首创钜大，奥莱资管大玩家赚钱了

奥莱抗周期明显

赢商研究中心首席分析师 | 苏珊

主编 | 付庆荣

图片来源 | 官方渠道

编者按

Preface

【直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。以此为序，在第19届中国商业地产节，与企业一起长风破浪。此为，首创钜大篇。

抢下“国内第一只奥莱REIT”后，首创钜大的2023成绩单多了一份期待。

据公告，2023年度，首创钜大的收入约为21.24亿元，同比增加127%。收入增加主要由于本年度在建物业完工导致物业销售收入大幅增加，以及自新冠疫情防控政策优化以来，奥特莱斯销售业绩大幅提升。

期内，净利润约1376.1万元，实现年度扭亏为盈。主要原因包括集团的投资物业的公允价值收益较2022年明显增加，以及因出售武汉和济南两个奥莱项目确认约2.3亿元收益。

作为国内稀缺的奥莱高能玩家，首创钜大在当下值得行业的更多关注。

一方面，某种意义上，奥莱算是重奢商场的平替版，也是目前国内购物中心里占比不高但人气高涨、且备受资本市场关注的细分业态，因具有较强的稳定性和抗周期性。

另一方面，首创将武汉、济南两个项目申报公募REIT，意味着国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT即将落地，未来扩募空间足具想象力。

01

奥莱项目年销售额过百亿

客流近5500万人次

首创钜大没有披露具体奥莱业务的业绩，但可以从财报中找到一些亮眼的细节。

从业务分部来看，物业发展分部收入主要来自出售已完工物业，投资物业发展及营运分部收入主要来自租金收入，商品存货销售分部收入主要来自销售商品存货。如果将物业发展分部收入剔除，可以大概得到关于奥莱经营部分的业绩概况。

2023年，首创钜大奥莱型业务相关收入同比增长了26.66%。期内新开的项目只有苏州昆山首创奥特莱斯三期，且于年底才正式亮相。因此，即使剔除由于受托运营所得的营运及管理服务收入，经重列的可比数据都显示，首创的奥莱业务在2023年录得了可观增长。

对此，首创钜大表示：“年内，该集团各奥莱项目紧抓假日经济，以「来首创奥莱过节」IP引领统一营销活动，线上、线下齐发力，吸引顾客到店消费，有效带动销售，全年客流近5500万人次，可比口径较去年同期增长超过40%；全年销售额超过人民币百亿元，可比口径较去年同期增长约38%。”

在首创钜大强奥莱矩阵中，北京首创奥特莱斯是其开山之作，亦是资产证券化的重要标的。

2013年开业前，北京首创奥特莱斯（一期）备受质疑。一是，当时项目周边人烟稀少，尽管距北京主城区仅30公里，但周边仅有零星住宅，以及近乎为零的商业配套，颇有一座四线城市待开新城既视感；二是，首创置业2009年转型商业地产，进军奥莱模式能否成功、能否批量复制、能否获得持久的生命力，都面临巨大不确定性。

据公开资料，在筹备期，北京首创奥莱知名度有限，很难辐射房山区以外客群。在经过市场调研、对比后，项目将目标顾客锁定周边，同时以受众最广泛的体育运动品类作为突破口，以价格优势作为“诱饵”。2013年5月1日，项目开业首日实现800万元销售、10万客流，火爆出圈。

在历经2013年下半年国际品牌进驻、2014年地下一层百余商家全面开业，及2016年品牌全面升级、产品结构调整后，北京首创奥莱活成了商业地产圈标杆项目之一。

2019年5月1日，北京首创奥莱斯商业二期开业，当时引入了北京首家万达IMAX激光影城、房山首家京东7鲜超市、“3+4”特色街区，Superdry、Old Navy等多家时尚零售旗舰店，以及外婆家、徽州小镇等多家高品质餐饮。在丰富了经营业态的同时，也为顾客提供了更多体验性的消费场所。至此，北京首创奥特莱斯实现了一期提升、二期互补，综合业态组合。

