专业文章 | 破产程序中管理人对不动产租赁合同的处理

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摘要：《破产法》第18条规定了破产管理人有权选择解除未履行完毕的合同。但是，该规定过于宽泛，缺少在解除权行使条件、法律后果等方面的规定，尤其是未对不动产租赁合同等特殊合同作出说明。因此，理论和实务中关于破产程序中管理人对不动产租赁合同的处理存在较大争议，形成了两种区分明显的学说，即绝对解除权说和限制解除权说。绝对解除权说的核心在于管理人享有的挑拣履行权，即解除权的行使是管理人确保债务人财产价值最大化、维护债权人整体清偿利益最大化原则的具体制度设计。限制解除权说则是基于《民法典》的公平原则和第725条“买卖不破租赁”的规则，需要在保护破产企业债权人公平受偿、维护承租人利益和保持稳定的交易预期及经济秩序之间作出平衡，主张对此权利进行限制。

关键词：不动产租赁合同；《破产法》第18条；解除权

中图分类号：D922 文献标志码：A

出租人破产清算时，管理人对不动产租赁合同的处理一直是理论和司法实践的争议话题。不动产租赁权作为一种债权，也具有一定的物权效力，在民法上受到了特殊保护，这种保护在《民法典》中的“买卖不破租赁”规则和优先购买权上有所体现。但《破产法》第18条的将合同解除权赋予了作为“违约方”的破产企业管理人，这是对《民法典》合同一般规则的打破，体现着破产法独特的价值目标。但这是否意味着管理人也可以对不动产租赁合同不加限制地行使解除权？

另外，从租赁物的用途来看，租赁物要么供员工住宿，要么用来生产经营，这两种情况会不会引发管理人解除权的区别？承租人主张的债权性质如何界定？联合国的国际贸易法委员会制定的《破产法立法指南》中强调，破产法不能违反其赖以存在并且最终加以维护的该社会的法律价值观和社会价值观[1]。王欣新教授认为，在破产程序中，应当尊重合同法等非破产法律给予不动产租赁合同的特殊保护，尽可能适用“买卖不破租赁”的规则和优先购买权的规定，限制管理人对租赁合同的解除权[2]。

虽然破产法是特别法，但它运作的结果不应该完全“特立独行”。因为破产法赋予了管理人解除权，目的是为了使得破产财产价值最大化。但这样做势必破坏合同关系的可预测性，损害合同相对方的利益，造成破产制度不同目标之间的对立与冲突[3]。世界各国的破产法在涉及公民住房保障等不动产租赁合同时，均会尽可能平衡和兼顾破产程序中各方当事人的利益。因此，破产管理人对不动产租赁合同处理时应予以特别关注。

01

不动产租赁合同解除权的争议与实践

（一）解除权争议学说

从现有的研究和司法实践来看，理论和实务关于管理人对不动产租赁合同解除权存在较大争议，形成了两种区分明显的学说，即绝对解除权说和限制解除权说。

1.绝对解除权说

这种观点主要依据《破产法》第18条，人民法院裁定受理破产申请后，管理人会将不动产租赁合同作为一般商事合同来处理。对未履行完毕的不动产租赁合同，破产管理人选择继续履行或解除合同。可见，《破产法》针对破产出租人的不动产作出了与非破产情形下不同的特殊处理，赋予破产管理人以继续履行合同或解除合同的选择权。也就是说管理人享有的挑拣履行权构成了绝对解除权说的核心内容。

首先，对于一般商事合同来说，管理人享有挑拣履行权具有法律上的正当性。在正常的商业交易中，当事人一旦订立了合同，即应受该合同的约束，即应当按照合同严守原则全面履行合同义务，并有权获得对价，而不得擅自变更和解除合同。但在合同当事人破产的情况下，对当事人双方均未履行完毕的租赁合同，《破产法》第18条规定管理人对待履行合同的挑拣履行权。管理人若选择继续履行，则属于原合同固有的继续履行请求权在破产程序中的延续，无需赘述。但《破产法》赋予管理人单方任意解除合同的权利，使得债务人一方无论是否具备其他法定或约定解除权均可以解除合同，无疑是对《民法典》合同解除一般规则的突破，体现了《破产法》的特别法属性，即破产法规则应当被优先适用。

