房产律师：签署房屋后因无法履行，双方对违约金无法协商一致案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某君向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2022年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2、请求判令被告支付原告违约金143.6万元；3、请求判令被告赔偿原告居间服务费损失1.5万元。

事实与理由：2022年4月13日，原告与被告及其爱人共同查看北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋），事后双方互留微信及电话。后经双方平等、自愿协商一致，于2022年4月15日在第三人的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》及《居间成交确认书》，约定原告向被告购买涉案房屋，成交价为718万元；

被告出现“拒绝将交易房屋出售给买受方”“将交易房屋出售给第三方的”等根本违约情形之一的，应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向原告支付违约金；第三人收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。合同签订当日，原告向被告支付定金10万元整，向第三人支付中介费1.5万元整。合同签订当日晚，被告明确向原告表示拒绝将涉案房屋出售给原告，并强行把原告交的10万元定金退给了原告。

据了解，被告已经将涉案房屋以更高价格出售给了第三方。原告认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，应属合法有效。被告的违约行为给原告造成了损失，原告因与被告签订房屋买卖合同而丧失了购买另一套房屋的机会，并为筹集全款，赎回基金损失了利息。被告应向原告承担违约责任。故诉至法院，诉如所请。

被告辩称

宋某杰辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告为出售涉案房屋，委托经纪公司，中介公司员工也曾带领原告实地察看涉案房屋。但原告跳单，直接与被告取得联系，称想省中介费，她可以找另一家中介费用较低的中介公司促成交易。被告未同意。事后，原告带着被告直接去了第三人处，被告对第三人资质及信誉表示怀疑。2022年4月15日中午，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及居间成交确认书，同时，原告通过手机银行向被告支付10万元。

当日，被告对原告的跳单行为这一严重违反诚实信用原则的行为无法接受，遂于4月15日晚以微信语音方式与原告通电话表示不愿意把涉案房屋出售给原告，原告表示同意解除双方的合同，原告谈到中介费的损失，被告表示愿意共同承担中介费的损失。4月17日，被告把10万元汇入了原告的帐户内。涉案房屋系被告及其爱人的共有财产，在其爱人没有在买卖合同上签名表示同意的情况下，此合同应属无效合同。

若法院认为该合同合法有效，则被告同意原告的第一项诉讼请求。关于违约金，双方约定“逾期超过7日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自解除合同通知送达之日起7日内退还买受人已付全部房价款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”，据此规定，被告在已把10万元退还给原告的情况下，被告仅需向原告支付违约金2万元。被告在签订合同的当日即与原告口头协议解除合同，根本没有给原告造成任何损失，不存在原告赎回基金的必要。原告要求根据房屋成交价支付20%的违约金没有法律根据，且标准过高，如法院认定被告应承担违约责任，则请求予以降低。

关于中介费的损失，此中介是原告通过跳单与其取得联系的，原告的行为有违诚信原则，与被告没有任何关系，因此中介费的损失应由原告自行承担。

北京某中介公司述称，原告找到第三人，称与被告相识，因房屋买卖需要第三人帮助办理手续。故原、被告及第三人签订了买卖合同及居间成交确认书。原告向第三人交纳了中介费1.5万元,向被告支付了定金10万元。此后，原告称被告要求解除合同，具体情况第三人未参与。

法院查明

被告委托案外居间人出售涉案房屋。原告查看房屋后，联系第三人提供居间服务。2022年4月15日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，双方当事人委托第三人作为房地产经纪机构成交，房屋成交价280万元，屋内家电、装饰装修及配套设施设备作价438万元，总价718万元应于2022年4月30日前支付。第七条违约责任第一款逾期交房责任内容除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，“逾期超过7日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自解除合同通知送达之日起7日内退还买受人已付全部房价款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”。

此外，原告、被告签订《补充协议》，合同首部买受人填写了原告及其配偶张某强，其中第三条违约责任约定，如出卖方拒绝将交易房屋出售给买受方或将交易房屋出售给第三方的，构成根本违约，买受方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，要求出卖方承担违约责任；出卖方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向买受方支付违约金；居间方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。

另，原、被告及第三人签订《居间成交确认书》，合同首部购买方填写了原告及张某强，约定原告向第三人支付中介费1.5万元。

同日，原告向被告支付定金10万元，向第三人支付中介费1.5万元。

当晚，被告告知原告拒绝将涉案房屋出售给原告。

4月17日，被告通过转账退还原告定金10万元。

庭审中，原告提交：1、2022年5月8日签订的房屋买卖合同、放款支付协议、履约服务合同，居间服务合同、支付凭证等，证明被告违约后，原告另行花费948万元购买了其他小区的房屋，造成另行购房损失1833898元。经质证，被告认为原告另行购买的房屋与涉案房屋地址相距较远、面积不同，不具有可比性。

被告提交其委托中介公司交易的截图，证明原告存在跳单这一不诚信行为。经质证，原告认为其并未委托中介公司，作为买受人，不存在跳单。

裁判结果

一、确认陈某君、宋某杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除；

二、宋某杰于本判决生效后七日内支付陈某君违约金10万元；

三、宋某杰于本判决生效后七日内赔偿陈某君中介费1.5万元；

四、驳回陈某君的其他诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为签约各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告配偶是否签署了买卖合同，不影响合同的效力。被告表示拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。故原告要求解除房屋买卖合同的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。

关于合同解除的时间，法院根据原告向被告表达解除合同意思表示的时间予以确定。被告未履行合同，应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金并依据合同赔偿中介费，并无不当。关于违约金数额一项，法院考虑损失大小等予以酌定。