物业增值服务的进与退｜亿翰物业月度观点

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2024年3月1日下午，《亿翰大讲堂·月月谈》重磅开播，亿翰智库物业事业部研究员颜梃亮和王瑞杰共话《物业增值服务的进与退》，以下为直播内容梳理：

在物管行业上市潮时期，物企以社区增值服务为基础为市场构建第二增长曲线的蓝图。对物企而言，社区增值服务是待发掘的蓝海，为了探索更多元化的增值业务组合。不少物企也在积极跨界，将服务延伸至社区电商、养老服务、到家服务、家居服务、团餐服务等多领域。

然而从物企这几年交出来的答卷来看，基础物业管理的收入仍占有较高的比例，增值服务并未成为物企的第二增长曲线。据不完全统计，2023年上半年39家上市物企的业主增值服务收入均值为3.16亿元，同比增长7.15%，呈现增速放缓的趋势。

在当下的市场竞争中，物企的增值服务内容应从核心竞争力向外扩张，以人为本为前提开展服务。例如开展养老、团餐、美居、到家等更具“围墙属性”的增值服务。

各自更看好增值服务的哪一个赛道？该赛道做的比较好的企业有哪些以及他们的模式是什么样的？

亿翰智库物业事业部研究员王瑞杰：

个人而言比较看好团餐赛道，有以下几方面原因：一是团餐市场体量庞大，2023年我国团餐规模大约是1.8万亿，约占整体餐饮行业规模的四成。二是目前餐饮行业的集中度较低，同时进入门槛以及成本都相对较低。因此使得各类玩家都想参与进来，物企也不例外。

相较于其他类型企业，物企具备一些独特优势。一是物企在空间和居民心理上具有近的优势，在经营社区团餐以及助餐等业务时，相对更容易。二是学校、办公楼、产业园区等场景对于团餐的需求巨大，而物企本身就服务于这类场景，若能有效地进行协同的话，预期能够发挥出不错效应。三是当前驻场模式是团餐主要的业务模式之一，而物企具备天然的驻场优势。

亿翰智库物业事业部研究员颜梃亮：

我更看好增值服务中的“物业+养老”赛道，主要是从政策支持力度、市场空间规模、物业公司优势这三个角度考量。

政策方面：从2011年至今，国家出台多条政策以促进物业行业结合养老服务模式的更好发展，为“物业+养老”的发展道路指明了发展方向。同时，随着物企与养老的结合逐渐落地，国家对物业服务企业给予税收优惠等支持措施。

市场空间：截止2022年底，我国65岁及以上老年人口达2.1亿，老年系数达到21.8%，老年人口保持持续增长的趋势，预计我国将于2035年进入重度老龄化社会。目前我国养老模式基本为“9073”格局 ，90%以上的老年人选择以居家或依托社区养老，社区居家养老将具有广阔的市场空间。

物业优势：物业行业与社区居家养老结合具有先天优势。现在的老年人在选择养老服务时通常会遇到两个选择，一个是去养老院或者养老社区享受养老服务，另一个则是选择社区居家养老服务。大部分老人不愿意选择离开自己的生活圈去养老社区，物业公司作为社区服务的提供者，可以很自然地与社区生活的老人建立信任关系，准确地了解老人们的需求，为老人提供服务，这是养老院、康养机构等服务机构不具备的先天优势。

因此，从上述三个角度来看，养老赛道可以成为物业公司新的盈利增长点，但是这个赛道存在一定的壁垒，物企如果做养老服务的话，需要探索出适合自己的发展道路。首先在“物业+养老”的赛道竞争十分激烈，存在多种类型的物企和经营模式。另外，当涉及养老服务时，这对物企的资金规模、养老服务专业性人才、康养性设施有着很高的要求。最后，物企还需要解决如何将老年人的消费意愿转化为支付能力。

上述赛道物企表现如何？做的比较好的企业有哪些？以及他们的模式是什么样的？

亿翰智库物业事业部研究员王瑞杰：

透过过往年报披露的相关团餐业务营收数据来看，新希望服务是其中一家比较具有代表性的企业。新希望服务背靠新希望集团，具备民生食品属性。在团餐里面，原料食材成本占成本的六成以上，因此在新希望集团的产业生态的加持下，无论是在供应链、成本管控，亦或是经营管理经验上，新希望服务都能有效地构建自身核心优势。服务模式方面，新希望服务以驻场食堂服务和配餐服务为主。同时叠加自有产业链生态的优势，进行“物业+团餐+零售”一体化的模式，如开展餐厅超市直接进行零售。

另外值得一提的物企是新城悦服务，其致力于成为中国版的“索迪斯”。新城悦服务2020年收购诚悦时代，随后又陆续收购上海学府餐饮、金玉餐饮等餐饮品牌，不断地提高全业态团餐服务供给能力，同时也是在不断朝地着“大后勤”的目标迈进。整体上可以看出新城悦服务想走的是“物业+团餐”双主线的综合后勤服务模式，通过物业带入团餐，再通过团餐服务赋能和扩大物业服务版图。服务模式方面，新城悦服务也是以驻场服务为主，强调市场化、经营型的团餐发展思路，同时朝着连锁化的方向发展。