其次，赋予管理人挑拣履行权，是《破产法》确保债务人财产价值最大化、维护债权人整体清偿利益最大化原则的具体制度设计。破产程序作为一种概括执行程序，目的是在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿，这是破产立法和破产司法矢志不渝的价值追求。其中债权人整体利益最大化取决于债务人的剩余财产，而债权人公平受偿要求将债务人的剩余财产进行公平分配。为实现债权人整体利益最大化，增强破产程序的吸引力，在有关债务人财产的制度设计方面，《破产法》均是围绕如何确保债务人财产价值最大化而展开的。例如，在债务人财产认定上，《破产法》实行膨胀主义，规定了破产撤销权、破产无效制度，以保障管理人依法追回不当减少的债务人财产等。为实现债权人公平受偿，《破产法》规定破产申请受理后个别清偿无效（第16条）、个别执行程序中止（第19条）、所有的普通债权人均应按照法定顺序依法受偿，排斥偏颇清偿（第113条）。

那么，管理人如何运用挑拣履行权对未履行完毕的不动产租赁合同进行处理以实现价值最大化目标？从债务人的剩余财产来看，根据《企业破产法》第30条的规定，债务人财产的类型包括一切具有财产价值的物权性财产、债权性财产以及一些具有财产属性的权利。其中，债权性财产以各类应收账款为主要形式，也包括损害赔偿债权、追偿权、租赁权、许可使用合同项下的相应权利。债务人在未履行完毕租赁合同中享有的债权显然属于前述破产财产的范围。但与其他破产财产不同，债务人享有未履行完毕租赁合同中的债权是以履行合同义务为对价和前提的，并非不负任何代价即可当然取得，这是双务合同的特性使然。如此一来，管理人对不动产租赁合同运用挑拣履行权时，就存在一个对取得债权和履行义务之间的代价进行比较的问题，即管理人如果认为值得以承担租赁合同义务为代价来获取相应的合同权利，则管理人仍然会考虑继续履行租赁合同，反之则会解除合同。因此，作为绝对解除权说的管理人挑拣履行权并不必然导致不动产租赁合同的解除，而是管理人主导性地以破产财产价值最大化目标作出适当选择。但在实务中，为什么管理人多行使解除权？主要是针对破产财产整体变现的便利性而言，因为部分上继续履行租赁合同将使得整体破产难以变现，从而使得整体破产财产的市场价值降低[4]。

2.限制解除权说

这种观点认为：虽然《破产法》18条规定管理人对未履行完毕合同可以选择是否继续履行，但对于出租人破产时案涉的长期不动产租赁合同，基于该合同的特殊性，为维持租赁关系的稳定性，确保承租人对租赁物持续、有效利用，法律需对承租人予以特殊保护，应当适用“买卖不破租赁”规则，有必要对管理人解除未履行完毕租赁合同的权利适当予以限制，并赋予承租人优先购买权，维护交易秩序，实现实质公平。从比较法的视野看，这也是美国、德国等很多国家的通行做法。

首先，赋予管理人对不动产合同的任意解除权，将导致“偏袒”债务人，有违《破产法》的立法目的，也有违《民法典》的公平原则。在出租人破产的情况下，由于破产法赋予了管理人对未履行完毕合同是否继续履行的选择权，即管理人可以对未履行完毕的不动产租赁合同行使单方任意解除权。这种规定无疑有利于破产出租人一方，保护的是破产程序中债务人的债权人整体利益。但这种“偏袒”是否合理存在质疑，理由是《破产法》的立法目的之一是依法追究破产企业的经营管理人员的法律责任，因为企业破产的原因很大一部分是其经营不善造成。另外，在非破产的情况下，《民法典》侧重于保护房屋租赁合同中的承租人一方，除根据合同严守原则限制出租人任意解除房屋租赁合同外，《民法典》第725条规定了“买卖不破租赁”规则，这正是《民法典》公平原则的体现，目的是维持当事人之间的利益均衡[4]。显然，如果赋予管理人对不动产租赁合同的任意解除权，则会造成与前述《民法典》侧重保护承租人的价值取向相冲突。

