房产律师：限价商品住房家庭共同出资购买房屋，是否享有共有权

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称：

2008年5月25，刘某玲（母亲）和梁某强（儿子）作为一个家庭申请，获得了海淀区限价商品房购买资格备案通知单后，以家庭有六十岁老人优先配售房屋，于2008年9月15日签订了购房合同，购买海淀区某限价商品房一套。上述过程均有母子二人的名字，一切过程均由梁某强经手。刘某玲将存款交予梁某强，支付了首付及大部分贷款。最近，刘某玲获知房屋所有权证在2010年7月11日发放，登记为梁某强一人，刘某玲认为自己既是共有申请人，又是共同出资人，应对房屋享有份额，该房产登记与实际不符，请求予以确权。诉至法院请求：确认刘某玲享有房屋的共有产权。梁某强同意母亲的请求，认可房屋就是为了保障刘某玲，按政策，梁某强应当只分一居，因刘某玲加入，且刘某玲是六十岁以上的老人，才分到现在的两居。

被告辩称：

被告高辉（梁某强妻子）不同意刘某玲的请求和梁某强的意见。在高辉与梁某强的离婚纠纷中，法院已确认房屋是梁某强婚前个人财产。房屋的申请人是梁某强，刘某玲作为申请人口，只是优先配售，没有出资，对房屋不享有物权。购房过程中，刘某玲未有与梁某强共有的意思表示，如果是共有，刘某玲应有出资、应与梁某强共同在买卖合同上签字，并且与梁某强共同登记，但合同的签订以及各项出资均系梁某强完成，刘某玲从未参与，房屋登记为梁某强单独所有。刘某玲与梁某强自高辉于2008年结婚后直至2019年，均从未要求过共有，如果高辉知道他们共有，也绝对不会与梁某强在婚后共同还贷。

三、法院查明事实：

梁某强与高辉于2008年12月1日结婚，刘某玲系梁某强之母。

2008年5月25，海淀建委出具的限价房审核通知单载明：“梁某强，你家庭符合限价商品房条件，现准予备案，家庭申请人口2人，包括本人梁某强及母亲刘某玲，配售两居室。

2008年9月15日，梁某强与开发商签订购房合同，并开具发票，付款人：梁某强。2010年7月11日，房屋核发产权证登记人为梁某强，共有情况为单独所有。

2017年，高辉起诉离婚，同年法院判决高辉与梁某强离婚，梁某强给付高辉财产折价款共计160万元。判决载明：“房屋系以梁某强母子为家庭申请的限价房，应为梁某强的婚前财产，梁某强婚前还贷中除了首付款及2008年11月30日归还的款项外，其他贷款还款应为夫妻共同还贷，梁某强应按照法律规定给予高辉房屋折价款160万元”

四、本案判决：刘某玲对涉案房屋不享有物权，驳回刘某玲的全部诉讼请求。

五、律师点评，本案的焦点在于刘某玲对涉案房屋是否享有物权。

1、根据法律规定，不动产登记具有公示公信力，判断物、权归属，应当审查物权登记取得的过程。本案中，预售合同签字的买受人为梁某强，梁某强据此取得了房屋所有权。虽然限价房申购时系以家庭名义申请，在申请人口中含有刘某玲，且在配售时考虑了刘某玲的因素，但上述情形并不影响物权的归属，不能据此认定刘某玲就是共有权人。

2、高辉对刘某玲、梁某强共有房屋的事实不予认可，则刘某玲作为主张方，应当就此承担举证责任，但现有证据不足以证明刘某玲、梁某强就房屋共有存在约定，刘某玲与梁某强为母子关系，不符合法定共有的要件。刘某玲对于首付款具有付款的高度可能性，但付款行为的性质还可以为赠与、借贷等，并不等同于出资购买所有权，故在缺乏共有的前提下，仅依据出资的事实也不能取得该房屋的所有权。

附：《北京市限价商品住房管理办法（试行）》

第十三条：限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：（一）申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。

第十四条：申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。

第二十二条：各区县住房保障管理部门负责组织本地区县符合条件的申请家庭，通过摇号等方式配售限价商品住房。其中对解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、重点工程等公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭和家庭成员中含有60周岁以上（含60周岁）老人、严重残疾人员、患有大病人员、复转军人、优抚对象的家庭及自愿放弃经济适用住房购买资格的家庭可优先配售；……”。