放下偏见，西安徐家湾变身铜锣湾需要几年？

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西安人没有双标的习惯，但素有对标的传统。

所谓对标，即对照标杆，向它看齐，本质上和我喜欢刘德华，但不是刘德华一样，虽不能至，但心向往之，这不是一件坏事。

于是才有了未央湖对标南湖，秦汉、浐灞对标曲江，沣东对标高新的故事，也有了民间今日烂草滩，明日上海滩，今朝徐家湾，他日铜锣湾的美好期许。

今天，房哥区域杂谈，聊聊徐家湾！

徐家湾仔

铜锣湾，80、90后并不陌生，当年电影《古惑仔》大火，“铜锣湾只有一个浩南，那就是我陈浩南”的台词，让年幼的我们记住了这里。

现实中，作为香港岛的商业，购物中心，这里也是香港最发达的区域之一，不仅人口密集，租金也是全球最贵，由于周边海岸线像一个铜锣，由此得名。

回到西安徐家湾，除了有一个字相同外，可能也有“浩南哥”的存在，但却是两个世界，徐家湾得名于清末徐家堡部分居民，在古槽渠湾处建新村。

西安人知道徐家湾的不多，但大多熟悉一个地名，叫红旗厂。

上世纪50年代，红旗机械厂落地北郊，作为周边曾经最大的国企，据说员工就有一万多人，和城西土门，城东纺织城相似，以厂为中心，周边宿舍、学校、食堂、工人俱乐部遍布，堪称城北的“小香港”。

很多人都知道，这里是造飞机发动机的地方，如同众多老国企一样，至今还能看到苏联式的老厂房和办公楼，灰墙红瓦，特别显眼。

如同几十年前的北郊一样，这里周边也是麦地和村子，过了道北，出了北关，就是农村。

除了厂里上班的工人，附近的人主要以种地为生，这些空地，经过岁月演变，后来又变成了城中村和建材市场。

在很长一段时间内，徐家湾周边充当的就是农副产品批发、汽车用品、灯饰、铝材、建材批发的功能，低矮的平房连成一片，非常壮观。

2011年，市政府整体北迁，才拉开了北郊农村变城市的序幕，以凤城八路为核心，城市运动公园、西安市中医院、EHB企业总部大厦、赛高企业总部大厦、熙地港、汉神百货等迅速落地。

也是同一年，二号线开通，北客站投用，被称为北郊当年的三件大事。

如今已过去13年，经开区部分发展有目共睹，高楼林立，商业繁华，环境舒适，凤城八路周边已成为城北房价的高地。

但向东仅2公里的徐家湾片区，还维持着建材市场的原貌，显得格格不入。

区域的住宅开发也非常迟缓，截至当下，可见的品牌小区只有保利中央公园、龙湖天奕、科为瑞府三家。

由于太华北路以西区域，既是经开城区，又是西航厂区（学校、医院、家属院），徐家湾的改造机会还得从建材市场开始，拆旧才能建新，有地才有发展。

改造历程

早在2017年，徐家湾改造就已启动，这里也是国内首个综合建设类PPP项目，由中建投资，当年三月，高铁寨汉墓遗址公园开工，11月，签约会举办，规模近500亿，取名未央创智城。

当年的企业名单上，依稀可见新城、天地源、荣华，碧辉园、隆基、红星美凯龙、当当网等公司，可谓阵容强大。

再往后，就没有了，要么筹备中，要么等拆迁，铁路还是那个铁路，市场还是那个市场。

据说当年世茂璀璨倾城卖的时候，大家都憧憬百亿投资的徐家湾改造成果，结果交房以后发现，小丑竟是我自己，优质配套看不到，反而喜提农副产品、灯具市场和安置房。

至此以后，就很少有人买房主动再提徐家湾了。

老城区改造，想要有突破进展，还得靠拆迁，要知道，徐家湾片区总面积近12平方公里，没有重大节点，光是拆迁，十年八年都很正常。

从这一点上，还要感谢西安开全运会！

在提升改造的号召上，从凤城五路至北三环区域内大面积的建材、铝材市场迎来搬迁，偌大的团结村迎来拆迁。

如果说城西改造主要就是土门的改造，那么徐家湾的改造还得看团结村。

这一次的拆迁，包括团结村、谭家村和各种市场、违规建筑悉数清理，再算上宅基地等，腾让出了至少3000亩的开发土地。

从23年10月最新的区域控规图来看，规划面积近7372亩，用地性质上，商业用地主要集中在凤城八路沿线，红旗铁路专用线周边为公园绿地，太华北路和红旗东路沿线有多块教育用地。

当然，作为主城区成片开发的区域，还是以住宅用地为主，搭配医疗、体育、教育、商业等功能。

而在更早，团结村片区已陆续开始供地，二月份成交了两宗商业用地，由西安团结城市更新建设有限公司摘得，即未央城建，更早的22年11月，周边一宗约75亩住宅同样是未央城建底价拿地。