其次，管理人对不动产合同的行使解除权，容易引发交易秩序的破坏，并最终危及交易安全。不动产在我国居民中的地位非常突出，立法对承租人优先保护、特殊眷顾的合理性根据在于，房屋租赁合同往往期限较长，承租人签订房屋租赁合同后，对所租赁房屋形成了较长时间的居住预期，有的还经出租人同意对房屋进行了维修改善，以充分发挥物的使用效能，保证承租人正常居住生活。因此《民法典》第726条规定了承租人的优先购买权，《民法典》第731条规定了出租人对租赁物的瑕疵担保责任，即在租赁物危及承租人安全或者健康的情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同[4]。这些立法的目的是维护承租人的合理预期和租赁关系的稳定性，维护交易秩序和交易安全，因此有必要对承租人予以特别的保护。

另外，国外相关法律规定表明，对管理人对不动产租赁合同的解除权进行限制，是国际通行的做法。例如日本《破产法》第56条规定，待履行合同规则不适用于就设定租赁权及其他使用、收益为目的的权利合同中。这表明日本《破产法》注意到了租赁合同的特殊性，并将其概括为以使用、收益为目的的权利合同。美国《破产法》第365条规定，管理人可以在不动产出租人破产的情况下拒绝履行合同，但承租人也可以支付租金并继续占有使用不动产，若非承租人自愿搬离，出租人不得收回不动产。德国《破产法》则对不动产租赁合同作出了较为细致的安排：第108条规定，出租人破产时，租赁合同不因进入破产程序受到影响。第111条规定，管理人能够出让债务人作为出租人出租的不动产或房屋，收让出租的不动产或房屋的一方可取代债务人在租赁合同中的地位。第112条规定，出租人不得因承租人破产而解除租赁合同[5]。因此，在理论和实务界均有观点认为，此种情形下我国应借鉴日本、美国、德国等国家的立法经验，限制破产管理人对不动产租赁合同的解除权。

（二）相关案例

关于学界的争议，实务界又是如何处理？在下述案例中，法院的判决书在涉及到不动产租赁合同的解除权的处理上，只要该未履行完毕合同满足《破产法》第18条的规定，破产管理人对该合同的主动解除不受到任何的干涉，但推定解除情况需根据案件情况进行确定。

1.石家庄宝石集团电视机厂与石家庄市冀发商贸有限公司租赁合同纠纷再审案

1998年11月11日，电视机厂与冀发商贸签订《租赁办公楼协议》，协议约定：电视机厂将办公楼、警卫室、收发室租赁给冀发商贸做办公楼使用，租期为15年，自1999年1月至2013年12月31日止，月租金为6.8万元。2000年8月30日，电视机厂同意冀发商贸对租赁房屋享有转租权。协议签订后，双方均按协议履行了约定的义务。

2005年12月16日法院受理电视机厂的破产申请，2005年12月20日成立石家庄宝石集团电视机厂监管组，2007年11月12日宣告电视机厂破产，2007年12月29日指定清算组为管理人。2009年7月30日电视机厂管理人发出了《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》。自2005年12月电视机厂申请破产后，一直由电视机厂收取租赁费用，后变更为管理人收取，直至2009年7月。

最高人民法院认为：为了尽快在破产程序中明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同[6]。本案中，管理人对未履行完毕的租赁合同具有解除权，但不能采取“默示”的方式推定解除。

2.文普华诉千姿公司房屋租赁合同纠纷再审案

2012 年，千姿置业有限公司（简称千姿公司）将依法所拥有的地下车库以租赁的方式出租给文普华，并与文普华签订了为期 30 年的《房屋租赁合同》，还约定文普华只能将该租赁房产用于商业经营。之后在 2014 年千姿公因经营不善被其相关债权人申请破产清算，千姿公司破产管理人向承租人文普华发出书面通知，解除其与文普华签订的《房屋租赁合同》。文普华因反对破产管理人的解除行为，故将千姿公司诉至法院，请求法院判决千姿公司管理人的解除行为无效。

该诉讼经一审及二审法院审理后认为：千姿公司与文普华签订的《房屋租赁合同》合法有效。千姿公司破产管理人根据《破产法》第18条规定解除该合同，是符合破产法在设立破产管理人解除权利的初衷，所以千姿公司破产管理人解除与文普华的《房屋租赁合同》具有相应的法律效力。

再审法院认为，只要不动产租赁合同满足法院受理破产申请前成立及合同双方当事人均未履行完毕的条件，根据《破产法》第18条规定，破产管理人才对该种待履行合同享有单方解除合同的权利，这是破产法作为特别法的特殊性决定的[6]。本案中，法院仍然赋予了管理人对不动产租赁合同的解除权。

