但局限其实很多，一是 对 地块进深要求高，二是 楼间距密，视线前后遮挡。

一旦楼距少于40米，板楼采光面容易受到影响， 通透性将 大打折扣 。

｜广州楼市发布 制

基于对改善人居需求的洞察，越秀·天河·和樾府经历近30次反复对比测算，最终敲定围合式布局。

这样一来，既实现全南向设计，楼间距也做到最宽超百米，真正做到“观景视野无遮挡”。

更重要的是，室内通透性也将大大提升，当夏季东南风穿堂而过，带走炎热、只留清凉，舒适度没得说。

消除邻里对望情形，居住私密性更强

在围合式布局下，项目还有一个隐藏优势：

通过拉开楼距和扭转楼栋，让你避免邻居的尴尬对望，更好保护隐私性。

楼市君有曾住过板楼的朋友，他们板楼布局楼距在40米内，不仅视野窄，主卧时不时会有“推窗见邻居”的场面。

而越秀·天河·和樾府在宽楼距的基础上，又通过扭转楼栋角度，有效避免这种情形，私密性更具保障。

｜广州楼市发布 制

可以说，中轴地段、集聚学铁商、围合式园林这三大杀手锏，具备任何其中一个条件，就足以成为市场尖货。

而现在，越秀·天河·和樾府直接将三大王牌凑齐，自然能全方位给到改善客更好的生活方式。

中轴楼栋加推，建面约125平户型上新

更锦上添花的是，项目在空间和生活品质的打造上，也同样保持了高水准。

就拿建面约1300平榕樾山水会客厅而言，它利用地势高差，打造了一个裂谷山水景观折叠的空间。

既有景观层次感，也为未来业主会客、茶艺会友、健身运动的营造了一个空灵雅致的氛围。

｜榕樾山水会客厅实景图

除此之外，项目还将为榕樾生活馆、四点半学堂、健身CLUB、主题泛会客厅引入5+X的臻樾服务体系。 （具体以实际交付为准）

在社区内引入越秀自由咖啡品牌“悦咖啡”，联营“樾趣·悦美乐·四点半学堂”等。（具体以实际交付为准）

使业主不出社区，就能实现高品质的生活愉悦感。

而截止到目前，包括榕樾生活馆、健身CLUB等生活场景，已经开始落地兑现。

｜项目实景图

户型产品上，越秀也是走在了最前端，南北通透+大面宽阔景阳台+LDKG大空间的设计，极富品质感。

在本周末加推的建面约125平户型，就做到了多开间朝南设计。

而且，加推楼栋就位于坐北朝南的中轴位置上，是整个社区的C位。

正对中央园林，采光通风好，站在近7米的阳台处，整个园林尽收眼底。

LDKB一体化、岛台设计，打破传统客餐厨空间界限，形成一个超聚厅，让做饭从一个人的忙碌，变成一家人的互动。

｜建面约125平户型图

除此之外，项目现在还有热销的建面约140平。

该户型的 实用率，甚至比很多新规后报建的产品都要出色。

比如它的LDKG大厅建面就有约60平，足以媲美大部分面积更大的豪宅。

｜建面约140平户型图

而作为升级版本的建面约180平户型，更是豪华奢阔。

酒店式风格的设计，约9米的阳台，建面近70平豪华大方厅等， 直接将高端改善的生活质感，摆在买家面前。

｜建面约180平户型图

所以说，每次项目加推入市，屡屡卖爆并不奇怪。

毕竟，中轴地段+10分钟“学铁商”+围合式布局+中央大园林等buff叠加到一起的项目，在天河，你基本很难再找出第二个。

更何况，它们与现在天河买家追求的高端改善品质，还不谋而合。

最后，楼市君也再次提醒一句，项目在周末已经加推中轴楼栋，机会难得。

有置业需求的买家，不妨赶紧去看一看。

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