截至目前，可见的大开发商摘地，只有保利一家，中央公园的二期，在去年12月，170亩底价成交，取名保利未央璞悦。

而未央城建在22年摘地后，委托绿城代建，合作开发桂语未央。

和多数买房人的担心是相同的，即在城南高新、曲江、航天可选，城北经开、浐灞、港务可选的情况下，徐家湾是否有优势？

当下未来

从底子上，这里是不差的，三环内千亩土地，即便放在城北，同样稀缺，徐家湾所处的未央区，常住人口近73万，2022年未央GDP近1563亿，仅次于雁塔。

（未央辖区图，蓝色部分）

未央区的辖区范围，除沣东、经开部分，主要是五大片区，包含六村堡、汉长安城、未央路、徐家湾、未央湖。

六村堡以厂房农田为主，开发有限，汉长安城野生大公园，无法开发，未央湖密集城区，土地饱和，未央湖对标南湖，进展很慢，目前看，未央区成片开发的区域只有徐家湾。

毕竟足够多的开发土地，无论是做商业，还是盖楼，建学校、公园，妥妥的新经济增长点，别看现在都是一马平川，但有地就是有财。

从20年团结村改造开始至今，根据公开消息，徐家湾片区的20条市政路，团结村片区的48个地块整理及绿化都在进行中，西核设备制造基地、未央金融中心、龙湖天街等配套也在推进。

地铁部分，除了已通车的地铁4号线，在建的地铁10号线，规划的地铁7号线也都在此设站。

徐家湾的外围，西有经开区，东有浐灞，南是大明宫，几乎都是开发接近尾声的区域，整个城北范围，除了汉长安城遗址外，最大的土地空白就是这里。

在宏大的叙事下，这里是有无限前景的，但回归当下，能看到的就比较有限。

安置房部分，团结村集中安置的38栋楼已经交房，商品房外立面，楼间距、户型、景观安置房水平，有升级，但不多，据说是西安安置房小区的标杆。

商业部分，团结村DK3的地块，正在建设，22年签约龙湖天街，投资近10亿，计划今年9月开业。

有创新的是，作为团结村的安置商业，未央城建管理，龙湖负责经营并付租金，安置群众成立集体公司获取租金。

学校部分，团结片区新建九年一贯制学校，其中小学36班，初中18班，目前还未投用，但网上风声一片，各种中介圈里，据说，网传，有消息称，有内部人说，要签约五大名校，可能是“高新系”。

现在信息已经这么潦草了，没有文件，没有仪式，全凭一张嘴，主要为卖房，从人的心理学上，越缺什么越信什么，也恰恰说明未央教育问题，尤其是优质学校的匮乏。

近期7372亩，远期12平方公里，徐家湾的改造，任重道远，地要一块一块卖，饭要一口一口吃，日子长着呢。

五点思考

在我们看来，相比较拆迁盖楼这种简单活儿，未央老城翻新，更需解决如下四个问题：

1、没错，首当其中，依旧是教育问题，长久以来，未央优质学校匮乏，长期农村为主的历史，不缺学校，但很难诞生名校。

整个城北区域，经开区有“经发系”一枝独秀，未央区域，主要靠“西航系”名校+，剩余要么村小，要么新建，教育不强，吸引人的能力也弱，大明宫片区就是例子。

从这一点上讲，打心底里希望五大名校落户团结村片区，卖不卖房不重要，改一改未央区域的教育口碑很重要。

2、陌生，无宣传，提起徐家湾，一半人想到红旗厂，一半人想到建材城，回忆可以，买单不行，目前可见除了区域卖房的开发商会讲讲未来和故事，几乎没有声音。

酒香也怕巷子深，在周边港务、经开、浐灞、大明宫拼命讲故事的当下，徐家湾没有声音，没有讨论，略显失声。

3、认同感问题，由于长期建材市场+村子的组合，缺配套，缺地标，对于住在这里的人，到底是经开人，还是红旗厂人，还是浐灞人，还是建材城人，缺乏统一。

于村民而言，即便团结村拆了，谭家村拆了，住进安置房，依旧是一家人，但对于放弃浐灞、港务、经开买这里的，如何建立认同感，是个大问题。

4、无论是高新，还是港务，通过大手笔投资，地标项目，大开发商聚集来迅速提升热度，这种优势主城更新项目很难具备，通常依靠附近人改善自住，换房支撑。

城北不同于城南、城西、城东，论烟火气差一点，论成熟度，还不够，配套如果没有明显优势下，房价要可控，小区要高质，单靠未央城建，中建方程，很难带动，大品牌聚集才能相互借力。

周边的经开、浐灞、未央湖都不富裕，穷兄弟不相互拆台已经不错了！

5、正确认识主城改造，随着地产下行，经济收缩，外围新区开发放缓，走两步退一步，主城区更新又提了上来，回归主城买房不假，但选择很多。

北有团结村改造，南有青龙寺、丁白村改造，西有大庆路改造，东有幸福路改造，少则百亩，多则千亩。

在充满烟火气，配套齐全的标签下，主城区在城市界面，人群构成，消费能力，教育取向上，都有明显差距。

并非拆旧建新后，大家就回归同一起跑线，抢人大战同样在主城区存在，徐家湾的目标，还是经开、浐灞和未央。

每逢冷门城区，无论徐家湾，还是草滩、等驾坡、未央湖，大家习惯性带着批判的眼光，对比的总是高光的区域，如曲江、高新、港务，提起来前者多是回忆，后者掏钱买单。

而对于住在这些城区的，梦里都盼望真是上海滩，真成铜锣湾，你可以不认可最终成绩，但不要否定中途的努力。

成不了铜锣湾，但徐家湾依旧可以木秀于林，大家怎么看，评论区留言讨论！

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作者：鬼使白

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