最近，大理市公布了2023年房地产市场销售情况。大理市全年新建商品房成交面积为62.14万平方米，交易额为60.37亿元，均呈下滑态势。然而，通过近5年的数据对比，2023年的楼市未必像大家想象的那么悲观。
商品房销售情况
通过近5年的商品房销售数据可以发现，2023年无论是成交面积还是交易额都达到了最低点。然而，从中也能看出市场的周期性规律。
2019年是全国房地产调控政策密集出台的一年，行业资金监管从严，从开发到销售都出现下滑，但房价总体上涨幅度仍然很大。
2020年下半年至2021年，由于投资和消费预期的改善，房地产市场出现了轻微的升温，整体楼市状况仍然相对稳定。
2022年是楼市关键的一年。上半年部分城市出现了抢房潮，但随着下半年房企暴雷和房价下行，楼市逐渐转冷。各大房企纷纷推出各种打折促销措施，低价房源在市场成交占比明显提升。
2023年，中央确定了“房地产市场供求发生重大变化”的方向，一系列利好政策得到延续，“保交楼”也让市场恢复了信心。由于改善型产品成为市场主流，统计均价也出现了明显回升。
商品房施工情况
2019年至2022年，大理市商品房施工面积持续增长。到2022年，大理市商品房施工面积突破千万平方米，其中主要来自存量房地产项目。从2022年到2023年，中国人民银行、原银保监会联合推出16条金融举措对商品房施工面积和竣工面积的增长产生了积极影响。目前，该政策已延长至2024年12月31日，最近三年都将会有较多的项目交付。
截至2022年底，大理市商品房库存量为44.5万平方米。根据同期成交情况，大约半年就能完成销售。然而，广义的商品房库存还包括了未售在建的部分，因此实际库存去化周期会更长。
综合来看，大理市商品房销售数据已经降至近5年来的低点。根据《2024年1月居民置业意愿调研报告》，改善型购房需求占据主导地位，占比达到29%，位居首位，刚需需求占比则降至22%。随着房贷利率的大幅下调以及市场改善型产品供应的增加，预计2024年的销售数据有可能出现反弹，商品房成交均价也会有所增长。
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撰稿：张超
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