3.最高法院2023-02-07公布的上海破产法庭的案例

2016年3月1日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定甲公司将其所有的厂房租给乙公司经营，租赁期限10年，从2016年3月2日至2026年3月2日，每月租金20万元，租金总额2400万元，合同生效后乙公司预付5年租金1200万元，余额自到期时起按月支付。合同签订后，乙公司依约支付了1200万元，甲公司亦向乙公司交付了房屋。

2018年10月14日，丙人民法院裁定受理了某债权人对甲公司的破产清算申请。2018年12月10日，甲公司破产管理人通知乙公司解除房屋租赁合同，并要求乙公司在收到该通知后15日内返还租赁的房屋。乙公司回函称，不同意解除合同、返还房屋。甲公司遂提起诉讼，请求法院判令解除租赁合同，乙公司返还承租的房屋。乙公司抗辩称，甲公司无权擅自解除合同，如法院最终判决解除合同，甲公司亦应优先返还其预付的全部剩余租金并赔偿其因此而遭受的损失。

法院审理后认为：出租人破产时，对于未履行完毕的租赁合同，根据《破产法》第18条的规定，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。

（三）理论争议与实践的核心所在

上述理论争议与司法实践表明，学界一直存在绝对解除权说和限制解除权说之间的争议，而司法实践的做法是，对于管理人的不动产租赁合同，原则上管理人有权通知解除合同并且无须特定理由，也不受条件限制。但是，如果解除该未履行完毕的不动产租赁合同明显有损于破产财产价值或对破产财产的整体价值造成贬值影响的除外。进一步说明学界追求的利益平衡与《破产法》追求的价值目标是不完全匹配的。

02

管理人行使解除权后的法律效果

管理人对未履行完毕的不动产租赁合同行使解除权后，由此产生的法律效果仍然存在诸多争议的地方。目前我国的通说和立法时的基本立场均采直接效果说，即合同解除意味着合同溯及既往地消灭，未履行的部分免于履行，已经履行的部分产生返还请求权。需要注意的是，《民法典》对于合同采取此观点的原因在于在直接效果说下更利于保护守约方的利益并制裁违约方[7]。但是这种价值取向在破产法中能否适用还有待讨论。

1.预付租金（押金、保证金）的处理

《破产法》没有明确规定预付租金（押金、保证金）该如何处理，因此需要针对《民法典》关于合同解除的一般规则开始分析。合同解除对尚未履行部分的效力是解除面向未来产生的影响，表现为解除使当事人从尚未履行的合同义务中解放出来，尚未履行的合同义务得以免除和消灭。这是合同解除最重要的法律后果和制度价值之一。

在房屋租赁合同中，出租人将房屋交付承租人使用收益是其主给付义务，承租人支付的租金并非房屋价值的对价，而是取得房屋使用权的对价。在出租人破产而房屋租赁合同租期尚未届满的情况下，管理人选择解除合同并通知承租人后，出租人继续提供房屋供承租人使用收益的合同义务以及承租人支付相应租金的合同义务均归于消灭[7]。既然合同解除后出租人不再负有为承租人提供房屋供其使用的合同义务，则其当然可以基于房屋所有权人的身份主张承租人返还房屋。承租人预付的租金（押金、保证金）是其为实现将来对房屋的使用收益而预先支付的价款，但在管理人解除租赁合同的情况下，承租人已无承担预付租金（押金、保证金）的合同义务，所以承租人当然有权要求返还。

另外，管理人解除租赁合同后，其收回房屋后再占有承租人预付租金（押金、保证金）已无法律依据，那么预付租金（押金、保证金）则构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于法院受理破产申请之后，因此可根据《破产法》第42条的规定，该债务的性质可定性为共益债务，承租人有权要求从出租人的破产财产中随时优先清偿。目前该类做法在司法实践中得到了大部分适用，也是当前破产程序中形成的较为统一的裁判规则。总体来说，将承租人的预付租金（押金、保证金）确认为共益债务使之能随时清偿，也在一定程度上保护了被强制解除不动产租赁合同的承租人的部分权益[8]。