从赢商大数据的监测来看，北京首创奥特莱斯一期客流经过疫情影响明显的2022年后，在2023年迅速回升。背后是首创钜大的发展路径：专业化平台，规模化发展，由重向轻的转型。

02

国内唯一以奥莱为主业上市公司

规模扩张与资管进阶

首创钜大的前身，是2011年成立的首创置业商业地产发展事业部，2015年3月正式更名为首创钜大，全力打造以奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务为主的商业地产平台。

2014年，首创钜大借壳上市，成为国内唯一以奥特莱斯为核心主业的上市公司。而后，建立专业化平台的首创钜大，开始在奥莱领域跑马圈地，规模化扩张之路越走越远。

首创钜大奥莱综合体的开发模式，使其资金需求急速上升。随着项目陆续开业，首创钜大2016年仅18%的负债率，自2017年开始大幅攀升，达到47%，2018年达90%，2019年升至134%，2020年已达到176%。

规模扩张带来资金的压力，传统的自建方式之外，首创钜大采还尝试了定增、合作开发和管理输出、资产证券化等多元化模式。

2016年，首创钜大完成向远洋集团及KKR定向发行1.9亿股认购股份。2017年，首创钜大在南昌首创奥特莱斯项目首次尝试合作开发。2018年，首创钜大在大连项目上采取了管理输出的方式。

而资产证券化落地操作则出现在2019年。当年12月，中联一创-首创鉅大奥特莱斯资产支持专项计划落地，发行总额35.79亿元，其中优先级27亿元，年利率5.2%，次级8.79亿元，无固定票面利率，债券期限5年。底层资产为房山首创奥特莱斯、昆山首创奥特莱斯。

2021年5月，首创钜大发行第二期资产支持专项计划，将合肥、杭州、济南及江西首创奥特莱斯证券化，发行资金32.68亿元。2022年4月，首创钜大与国寿投资控股有限公司合作发起设立“资产支持计划”，发行金额13.5亿元，实现了投资性不动产抵押贷款资产支持计划(CMBS)在保险间市场首次落地。

从开发运营商转向大资管平台，首创钜大投资物业平台的角色逐渐清晰。“从中长期来看，该集团将持续关注消费市场的结构分化和新技术的冲击，剖析奥莱行业的发展和消费趋势，强化奥莱商场的场景数据分析及运营能力，逐步推进集团资产管理由重转轻。”

2023年12月，华夏首创奥莱特斯REIT申报，涉及的首创济南奥特莱斯及首创武汉奥特莱斯为首创钜大持有运营项目。这是国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT。

赢商研究中心曾咨询首创，首创对于资产证券化的战略是什么？对此，首创表示：

借助发行REITs的良好机会，首创商业板块将打通“投、融、营、退”全链路，不仅能够改善公司的资产结构及现金流，而且有助于实现公司轻资产输出的战略转型；不仅有助于首创钜大旗下奥莱的退出，而且为未来项目收并购、基金扩募等提供进一步支持。

首创将公募REITs视为旗下商业资产最重要的资本路线选择，储备资产丰富，本次以体系内头部的济南奥莱和武汉奥莱项目作为首发资产，后续将以集团内优质资产持续注入REITs，轻重并举实现“投融营退”的良性循环。

03

成熟市场奥莱行业的启示

追本溯源，首创钜大2023年业绩亮点来自奥莱行业的高增长。

随着中国经济进入转型调整期，GDP 增速逐步放缓，居民收入增速压力增大，消费者信心指数低位徘徊，传统正价零售渠道增长乏力。参照美国经验,在居民实际购买力增速放缓时期内，逆周期折扣零售渠道（奥特莱斯是主要商业形态之一）易获得消费者的青睐。

