香港传真 | 港全面撤辣 业界指单靠撤辣难以扭转跌势

观点网香港报道 2月28日，香港财政司司长陈茂波发表新一份《财政预算案》。最受关注的必定是即日起撤销所有住宅物业需求管理措施。

陈茂波指，一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，决定即日起撤销管理措施，认为在目前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。

陈茂波宣读新一份《财政预算案》，其以坚定信心、抓紧机遇、推动高质量发展为主题。又指，今年预算案的封面颜色为封面为晨曦色，代表破晓晨曦，迎来希望、怀抱信心，蕴藏着对更和谐团结的期盼。

而预算案公布前一直受市场关注的楼市管理措施，在首数篇的篇幅已公布即日起撤销。即由今天起所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。政府认为，在目前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。

陈茂波于下午的记者会提到，考虑目前市场情况及经济情况，市场情况与推行措施时已不尽相同，加上目前供求情况比过去平衡，故审时度势下，放松措施，让市场自然调整。

陈茂波表示，政府会审时度势考虑需求管理措施是否有必要。至于市场对撤辣的反应，则受多种因素影响，包括整体经济状况、息口走势、就业情况、收入等，政府的措施主要目的是引导市场有合适及清晰的期望，毋须因为短时间的地缘政治或高息环境，令悲观情绪被过分放大。

而政府消息人士亦指出，当初引入3项「辣招税」是因应楼市炒风炽热、供求失衡，而政府一直不断检视市况，考虑成交量、楼价转变的速度及幅度、未来供应量、整体经济环境、息口走势及市场展望气氛等，现时认为已是「撤辣」的时机。

政府消息人士表示，楼市供求状况已转变，3项「辣招」分别针对楼市投资、短炒投机及外来买家需求进行管理。

而根据去年数据，针对外来需求的买家印花税(BSD)方面，相关交投占整体成交数量，已由引入辣招前的4.5%降至0.8%，针对短期转让的额外印花税(SSD)由占20%降至仅0.9%，至于需要缴交新住宅印花税(NRSD；俗称双倍印花税DSD)的宗数，则由占总成交的25%降至3%，可见3项需求都有降低。

港府其实于去年已开始调整措施，包括额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施「先免后征」安排。

但香港的楼价仍然未见有明显逆转，差估署刚公布最新的楼价指数，1月份报306.4点，按月跌1.57%，指数连跌9个月，累跌13.5%，是20年最长跌浪，创2016年10月后逾7年新低，指数较历史高位跌23%。

消息人士坦言，供应方面，未来3至4年一手供应量维持相对高水平，按照去年12月估算，合计将有10.9万伙稳定供应。考虑各项因素后，「辣招」已无必要。

去年10月25日《施政报告》宣布「减辣」后，楼市成交量有上升，仍比历史平均数量低；今年1月成交量约3500宗，虽然比去年10月至12月的2100宗、2500宗及2900宗增加，但仍低于去年上半年月均4370宗的水平。

港府指，政府没有绩效指标要求「撤辣」后楼市成交要回升多少，也不会指导楼价要达致什么水平才属合理；成交反映市况变化及市场信心等因素，社会上有人期望「撤辣」，也有人认为不应「撤辣」，「撤辣」后楼市的实际反应有待观察。

政府动态留意市场变化，有需要时会考虑介入推出措施，假如撤辣后楼价仍再跌超过10%，或许会在「仓底」找招数应对，若炒风炽热，也会采取相应措施，如同当年引入「辣招」，但相信短期内炒风大幅炽热的机会不大。

至于「撤辣」对税收的影响，消息人士表示，「辣招」是需求管理措施，并非以增加税收作为出发点，不评估撤辣后对税收的影响，或许成交增加下一般买家的从价印花税(AVD)收入会增加。

根据过往数据，2020年至2023年期间，SSD年均税收款1.87亿港元，同期BSD年均税收款26.11亿港元，而NRSD则为66.39亿港元，合计每年带来额外税收约94亿港元。

SSD的适用年期在去年10月由3年减辣至2年，不少言论认为应该保留SSD防止短炒摸货投机行为，也担心二手放盘供应因此增加后，对楼价构成压力，而政府仍决定直接撤销。

消息人士称，去年SSD松绑后，未见实时有大量放盘涌现，也难以单一而论撤销后对楼价的影响；撤销SSD后，单计2022年1月至去年12月期间买入的单位，合计有8.8万伙可即日起在市场转售而毋须再缴付SSD。

对于港府撤销楼市辣招，发展商均表示欢迎政府决定，其中，会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示，欢迎全面撤辣措施，直接减低买家的税项负担，有助推动需求增加，刺激本地人及海外人士置业自用，并吸引投资者重投物业投资市场。

而新地副董事总经理雷霆表示，欢迎政府宣布全面撤销楼市辣招，相信很快可以令成交增加，活化市民换楼链，令首次置业者亦有更多选择，加快楼市复苏。

但仲量联行香港主席曾焕平表示，虽然政府撤销所有调控楼市措施料可令全年住宅成交量可以显著增加10%至15%，楼价跌势将会减慢，帮助楼市软着陆。

他表示，然而，影响楼市的负面因素包括利息高企、经济疲弱、积压的大量新盘等仍然存在，单靠撤辣难以扭转跌势，预期楼价今年仍会下跌10%，要待减息及经济好转，楼价才能止跌回升。

楼市辣招最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD，当时香港楼市正处于一个稳步上扬的阶段，当时CCL报89.41点。

事隔两年政府于2012年10月更推出SSD加强版，虽然政府在2010年至2013年连环推出楼市辣招，不过及后楼价升势未止，因此政府于2016年11月份及2017年4月再出手「加辣」，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采「一约多伙」15%从价印花税。

不过据CCL显示辣招首度推出的首11年，由当时最初的89.41点，持续上升至2021年8月份的历史高位191.34点，即期间升幅高达约2.14倍。反映辣招未能达成压抑楼市升温的效果。