今年，上海楼市小阳春会“亮眼”吗？

关于上海楼市小阳春的问题，我们首先必须搞清楚两个最基本的问题。

第一点：楼市小阳春从来就是人为定义出来的概念，而且是一个比较性质的概念。它的对标参照是当年的其他月份。

第二点：但凡同当年其他月份一比较，上海春天的楼市几乎都是比较“暖”的。回顾近十来年的上海楼市历史，楼市小阳春几乎没有缺席过，唯有2022年那个特殊的年份例外。不同只是小阳春“暖和”程度上存在差异。

今年会如何？那些宏观层面上的道道，诸如：国际大背景，经济大环境，就业大形势，柯南就不扯这样的闲篇了，给大家讲几个真实市场中正在发生或者已经发生的情况和例子，供大家做独立判断时参考分析。

情况一：链家外网挂牌房源突破十万

这是前几天刷到的，链家外网挂牌房源突破十万，但房地网上的总挂牌量依然维持在二十一万上下。说明什么？

正如刷到的这个视频博主分析的那样，链家把内网中一些原来高价的房源给“放出来”了。难道是链家的推广策略反转了？当然不是！

真相是高价房源的房东降价了，所以被链家“解禁”了。关于这点，只要是最近十来个月一直关注链家外网挂牌情况的，看一下关注区域的最新挂牌，再回忆一下八九个月前的挂牌，这个真相瞬间就能在浮现出来了。

然而，即便如此，三月份已经过了半程，二手房交易量尚不足九千套，什么原因？答案很简单，降价依然没到位，只要降价到位，就会有买单的，香港的示范课再明白不过了！

关于降价不到位的这点，柯南还是有相当实在的体会。柯南的一个朋友大半年前开始出售他家的房子，柯南打那时起就特别留意他们家小区的挂牌情况，尤其是链家的挂牌数据。

持续观察到今日，结果确实如此。最初链家外网挂牌房源至少有七八套，到了去年十月份突然就锐减到了三套，时至今日，消失的那几套房源又出现了，回忆对比了一下重新现身的那几套房源的价格，的确是降了。

然而，重新现身的那几套房源现在的单价实际上比一直在外网展示的那几套房源依然只高不低。

眼见的事实充分证明了，目前市场中虽然不少房东还是愿意降价，但大部分依然不甘心在价格上彻底放弃“抵抗”，甚至少部分可能还期待一定程度的“反转”。

因此，小阳春的体感一般般也就不难解释了。

情况二：房东们似乎开始不怕“开水烫”了

去年下半年，真心卖房的房东们，日子确实相当煎熬，看房的凤毛菱角不说，还要经常性承接来自买房者和中介们的“大砍刀”，虽然极不情愿，但大部分还是接受了“砍几刀”的现实，甚者着急的房东还会咬牙“自宫”一大刀。

不过这种情况在过完年后似乎有了一些变化，房东们似乎开始不怕“开水烫”了。比如现在千万级的房子，要想再挥刀砍出七位数级别或接近这个级别的价，困难程度明显增加了，至少短时间内，绝大部分的房东会选择毫不犹豫地拒绝。

给大家讲一个柯南同学最近的一段买房经历。柯南同学手握八成以上现金流置换买房，看中一套“CAZ”区域内千万级别以上的三房，大体上已经想定下来了，请柯南最后帮着看一下房子有没有重大瑕疵，价格上是不是吃亏太多（实际柯南同学买房自住，只要价格上不是太过吃亏，都能接受）。

柯南看后给了他几点客观的分析。首先是房子确实存在一两个比较大的瑕疵，但是由于这些瑕疵被房东通过精巧的装修设计给很大程度的掩饰弥补了，所以非专业人士不易发现。同学觉得这些可以接受，因此就进入价格环节。

根据该小区最近一年的成交情况，尤其是去年同楼同户型成交的数据，柯南不带任何倾向性的给到同学如下分析：

去年上半年时，有一套同楼同户型，较低楼层的房源成交，因为同学现在看的这套房源楼层较好（中区），所以在那套较低楼层的成交价上每平米增加九千到一万左右的单价，作为那套较低楼层房源成交时间点上的这套房源的合理基准价。再结合去年一年该小区整体成交价的跌幅（24%左右），按照去年前半年缓慢，后半年加速的下跌趋势，打八五折计算出目前同学所看的这套房子的当下可成交的合理价格，再此基础上加上全额的产权车位价和适度打折的装修补偿费用（装修的确可以，但也已经七年多了），大致再加一百万。总计算下来的价格比目前房东最后给到的心理最低价，还至少低了四十来万。

