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天津,“鸭梨”没变成“土豆”!

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3年前,天津调整了中心城区的范围——

外环线拓圆,北部扩容出100平方公里的面积。

从原来的“小鸭梨”,变成“大土豆”。



看得出,天津意图让城市均衡发展。

但大多数城市发展都是“偏心”的。

城镇化率越高,马太效应越强,短期内很难“纠偏”。

大家都有感知,名义上北部扩容了,但“含金量”还不足以称之为中心城区。

经过这几年的发展,天津并没有从“鸭梨”变成“土豆”。

而是从“鸭梨”变成了“大胖梨”!



为什么呢?

评判城市重心,有几个公认的衡量维度:

人口增速、地铁建设、商业密度、土地价格。

万因皆有果,我们只看结果。

❶ 人口增速

有人口流入,区域才有发展的底层逻辑。

人的迁徙轨迹,都是“向荣而生”。

人口增速高的地方,说明城区化程度高,也说明城市吸引力强。

从七普数据来看,西青人口增长75%、津南增长56%、东丽增长50%、北辰增长36%。

西青这一带,人口增速第一名。



不仅增速第一名,西青人口119万,也是环城最高的。

南开89万人,又是市区最高的。

所以,天津的人口重心,明显落在西南方向。



❷ 地铁密度

人口重心,代表居民的居住意愿。

那么,地铁密度,就代表政府的建设方向。

路网是骨架,地铁是大动脉。

地铁密度越高,说明区域发展活力越足,更说明政府发展的意愿更强。



目前,西青是环城中地铁密度最高的。

拥有7条地铁,覆盖了重点板块。

北辰、东丽各有4条地铁,而津南仅有2条地铁。

城市高速发展期已结束,马太效应浮出水面。

地铁密度高,意味着吸引城市资源的能力强。

重心“偏西”的趋势很难改变。

❸ 商业密度

所谓城市,有城,也的有市。

自古以来,都是“城因市生”,具体表现就是商业的繁华程度。

城市级的商圈,才能吸引人气,也是城市心的必备条件。



仅看A类商业的密度,无疑西青最高。

区域内9大商业MALL,成为吸引西南半球的消费目的地。

而东丽、津南、北辰,仅各有1处。

❹ 土地价格

地价代表两方面:

第一,是占据城市资源的综合反馈。

地价越高,城市资源(商业、环境、地铁等)浓度也越高。

第二,是城市居民对区域认可度的反馈。

有价,还得有市,否则就是空中楼阁,老百姓愿意真金白银买单,才称得上重心。



环城四区中,西青的地价最高。

水西能达到1万5,甚至超越河北、红桥。

外环线附近的板块,基础地价都在1万左右。

津南、北辰的环内,普遍在8000元左右。

城市西部的“大坝”已经高高筑起了。

综合以上四个维度,西青的重要程度非同小可。

它的城市地位,已经从环城中跳脱出来。

我们不妨“按图索骥”,依照真正的城市中心,再来圈定中心城区的位置。

将西青的重点板块,划入“小鸭梨”。

发现——

天津的中心城区不是“大土豆”,而是“大胖梨”。

并没有向北发展,只是“鸭梨变胖”了。

事实上,这并不是偶然。

美国土地经济学家H.霍伊特,1939年就提出了关于城市地域的发展模式:扇形发展。

以城市中心为原点,重点区域扇形向外扩展。



说白了,就是不均衡发展,这是城市发展的特征。

基于目前的城市发展现状,我们需要重新认天津中心城区的范围了。

西青区,在这其中承担着很重要的角色。

为了更深入的理解城市、挖掘楼市,天津365淘房特别推出2024首个大型专题栏目《西望》,针对西青的城市发展、板块结构、楼市特征等,进行全面解剖。

专题稿件、视频、直播、线下论坛等,即将陆续上线。

还将定制天津“大胖梨”的IP手办,敬请关注。



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