为了更好地了解奥莱行业和未来想象空间，我们可对标成熟市场的发展历史和头部企业，寻到一些国内奥莱未来发展之机会与路径。

奥特莱斯的生命力在于解决供需双方矛盾

早在一百年前，美国就已出现奥特莱斯业态的雏形，当时大型的服装和日用品企业在自家仓库销售订单尾货，这种“厂家下水道”模式下的分散性和临时性色彩浓厚。

真正意义上的奥特莱斯出现在1971年，创始人为美国企业家哈罗德•阿方德。一开始，市场嗅觉敏锐的阿方德注意到很多制鞋工厂以“一美元一双鞋”的价格处理尾货，而尾货处理商又以数倍价格转售。1971年，首家Dexter Factory Outlet Store(DFOS)开张，阿方德从其他工厂收购尾货然后提价销售。生意红火的DFOS很快遍布新英格兰主要公路沿线，截至90年代已有80家连锁店。

阿方德的成功吸引众多商家进入奥特莱斯行业，至1996年美国奥莱店达到329家。随后，行业增速放缓，奥莱中心数量减少，到2012年时缩减为185家，但经营面积仍保持增长，行业进入“大浪淘沙”阶段。

从根本来说，奥特莱斯的生命力在于解决供需双方矛盾。

在经济不确定时，奥特莱斯的逆周期特征进一步凸显商业价值。这也是当下行业非常关注这一业态的原因。

Tanger的启示：专注主业，稳健谨慎、精耕细作

上世纪90年代以来，美国房地产投资信托基金(REITs)迅猛发展，商业资本介入奥特莱斯项目开发和运营，大集团西蒙、Tanger等巨头凭借资金优势进行兼并收购，行业集中度逐步上升。

有行业研究者将西蒙作为唯一对标，这其实是一种误解。在北美市场，更专注于奥莱业态的企业其实是Tanger。

1981年，Tanger创始人在美国北卡罗来纳州创办了第一家Tanger outlet。1993年，美国REITs公司迎来了大规模IPO时代，Tanger通过设立房地产投资信托基金（REIT）登陆纽交所，代码SKT，成为当时第一个上市的奥特莱斯开发商，西蒙也于同年完成IPO。

随后，Tanger一直深耕于奥特莱斯行业，一步步成长为美国奥特莱斯行业的标杆企业。即使在金融危机中，Tanger也能快速走出低谷。

Tanger的策略是专注主业，稳健谨慎、精耕细作。自成立以来，在项目开发上一直保持适中的速度。每个项目都要经过充分的前期可行性分析，必须满足严格的选址要求和达到预招租标准后才进入正式开发阶段。

慢开发的同时，Tanger资产负债表管理策略一直坚持保守的杠杆水平。在引入品牌后，通过优化品牌组合、合理规划品牌门店布局、平衡国际品牌和本土品牌的关系等措施最大限度释放奥特莱斯的业态优势，不断提升销售坪效，创造了开发商与租户互利共赢的格局。

作为奥特莱斯行业发展与成熟的见证者和参与者，Tanger发展历程和成功经验很有借鉴意义。而随着国内消费基础设施公募REITs落地，如何利用金融工具进一步提升奥莱项目的运营和投资效率、实现精细化发展成为当前行业的重要探索方向。

据赢商大数据，截至2023年底，全国现有在营的建筑面积大于3万平方米的奥莱项目有229个，同比增速高于同期传统购物中心。

随着众多奥特莱斯落地开花，行业竞争加剧，前期稳健经营，积极锻造经营能力的企业优势将更加明显。正确的业务永远值得市场更多的奖励。

时间地点：2024年5月15-16日·广州

and more...

● 陈启宗退休，留下一个让人「惊讶」的恒隆

● 国内第一只奥莱REIT，值得一张信任票

● 一线城市首个申报REITs的商场，为什么是百联又一城？

精选栏目

selected columns

赢商新媒体矩阵

点个在看哟~