由于同学老婆对房子比较中意，因此我建议同学，能再还点价最好，还多少是多少，倘若真还不动了，按照房东自报的心理底价拿下也算勉强可以接受，毕竟之前在中介反复努力砍价下，房东目前报出的心理底价也算接近合理的市场真实可成交价位了。

于是同学请居间的中介委婉地试探了一下房东，没成想房东直接把中介骂得“狗血淋头”，还放出狠话，限时来谈，过期涨价。

讲真，这个估价是柯南一点都没有偏向自己同学给出的，对于房东而言已经是极其宽松的还价标准了。但架不住房东自我感觉又开始良好了，明明已经是比较急着置换了，还要不留余地的放狠话，错过我同学这样极其优质的接盘侠，下一个接盘侠真还不知道何时会出现，至少我关注到，即便此房东由独家挂牌改为全网全中介挂牌至今，房子依然“待字闺中”。

上面这个房东的心态实际是当下不少房东共有的心态转变，可能是之前数月被砍刀砍得开始逆反了，亦或是被些许的阳春暖风吹得有点上头了。我们的确无法阻止这些房东拒绝还价，甚至涨价也属这些房东的正当权利，但就此错过本就为数不多的优质接盘侠也一定会是必然的结局。

如今市场上持币买房的，七八成是置换客，他们可都是刚刚有过一轮惨烈的被“砍”经历的主，现在正心心念念地寻思着依葫芦画瓢“砍人”呢。现如今，博弈双方又开始有了背道而驰的苗头，成交数据不会太过“亮眼”也就成了必然的结果了。

情况三：那个李老板又开始“砸盘”了

这两天中介朋友圈最火的莫过于李老板单价九万售卖真如的高尚领域。李老板的道行就是超人，总是在最出人意料的时刻做出与众不同的大动作。

你可以质疑李老板任何东西，就是不能质疑他“逃顶”的智商。说实话，这个盘在当下值到天了也就是单价九万多一点，所以真相不是李老板在砸盘，而是高尚领域的众多散户房东们太“傲娇”。

近乎已经修炼成精的李老板此时以两万多的单价差抛售捂在手中多年的，楼层不差的房子，各中味道，大家嗅到了吗？

这轮周期向下的最后一哆嗦或许真的很近了，虽然不排除市场继续焦灼，价格在买卖双方极限拉扯下，以及接下来可能的全面放开下，再度横盘维持较长时间，但一旦维持不住，那这一哆嗦的力度或不会小于去年下半年。

很可惜，大部分的房东尚未看清，或者说不愿意看清，导致去年底普通住宅标准变动的实质性利好效应被迅速消耗殆尽，市场依然混沌焦灼，你很难指望这样的市场态势下的小阳春能有多“亮眼”。

说到这，你或许会说柯南说的情况基本都是二手房市场，二手房市场小阳春不显眼，新房市场也会这样吗？新房市场或许在个别区域内会好些，但整体一样会半斤八两，还是那句话，没有二手房市场给新房市场输送足够的“炮弹”，新房市场一样“哑火”。

现在唯一尚可想象的指望，可能就剩全面取消限购了。但是神州大地短时间内又能为魔都提供多少“弹药”呢？就算能指望，大概率也只能指望“盛夏”或是“金秋”了吧？

虽然今年上海楼市的春天才开了个头，但结合楼市一线已经展现出来的态势，柯南直觉上感到小阳春九成概率是不会太“亮眼”的。之所以不说百分之百，不是柯南滑头骑墙，而是事物的发展总是有可能出现些许不可预知的偏差的，所以柯南把5%的概率留给这个有可能的“万一”，另外的5%中则是留给“纸面上的繁荣”，大家不要小看了那些被你时不时就刷到的“纸面上的繁荣”，刷着刷着，不少吃瓜群众就真信了。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！