北京房产律师——农村宅基地连环买卖合同效力纠纷

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决位于北京市通州区A号院内北房五间归原告所有；2.被告承担案件受理费。

事实与理由：2006年4月18日，被告与郭某峰签订《房屋买卖契约》。郭某峰购买被告位于北京市通州区A号院内房屋一处，郭某峰支付被告购房款38000元整，被告将房屋交付给郭某峰。2009年7月29日，郭某峰与原告签订《卖买房契约》，郭某峰将位于北京市通州区A号院内房屋卖给原告。原告支付郭某峰购房款80000元整，郭某峰将房屋交付给原告。后经北京市通州区人民法院确认该《卖买房契约》有效。现在原告要求确认位于北京市通州区A号院内北房五间归其所有，故原告诉至法院，望法院判如所求。

被告辩称

被告刘某魁辩称，不同意原告的诉讼请求。1.本人自有宅基地房屋出卖给家庭内部成员，可以理解为是家族内部财产的分配模式，与一般的房屋买卖合同不同，应当视为家族内部的房屋分配方式。

2.虽然原告主张刘某魁与郭某峰签订了房屋买卖协议，经过一审二审判决该协议不属于无效合同范畴，但是由于该合同签订方属于居民户籍，因此根据我国法律规定，不是本集体经济组织成员无法购买宅基地房屋，合同效力并不能引起法律上不动产权转移，该合同对相对人或建筑物产权不发生效力。该房屋依然是家庭内部获得，依然归郭某峰现继承人所有。3.本案由原告提起诉讼，产生的诉费应当由原告自行承担，被告不予负担。

被告周某芬、郭某兰、郭某霞、郭某荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。

法院查明

杨某鹏与陈某芳系夫妻关系，双方于1987年5月21日登记结婚，杨某鹏为北京市通州区W村集体经济组织成员。

北京市通州区W村A号院对应的北京市土地登记审批表登记在刘某魁名下，院内有北房五间（以下简称涉案房屋）。2006年4月18日，刘某魁与郭某峰签订《买卖房屋契约》一份，大致内容为刘某魁将涉案房屋作价叁万捌仟元卖与郭某峰。后双方依约履行了各自义务。

2009年7月29日，郭某峰与杨某鹏签订《卖买房契约》，约定郭某峰将涉案房屋及院落作价八万元卖与杨某鹏。后双方依约履行各自义务，杨某鹏在此居住至今。另查，郭某峰与周某芬系夫妻关系，两人育有子女三人分别为郭某荣、郭某兰、郭某霞。郭某峰于2020年5月去世。

2020年，杨某鹏将周某芬、郭某荣、郭某兰、郭某霞、刘某魁诉至本院，要求确认杨某鹏与郭某峰于2009年7月29日签订的《卖买房契约》及郭某峰与刘某魁于2006年4月18日签订的《买卖房屋契约》有效。后经审理，本院作出判决书，判决：“一、确认原告杨某鹏与郭某峰于2009年7月29日签订的《卖买房契约》有效；二、确认第三人刘某魁与郭某峰于2006年4月18日签订的《买卖房屋契约》有效。”该判决作出后，刘某魁对该判决不服提起上诉，经北京市第三中级人民法院审理后，判决：驳回上诉、维持原判。

裁判结果

位于北京市通州区A号院内北房五间归原告杨某鹏、陈某芳所有。

房产律师点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。农村房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭不同于城镇房屋。本案所涉合同为农村房屋买卖合同，在合同有效的前提下，双方均已经履行了各自的义务，二原告及家人在涉案院落一直居住至今，故对于二原告的诉讼请求，法院予以支持。