中国版“雅诗阁”，来了

　　历经多年悉心耕耘，中国版“雅诗阁”，正逐步浮出“水面”。

01 资管能力

　　随着“建信建融家园REIT”获证监会和上交所受理，建设银行距离构建“投融管退”金融服务闭环又迈进了一步。值得一提的是，这是首单原始权益人为金融机构附属公司的公募REITs。

　　自2017年开启住房租赁战略以来，建设银行便将“矛头”指向了股权投资以及管理运营。期间，建设银行成立了专注于住房租赁平台运营和资产管理的建信住房，推出了“CCB建融家园”品牌社区，出资设立了建信住租基金，用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产并改造为租赁住房。

　　历经多年发展，建信住房也已初露锋芒。根据招募说明书披露的数据，截至2023年第三季度末，“CCB建融家园”平台可运营房源已经达到230.8万套(间)，企业用户累计达到1.85万户、个人用户累计超过4,974万户;建信住租基金签约项目22个，总资产规模达到92.10亿元，可提供租赁住房1.64万套(间)。

　　只是，放眼中国住房租赁市场，像建信住房这种拥有深厚金融背景的企业，凤毛麟角。长期以来，中国住房租赁市场的参与者主要分为地产系、酒店系以及互联网系等。迥异的企业“基因”，也让不同“派系”之间在商业模式上“渭泾分明”。其中，地产系主要以重资产的自持项目为主，辅以轻资产输出，例如万科、龙湖等;酒店系、互联网系主要以轻资产的品牌管理输出为主，例如窝趣、魔方等。

　　不过，所谓地产金融不分家，住房租赁企业若想发展壮大，资管能力是基础。参考处于成熟期的发达国家的住房租赁市场，头部企业无不以强大的资管能力为发展“基石”。

　　例如，全球最大的服务公寓运营商雅诗阁，在其发展壮大的过程中，便得益于控股股东凯德集团的“REITs+PE Funds”模式，即对于高风险、高收益的项目如开发物业和培育期的商业物业，采用房地产私募基金进行投资;而对于现金流稳定的成熟商业物业，则使用REITs进行投资。

　　因此，资管能力，堪称未来中国住房租赁市场的“入场券”。而建信住房，凭借控股股东建设银行的资管能力，颇有种“中国版雅诗阁”的意味。

02 金融+运营

　　众所周知，雅诗阁的控股股东凯德集团是由百腾置地和发展置业两家房地产企业合并而来，其本质上仍然是一家房地产企业，只是因为发展置业原隶属于星展银行而兼具了金融属性。因此，长期以来，“不动产+金融”，成为了雅诗阁的“成长密码”。

　　反观建信住房，其控股股东建设银行是中国第二大行，并无房地产开发业务，因此，虽然迈点将其誉为“中国版雅诗阁”，但两者又不尽相同。而透过“建信建融家园REIT”，建信住房的“金融+运营”属性格外显著。

　　首先来看资管能力。与已上市5单保租房REITs不同，“建信建融家园REIT”的底层资产均为建信住房以受让方式取得，且均为非居住存量房屋改建为保租房。例如，北京星光项目初始建设用于办公用房，后改建为保障性租赁住房;上海幸福莱项目由商业改建而来。

　　通过受托管理、租赁权收购、重资产投资等方式，建信住房截至2023年第三季度末，已在全国34个城市完成业务布局，“CCB 建融家园”项目数量和房源数量分别达到359个和9.9万间(套)，其中已完成纳保项目131个、房源4.3万间。

　　受益于此，“建信建融家园REIT”也拥有丰富的可扩募资产。在招募说明书中，提供了覆盖上海、北京、南京、重庆、佛山、济南等众多核心城市的保租房项目。值得一提的是，与已上市5单保租房REITs的底层资产均集中于同一城市不同，“建信建融家园REIT”底层资产的城市布局更为分散，这有利于规避单一城市宏观经济环境以及市场竞争对项目收益的影响，继而降低风险系数。

　　再来看运营能力。目前，建信住房拥有宿舍型、公寓型、住宅型三大产品线，基于当地市场竞争格局，以及目标客群属性，进行有针对性的产品投放，甚至还提供了部分“定制化”的产品及服务。