亿翰智库物业事业部研究员颜梃亮：

从目前市场现状来看，仅有少部分物企在养老赛道实现了盈利，大部分物企还是亏损的状态。将经营模式分类总结为以下四类：

1）街道居委与物企的深度合作，在社区里的老人提供长者关怀、营养膳食、康复等服务。综合养老服务中心另一特点是离社区生活圈近，方便子女们日常看望老人。

2）物企在党建引领下的老旧小区改造这个平台上，推行“物业+养老”的服务。

3）物企与专业康养机构的合作。例如世茂服务于2021年宣布与长期照护专业养老品牌椿熙堂达成战略合作。在世茂服务的支持和赋能下，椿熙堂重点发展基于长护险政策的居家养老服务业务，在乌镇打造出了“智慧养老服务模式”，提供“线上+线下”一体化养老服务。

4）物企选择通过独自运营的模式，打造社区养老一体化，以实现社区居家养老的布局。例如建发物业自营的弘爱溢佰康复中为老年人提供膳食、卫生、协助日常生活、健康管理、社交娱乐活动等社区养老服务。从经营数据来看，建发物业在市场上取得了不错的表现，2022年年报披露其养老及健康增值服务营收为3723万元，同比增长66.7%。

对于入局上述两个赛道的物企有何建议？

亿翰智库物业事业部研究员王瑞杰：

虽然物企在团餐赛道上具有一定的独特优势，市场上也有一些成功的案例，但并非建议所有物企都得去布局团餐赛道。

剖析物企成功案例，共性都是从自身的核心竞争力出发，然后再精选赛道，侧重发力后才有成功结果。比如说新希望服务自身具备大部分物企所没有的食品餐饮属性，这就是其在团餐赛道的壁垒优势。再观新城悦服务，其战略意图很明显，对标和借鉴的是索迪斯、康帕斯这些团餐巨头，就是想“做物业行业里最好的餐饮，餐饮行业里最好的物业”，团餐这个赛道是他们根据战略目标的决定。

此外，对于想要入局团餐的企业建议是，团餐赛道入局门槛虽然相对较低，但供应链管理的难度不容小觑，很容易因为成本控制不良、产品管控不佳而造成亏损。而物企自身强大的项目拓展和项目协同能力只是锦上添花的那个部分。总体来说，物企还是要根据自身实际情况出发，思考布局团餐能不能帮助实现企业的战略目标，能不能进一步构筑自身的核心竞争力。

亿翰智库物业事业部研究员颜梃亮：

物企想要入局养老领域，可以从政治性、经济性、社会性这三个角度考虑。

1）政治性：物企可以采用在党建引领下的老旧小区改造这个平台上，推行“物业+养老”的服务这个模式。国央企背景的物企可以通过这个模式帮助政府提供利民服务，大规模的民营物企可以随着模式的推广，提升品牌的知名度。

2）经济性：站在市场经营的角度来说，投入规模小的物企通过与街道居委深度合作的模式是比较合适的。首先对于物企自身的经营来说，这不仅节省了设施建设、宣发引流的费用，与居委的合作可以帮助物企在当地打开知名度，获得区域性的优势；另外，在物企与专业康养机构合作的模式中，物企作为引入方，可以精确地描绘客户画像，了解老年人养老需求，养老机构可以分层级为老年人提供养老服务。这种模式不仅打破了物企提供有限养老服务的局限性，还转移了部分责任。

3）社会性：高端化养老并不适用于所有老年人的养老需求。物企应当思考怎么使老年人的消费观念转变。这不光需要政策的推动，物企也可以将养老服务专业化作为突破口。物企可以引进一些智慧养老设备提升养老服务的专业性，在市场上积累口碑，从而打通新的增长通道。

总结

无论是“物业+团餐”或是“物业+养老”，关键点在于物企核心竞争力的打磨，在此基础上找到适合自身发展之路。近两年，物企增值服务的增速普遍都放缓了，显然过去那种为了增值服务而增值服务，广撒网的方式并没有帮助物企构建出属于自己的核心竞争力。因此，可以看到部分物企陆续剥离了一些增值服务业务。

那么，对于物企增值服务方面，有以下两点建议可供参考：

1）企业要能够围绕服务去构筑核心竞争力。增值服务物企还是得做，相对基础物管服务的毛利天花板还是比较高的，同时物企自身也存在着一定的优势。但不能什么都做，做了之后发现，跟自身的服务底色是脱节的，并且自身的竞争力也没有提升。

2）要精选细分赛道，不同的物企之间还是有很大差别的，物企要根据自身的战略定位、自己所能协同的资源、以及自身的优势，选择真正与自身契合效果好的细分赛道，有侧重的在选定的赛道上发力。

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