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一家把广州天河北房价打下来的农业国企

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前段时间,广州市粤垦房地产开发有限公司(下称:广州粤垦)在广州产权交易所对外寻找投资者,计划募集资金7000万元以上,对应持股比例为70%。

同时,对应每1元注册资本认购价格不低于1元,总额超出新增注册资本金额的部分计入资本公积。



广州粤垦正是广州著名烂尾楼项目天河粤垦绿苑楼盘的持有人。

实际上,这并非广州粤垦首次对外寻找投资人。

去年12月,广州粤垦第一次发布对外募集资金的公告,原本以为粤垦绿苑终于迎来了改变命运的时刻。结果直到今年1月24日期满,仍未出现接盘侠。

对比前后两次募集公告发现,广东农垦在本次募集公告中,对投资人有了明确要求,比如:

1、投资人净资产要求只需超过4000万元、财务状况良好;

2、接受联合体报名,联合体成员不超过2名;

3、成为增资股东后,不得将持有股份进行质押、股权代持、信托持股等;

其中最核心的一条是:具备不良资产处置、债务重组相关处置经验,且有5宗以上参与处置经验证明,以及对粤垦绿苑项目的整体盘活方案。



同时,也有消息传出,粤垦绿苑有可能通过补齐地价的方式推动项目入市。

如今下定决心寻求投资人,或许得到的是同样的结果。因为广州粤垦陷入了资产转让的两大禁忌:没有潜在价值与陷入资产纠纷。

在2020至2022年财务指标中,广州粤垦资产、营收呈现下滑,所有者权益亏损不断扩大。权益、营收、净利润全是亏损,相信没有一个投资人会甘心充当“接盘侠”。



而广州粤垦早在准备入市销售时,开始陷入资产纠纷。

1997年,粤垦绿苑开始动工建设,2年后基本完成建设,2003年申领预售证。它的横空出世,对于当时商品房一片空缺的市场来说,地段位置优越、典型90年代港式建筑设计、土地集约化利用、容积率高、高楼层电梯房......这都是“王炸”的存在。



可惜,拿证就随即被查封了。2004年,粤垦绿苑楼房主体完成封顶,而作为施工方的电白二建、广州坤龙立即将项目公司告上法庭,原因是:工程款纠纷。

结果这一纠纷,直接让粤垦绿苑陷入长达21年的烂尾时间。

其中,开发商与施工方的工程款纠纷经历了一审到终审,广州粤垦败诉后却依然不履行判决书义务,直到广州海事法院2015年4月查封了粤垦绿苑、观山苑(大部分房产)。

查封只是一个开端。期间虽不断传出要重启销售、建设,但一直没有实质性动作。

双方很快陷入第二场纠纷:执行标的金额。这场纠纷又经历了长达6年的时间。

2019年6月,法院将执行标的金额约1.98亿元拨付予广州坤龙,后者提出了异议并遭到法院驳回,再向广东高院复议,结果又遭到驳回。

法院认为,执行金额足以覆盖全部执行债务,包括债务本金8055.46万元、延迟履行前债务利息3722.2万元、履行期间债务利息6761.26万元以及诉讼费,合计1.86亿元。

执行标的金额1.86亿元,实际被执行金额1.98亿元。

广州粤垦显然不会服从审查、以“超额执行”为由提出申请执行回转,并于2020年3月成功胜诉,施工方需返还约1147.3万元款项。施工方同样不服从裁定。

开发商与施工方漫长的拉锯战,使得纠纷变得愈加复杂,致使粤垦绿苑、观山苑现在只能沦为一堆“建筑垃圾”。

粤垦绿苑早已锈迹斑斑,曾经的典型港式楼盘也不符合消费需求,以及广州城市发展和商品房市场已从繁荣走向饱和,即使入市同样会无人问津。

粤垦绿苑总建面5.14万㎡,包括一栋27层商住楼和一栋2层配套幼儿园,项目至今仍处在全围蔽,幼儿园待建、负一和首层商业不能出租,让片区商业、教育有了很多空缺。

当下广州购房市场普遍认为,包括粤垦在内的罗冲围、芳村、永泰等几大板块是不能轻易。

从过去几年广州各地房价行情中,全市基本是爆发式上涨,而上述板块却常年涨幅跑输全市,甚至个别楼盘出现滞涨和下跌。

粤垦板块房价均价是周边板块相差超过40%,房价能被“打下来”的就是:

烂尾没有期限的粤垦绿苑和观山苑,背后的主角就是农业部直属垦区的广东农垦。



天河各板块住宅房价均价情况,来源:贝壳找房

核心问题在于,广州粤垦控股股东作为国资企业且拥有上市平台燕塘乳业,为何快速清偿工程款、推动入市销售,而是一直任由其“摆烂”?

沿着时间线可以推断,上世纪九十年代,国内房地产开始全面放开、广州城区生活环境恶化以及个别新式小区入市销售,看准时机的广东农垦集团在1995年成立了燕塘房地产公司、1996年成立广垦置业。

从广东农垦官网披露信息中可以初步推断,上面这家公司原本存在着错综复杂的关联,且同隶属于燕塘企业总公司。两者为什么会被纳入到燕塘企业总公司,核心因素是:

用来开发建设天河燕塘片区的商品房和商业项目,广东农垦被称为“燕塘大地主”。

事实可以验证这一观点,燕塘片区遍地都是燕塘房地产、广垦置业的项目,比如金燕花园、新燕花园、日出观山、橡树园、侨源山庄、燕侨大厦、燕塘广场、观成大楼等。

随着土地资源开发,燕塘房地产、广垦置业也走到了命运转折点上。

于是,在2013年,广东农垦对房地产业务进行了整合,并对两者进行了明确的分工,前者只是天河燕塘本身区域的开发建设,后者面向全省区域发展。

往后可以看到,广东农垦宁愿向中山、茂名、阳江等多地拓展,甚至是旧改项目,也不愿盘活粤垦绿苑、观山苑。

任其一直搁置着,两者也成为了广东农垦、燕塘企业的“污点”。

直到去年12月,粤垦绿苑才重新进入人们的视野。不过,以广东农垦的背景,其实解决粤垦绿苑纠纷问题并,但为何迟迟不肯推进,而是一直等到现在。

如今时过境迁,当下的粤垦绿苑,不是有广东农垦决心就能如愿。

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