2.经出租人同意形成附合的装修装饰及办理了合法报建手续的扩建费用的处理

对于出租合同解除后导致的实际损失如何处理？从实务来看，有两个方面容易引发争议：一是经出租人同意且形成附合的装修装饰费用，二是经出租人同意且办理了合法手续的扩建费用。而其他的情况则相对简单，此处不作赘述。《破产法》第53条规定，管理人依破产法解除合同的，对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权属于破产债权。因此，不动产租赁合同解除后的损害赔偿范围，应包括承租人前期对不动产租赁物进行改扩建和装饰装修费用。基于上述法律规定，对于该项损害赔偿请求权的成立并无太大争议，争议之处在于是否应定性为普通破产债权。但管理人认为如果符合共益债务的基本内涵，可将改扩建和装饰装修费用作共益债务处理。

上述定性的主要原因是：管理人如果认为改扩建和装饰装修使得不动产的保值增值，增加了破产债务人的剩余资产，使全体债权人受益，那么该保值增值按照《破产法》第42条的规定，可归结为无因管理（改扩建和装饰装修）而产生的不当得利。既然解除合同使破产财产价值得以提升这一有利结果由全体债权人共享，那么为换取这种利益所付出的代价也应当由债权人共担。如果既牺牲了合同相对人基于合同而可获得的利益，又让由此产生的债权与其他债权人的债权处于同样的普通破产债权地位，则相当于让合同相对人承担了两次不利后果，有违破产法公平清偿的价值目标。因此，经出租人同意形成附合的装修装饰及办理了合法报建手续的扩建费用等由于租赁合同解除导致的损害赔偿请求权可定性为共益债务。

3.违约金及其他违约赔偿的处理

对于承租人主张的依据合同约定应支付的违约金以及可期待利益损失，按照通行的做法，应按普通债权处理，此处亦不作特别讨论。

03

结语

归根结底，出租人破产情形下，能否允许其管理人打破租赁合同一般规则行使解除权，是在民法和破产法价值目标之间衡量的结果。从现有的理论研究和司法实践来看，关于破产管理人对未履行完毕的不动产租赁合同的解除权存在较大争议，并形成了两种区分明显的学说，即绝对解除权说和限制解除权说。

在司法实践中，一般支持绝对解除权说，即只要该未履行完毕的出租合同满足《破产法》第18条的规定，破产管理人基于破产财产最大化可以行使对该合同的解除权；但在大多数理论研究中，主要基于《民法典》的公平原则和第725条“买卖不破租赁”的规则，则主张限制解除权说。

在司法实务中，未履行完毕的不动产租赁合同被解除后，对于出租人因解除租赁合同申报的债权，构成不当得利的，则应认定为共益债务，有优先受偿权；不构成不当得利的，则认定为普通债权。

参考文献

[1] UNCITＲAL. Legislative Guide on Insolvency Law[M].United Nations Publication，1992:10．

[2]王欣新.破产法前沿问题思辨[M].北京：法律出版社，2017：128-129.

[3]张爱岩. 出租人进入破产程序管理人对未到期不动产租赁合同解除权的限制[N]. 现代物流报, 2021-12-15 (006).

[4]丁燕，尹栋.论破产管理人待履行合同解除权的限制[J].法律适用，2022（3）：73-83.

[5]大卫·G·爱泼斯坦.美国破产法[M].北京：中国政法大学出版社，2003：231.

[6]闫蓉.论破产管理人解除待履行不动产租赁合同的限制[D].西北师范大学，2022.

[7]张芯源.破产管理人合同选择履行权研究[D].扬州大学,2023.

[8]丛沐萱. 不动产租赁合同中管理人解除权的行使与限制 [J]. 经济研究导刊, 2023, (18): 151-154.

作者简介

王隆彬

北京市京师（南昌）律师事务所管委会联合主任

江西财经大学法律硕士。王隆彬律师具有丰富的破产案件处理经验，截止目前已担任17家有资产企业破产案件管理人的负责人，其中重大复杂破产案件有南昌松锋房地产开发有限公司破产案、浮梁县龙鑫土石方开发有限公司破产案、北际医用塑胶业（南昌）有限公司、北际医疗科技（上海）有限公司合并破产案、江西坨皇坨后坨臣茶叶有限公司破产案、江西金锋商品混凝土有限公司破产案、江西雄鼎实业有限公司破产案等。