　　据招募说明书披露，宿舍型旨在满足“一张床”需求，目标客群为蓝领、城市基本公共服务人员，例如北京星光项目;公寓型旨在满足“一间房”需求，目标客群为新市民、青年人，例如上海幸福莱项目和苏州天荟项目;住宅型旨在满足“一套房”需求，目标客群为已组建家庭、拥有子女且具备一定经济基础的新市民。

　　在户型供给上，像北京星光项目以四人间、六人间、八人间为主，占比高达71.88%;上海幸福莱项目以一居室为主，为租户提供了17-20平方米、24-26平方米、30-49平方米三种选择，占比合计达到88.9%;苏州天荟项目同样以一居室为主，但房间面积相对更大，32-34平方米一居室占比达到91.03%。

　　在配套设施及配套服务上，除了共享厨房、健身房等公区“标配”以外，北京星光项目还为租客提供通勤班车等定制化服务，上海幸福莱项目和苏州天荟项目则配有停车位以及休闲露台或绿林景观等休憩设施。

　　而在选址上，建信住房充分考虑了项目所在地的市场现状，有针对性的进行产品投放。例如，目前北京集中式租赁住房多为公寓式，宿舍型公寓市场供给相对较少，因此北京星光项目在一定程度上弥补了市场空白;苏州天荟项目位于姑苏区平江新城核心区域，虽然周边租赁需求旺盛，但保租房供给相对有限;上海幸福莱项目紧邻临港新业坊园区，为园区办公人群的安居乐业提供了保障。

　　反映到经营指标上，虽然底层资产的运营时间并不长，但出租率依旧可观。截至2023年末，北京星光项目、上海幸福莱项目、苏州天荟项目租赁住房部分出租率分别为91.42%、93.16%、91.96%。

　　当然，与以上市5单保租房REITs的底层资产相比，“建信建融家园REIT”的出租率并不高，但其企业租户占比相对较低，仅为17.24%，而像“红土创新深圳安居REIT”的底层资产中，有三个项目的企业租户占比超过60%，甚至还有一个项目为100%，其多个项目的出租率也超过99%。

03 双重角色

　　站在更高维度上看，建设银行的住房租赁战略，并不仅限于直接提供租赁住房，其也是中国住房租赁产业不断发展的重要推动力之一。

　　2024年初，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，即住房租赁市场俗称的“金融17条”，内容包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等。

　　正如前述所言，地产金融不分家，中国住房租赁市场的发展，同样离不开金融的扶持。而在成立之初承载着国家基建职能的建设银行，住房金融一直是其核心优势之一。在房地产行业蓬勃发展的岁月里，建设银行个人住房贷款规模稳居行业第一。

　　因此，在中国房地产的“下半场”，建设银行同样当仁不让。根据建设银行2023年半年报披露的信息显示，针对住房租赁行业融资需求特点，建设银行建立起支持多主体、覆盖全周期、风险可控的贷款体系。截至报告期末，建设银行的公司类住房租赁贷款余额达到3,064.95亿元，支持住房租赁企业超1,600家、保障性租赁住房项目超600个。

　　就在近期，建设银行首笔配售型保障房贷款在上海落地。据媒体报道称，国家金融监督管理总局上海监管局正式下发第一批配售型保障性住房8个项目的备选项目清单，建设银行上海市分行第一时间开展贷款储备、申报、竞标等工作，并对位于奉贤南桥和闵行梅陇的两块保障性住房项目成功发放贷款。

　　当然，建设银行住房租赁战略的实施，也有利于其经营业绩。国信证券在其研报中指出，建设银行的住房租赁战略，将进一步强化其在住房金融上的优势。由于住房贷款具有期限长且现金流稳定的特征，随着我国资产证券业务逐步完善，未来或许可以给建设银行带来更多的资产证券化收入。

04 结语

　　虽然建信住房在规模上与万科泊寓、龙湖冠寓等企业相比尚有差距，但未来随着“建信建融家园REIT”的成功上市，建信住房有望成为行业领军者之一。参考雅诗阁的成长路径，以及中国住房租赁市场刚刚步入成长期不久，当下的建信住房只是“小荷才露尖尖角”。当然，建设银行，也为其它金融机构，树立了发展模板，未来的中国住房租赁市场，或许也将涌入更多的金融机构。