局部地区爆发楼市小阳春

最近，全国大多是地方气温依然偏低，但在一些城市，楼市却提前暖起来了。

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几天前，香港全面撤辣的新闻，犹如一颗重磅炸弹引爆了香港的楼市。

据香港媒体报道，香港撤辣4天内，一手住宅市场迅速录得210宗成交，超越2月前27天的逾190宗水平，3月2日成交已连续第三日超过50宗以上，达到73宗，按周升7倍。

而另据香港最大房产中介商中原地产消息，香港十大屋苑在撤辣后首个周末预约看楼量录得约510组，按周上涨34.2%，已连升3周，并创出去年3月后11个月新高，重上500组水平。与此同时，十大屋苑周末录得25宗成交，按周反弹3.2倍，成交量创逾1年新高。

正如此前预料的那样，内地投资者成为香港楼市当前成交火爆的主要推动力。

新政第二天，就有内地投资者在香港某楼盘一次性的买走10套房源，更有传闻称有内地投资者周末斥资近1亿元扫货香港楼市。

据悉，目前很多香港中介档期都被内地投资者约满。由此，也显示出仍有源源不断地内地投资者正奔向香港楼市。

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在香港楼市大受内地投资者追捧的时候，一河之隔的深圳也终于迎来了久违的复苏。

深圳，这座曾经盛产炒房客的一线城市，可谓中国楼市的晴雨表。

然而，楼市却陷入了连续三年的下跌行情，整体跌幅超过20%，而一些热门楼盘更是跌幅超过了50%。

不过，在最近，深圳各大售楼处和中介门店似乎又重新热闹了起来。有媒体报道称，深圳楼市调整已经到位，最近看房量飙升了4倍。

看房量飙涨也带动了深圳楼市的成交，据悉，上周深圳二手房录得951套成交，环比增长392.7%。

市场预估，深圳新房二手房接下来的成交量还将持续放大，大概率将会是前低后高，整体触底反弹的行情。

单就楼市小阳春而言，深圳其实已经稳了。

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如果说深圳是楼市投资客的大本营，那么杭州大概就是全国投资客们的集散地。

上周，集散地杭州迎来了龙年首场土拍。

或许杭州市政府信心不足，这次只拿出了7宗宅地，然而房企拿地的热情却有些出乎意料。

据悉，多宗地块参拍房企的数量超过10家，最少的一块地也吸引了6家房企参拍。

最终，7宗地块全部高溢价成交，平均竞拍30轮以上，整体溢价率达到19.1%。其中，绿城拿下的三里亭地块，楼面价刷新板块纪录，土拍热度最高的安琪儿地块，则被滨江以24.44%的高溢价率拿下。

很显然，房企敢高溢价争抢杭州地块，必然是押注杭州楼市一定会反弹，而这些高溢价的地块成交也必然会传染到杭州楼市里，从而加快杭州楼市的小阳春行情。

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在杭州楼市还没热起来的时候，南京似乎赢下了楼市小阳春的先手。

受央行降息、南京降首付和全面取消限购的多重利好刺激下，南京各大售楼处近期的客户到访量和新房成交量均出现了报复性的大涨，人满为患的场景随处可见。

据贝壳数据显示，上周六一天其平台的新房报备数就突破6000组，周末两天成交了280套新房。

作为南京首个节后开盘的项目，嘉和华府周末开盘1个小时的去化率就达到了8成，算是给南京新房市场开了个好头。

新房大热的同时，南京二手房市场也迎来了小高潮，上周成交了1210套，环比上涨499%，日均成交173套，成交总面积11.2万㎡，环比增加526%。

如此看来，南京楼市小阳春已经真真切切地到来了。

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在南京迎来小阳春的时候，安徽省真正的省会城市合肥却亮起了楼市红灯。

官方数据显示，目前合肥整体合肥存销比为12.3个月，市区商品住宅去化周期不足6个月，部分区域更是不足5个月，是全国商品住宅去化周期最短的城市之一。

很显然，现在合肥市政府担心的问题是合肥房价会不会在即将到来的楼市小阳春里出现房价报复性的上涨。

事实上，央行降息政策发布后，很多二手房业主连夜涨价，更有一些二手房业主直接收回了在卖房源，以待房价上涨后再挂出。

政策当周新增挂牌房源均价环比上涨5.64%，从数据上也佐证了合肥当前二手房市场的火热。

与此同时，合肥土拍市场也让我们感受到了合肥市政府的担忧正在变为现实。

2月29日，合肥龙年土拍第一拍开场。

尽管合肥市政府仅推出3宗地，却吸引了包括保利、招商、越秀、中铁建等16家房企。

最终3宗地全部被高溢价拍出，其中伟星地块楼面价创下了包河区楼面价天花板，而滨科城地块则创下了合肥楼面价的天花板，该地块的溢价率高达54.14%，是招商在经历一个半小时的厮杀后才最终获得。

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至此，香港、深圳、杭州、南京、合肥，这五座城市成为率先撑起今年楼市小阳春的五朵金花。

为什么楼市小阳春会率先出现在这五座城市呢？

答案显而易见，就是这些城市去年都出现了较大规模的人口数量增长。

比如深圳，2023年末，深圳社区登记总人口2163.77万，比2022年增长了9.79%，增加了200万人；

再比如合肥，2023年合肥全市实有人口1253万人，人口净流入居全国城市前列。合肥城区总人口达到650.4万，迈过500万人门槛，成为特大城市。

当然，香港作为特区，有些特殊因素在。尽管香港本土居民呈现出持续移民的情况，但香港也在积极引进内地人才。

去年香港放宽各项人才计划，收到超过22万宗申请，约有13.5万宗获批。得益于这些人才计划，一年时间香港人口净增约19万人，也是相当的可观。

人口，尤其是人才的大量涌入，必然会形成数量可观的刚需购买力，也构成了这些城市出现楼市小阳春的底层支撑。

为什么此前这些刚需购买力不入市买房呢？

很大程度上是受去年经济形势、国际关系、以及全国楼市低迷的影响，导致了这些城市的刚需购买力对楼市的信心不足，大都选择了持币观望状态。

如今，春暖花开，进入传统的楼市销售旺季，而从中央到地方，也都在不断出台各种重磅刺激政策，积极引导他们入市，尤其是央行史上最大力度的降息成为此轮楼市回暖的最大催化剂。

最终，量变引起质变，楼市小阳春就在这些城市出现了。

在炸天团看来，判断一个城市能否迎来楼市小阳春，除了看当地政策外，更为关键的是看这两个指标：

当地库存去化周期和去年实时人口增量。

很明显，全国大多数城市的楼市库存去化周期并不乐观。而在全国人口总量见顶并逐渐老龄化的趋势下，能够实现人口增量的也仅有少量高能级的核心城市。

由此，我们或许可以做出一个预测：

今年的楼市小阳春只能是局部地区的小阳春，想要再现全国楼市遍地红的景象基本不可能了。

至于这波楼市小阳春能持续多久？

热度能达到多高？

建议还是先调低下预期！

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