房屋验收不合格业主拒绝收房，物业费由谁承担？法院这么判

房屋消防验收不合格，业主拒绝收房，这种情况下，业主是否应交纳物业费？

湖南法院：业主无需缴纳物业费

2011年9月，胡某在某小区购买了一套房屋，合同约定开发商于2012年12月30日前交付综合验收合格的商品房。后因该商品房消防验收不合格，且存在其他质量问题，胡某要求开发商整改未果，故一直未收房。直至2021年12月该房屋才登记至胡某名下。

胡某未办理交房手续，因此也没有交纳该房屋的物业费。某物业公司多次催缴无果后，于2023年9月诉至法院要求胡某补交2015年3月至2022年1月的物业费。胡某称其一直未收房，不应交纳物业费。物业公司主张开发商已履行了交房义务，并提供了开发商在报纸上刊登的交房公告。

法院审理

法院经审理认为，胡某因案涉房屋存在质量问题未收房且有相关凭证，而物业公司只提供了开发商的交房公告，并未提供业主已收房或房屋已达约定的交房条件相关证据，参照《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条第（三）项规定：买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳，故胡某无需交纳其未收房前的物业费。

2021年12月，胡某将涉案房屋登记至自己名下，应视为胡某已接收涉案房屋，故胡某应自收房次月即2022年1月起交纳物业费，对物业公司的诉讼请求，法院仅予以部分支持。物业公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法

在物业合同纠纷中，常常会出现一些业主因各种原因未收房而拒绝交纳物业费的情况。根据相关规定，未交付给物业买受人的物业，物业费由建设单位交纳，故对于交付前的物业费物业公司无权主张。

本案中，开发商交付的房屋消防验收未合格，不符合约定的交付标准，业主拒绝收房理由正当，物业未提交房屋已达约定的交付条件而业主因自身原因未收房相关证据，开发商的交房公告无法认定已完成房屋交付，故业主有权拒交物业费。房屋登记至业主名下后，业主事实上已接收房屋，应当支付接收房屋后产生的物业费。（以上来源：衡阳市雁峰区人民法院、湖南高院）

江苏法院：业主无需缴纳物业费

小李夫妇在某小区购买一套房产，因发现质量问题未接收，开发商一年多没有整改，小区物业一直催要物业费，还诉至法院。近日，市人民法院审结该起物业服务合同纠纷，认为诉争房屋未交付，于是判决驳回物业公司的全部诉求。

2021年2月。被告小李夫妇与开发商签订《商品房买卖合同》，购买某小区精装修商品房一套。随后，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告实施前期物业管理服务。2022年2月，被告按约足额支付购房款。

2021年3月，被告对所购房屋进行验收，验收后向开发商提出20余处待整改问题，且当场没有办理收楼手续。后被告分别于2021年4月、5月向开发商客服部发送主题为“某小区精装问题严重”的电子邮件，开发商就上述问题也通过邮件形式与被告进行沟通，但双方至今未办妥实际收楼手续，被告也一直未向原告交物业费。

法院判决

法院审理后认为，《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

本案中，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，小李夫妇与物业公司签订物业服务合同，双方必须履行各自义务，即物业依约对小区提供服务，小李夫妇也应支付物业费。

但是根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交物业服务费。但是已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位支付。

本案中，原、被告签订的《前期物业服务合同》约定产生物业费条件是案涉房屋已经交付给被告，虽然被告在房屋交付期间到过案涉房屋，但在办理收房交接手续前，被告向开发商提出整改问题而未收房，开发商与被告尚未完成业主入住交接，且被告亦未取得房屋钥匙。原告主张只要开发商通知业主收楼，是否完成房屋交接不影响物业费交纳，没有法律依据，不予支持。

判决后，原、被告均未上诉，案件目前已生效。（转自：句容市法院）