中报观察 | 内地销售与投资收入分化 新鸿基加快物业发展资产周转

观点网 《2023施政报告》发布的次月香港一手住宅成交量创下3个月新高，但近期数据显示，“减辣”后楼市仍然疲弱，发展商并未着急于为旗下项目申请预售楼花，导致今年1月再出现“零”新申请。

2月28日，香港财政司司长陈茂波发表2024-25年度《财政预算案》，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

受该消息影响，新鸿基地产股价随即攀升，一度涨幅超4%。收市后，新鸿基地产发布2023/24年度中期业绩。

据观点新媒体了解，截至2023年12月31日止6个月，新鸿基地产在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为89.06亿港元，去年同期为94.65亿港元，减少了24.41亿港元。

报告期内，新鸿基地产收入275.42亿港元，同比微增0.42%；股东应占期内溢利91.45亿港元，同比增长8.74%。

从地区来看，中国香港为业绩贡献绝对比重，收入达到243.69亿港元，占比达到88.48%；内地和新加坡收入均有所缩减，分别减少31.42%和80.61%。

收入利润构成显示，物业销售、物业租赁作为新鸿基地产的业绩核心，两项业务收入分别为占比18.9%和45.22%，溢利分别为占比14.22%和65%。

收入与溢利均录得下滑物业销售，新鸿基地产收入52.06亿元，同比减少24.73%，而溢利仅为20.4亿港元，同比减少39.39%。

其中，香港物业销售收入36.12亿港元，同比增长25%，溢利同比增长3%至12.35亿港元；内地物业销售收入15.94亿港元，同比减少60%，主要是由于住宅单位销售量减少，而溢利同比减少63%至8.05亿港元。

按所占权益计算，在香港录得的合约销售额约96亿港元，在内地录得的合约销售额逾30亿元。

新鸿基地产透露到，在未来十个月，预计会在香港推售多个主要项目，包括元朗The YOHO Hub II、屯门NOVO LAND第三期等合作发展项目及位于马鞍山附近的西沙大型项目第一期；内地方面，计划推售上海滨江凯旋门新一期，以及杭州国际金融中心和佛山泷景等合作发展项目的新批次。

“集团将利用品牌优势，加快物业发展业务的资产周转”，新鸿基地产表示。

得益于内地收租物业和香港零售物业的租金收入增加，新鸿基地产期内的总租金收入，连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，按年上升4%至124.54亿港元，净租金收入按年上升5%至93.26亿港元。

早在1月19日，摩根士丹利报告中指出，新鸿基地产在内地投资的物业表现优于整体市场；其零售销售额相比2019年增长了30%-40%，并且客流量也远超过疫情前水平。

具体来看，新鸿基地产在内地的总租金收入28.96亿元，同比增长16%；在香港的物业投资项目总租金收入89.41亿港元，同比增长2%。

新鸿基地产指出，香港方面，继TOWNPLACE WEST KOWLOON于2023年10月试业后，元朗形点商场的扩展部分元点及位于观塘The Millennity基座的商场均预计于2024四年开业；内地方面，新项目包括南京市的南京国金中心商场和上海ITC第三期将进一步增加收入，ITC第三期的大型商场ITC Maison预计在2025年起分期开业。

总的来说，新鸿基地产拥有价值极高的投资物业组合，未来也将有多个新投资物业落成继续提供经常性收入；中长期而言，大型综合项目如香港高铁西九龙总站发展项目将为集团带来经常性租金收入。

秉承审慎财务管理原则的新鸿基地产，净负债率过去常年维持18%以内，财务水平可谓是非常健康。

但由于派发上一个财政年度的末期股息，以及大部分透过出售香港住宅物业所得的款额在回顾期内尚未收取，所以截至2023年12月31日，新鸿基地产的净借贷比率上升至21.2%。

新鸿基地产指出，未来几月预计收取来自出售住宅物业的收入逾200亿港元；预计在今年6月底前，净借贷比率将显着下降。

债务结构显示，一年内需偿还的债务占比仅为15%，为202.9亿港元，大约74%的债项逾两年后偿还。截至2023年12月31日，新鸿基地产总债项组合的加权平均偿还期约为3.4年。

因此，从整体来看，新鸿基地产财务表现呈现低杠杆、高利润率的特征。

土地储备方面，新鸿基地产报告期内通过地契修订增添两幅住宅用地，可建总楼面面积合共约100万平方呎。其中，元朗东成里的地皮将发展为大型住宅项目，提供约75.7万平方呎的住宅楼面；另一幅地块为位于元朗东面，预计可提供总楼面约25.1万平方呎的优质住宅物业。

截至2023年末，新鸿基地产在香港的土地储备约5880万平方呎，当中包括约3660万平方呎已落成物业，约1530万平方呎为可供出售的发展中住宅，预计于未来六至七年分批落成，其中约210万平方呎已经预售。

内地方面，新鸿基地产土地储备合计6720万平方呎，其中2090万平方呎为已落成物业，絶大部分是位于主要城市核心商业地段的大型综合物业，由集团保留作出租及长线投资；余下4630万平方呎是发展中物业，其中超过一半将发展为可供出售的优质住宅和写字楼。