海口安居房“补充协议”之争

尚未对购房人开放的锦绣仕家安居房项目。陈标志/摄

一份安居房买卖合同补充协议，被购房人“挑”出近40处“不平等”问题。在安居房买卖活动中，这是一个不容忽视的问题。

中房报记者 陈标志 海口报道

“补充协议将6级以上热带风暴、24小时内降水10毫米（以上）暴雨、洪水，震级5级以上地震等纳入不可抗力范畴，明显是免除出卖方责任，加重安居房购房人责任，这是不公平的。”

不久前，海口锦绣仕家安居房项目数十名购房人，在开发商提供的购房合同补充协议中“挑”出近40处“问题”，并就此向开发商及主管部门提出了“抗议”和投诉，称之为“霸王条款”。

2月22日上午，海口市住房保障管理中心（以下简称“海口市住保中心”）相关负责人召集开发商、购房人代表召开了一场简短的协调会。会上，相关负责人通报了律师事务所对上述补充协议的4点法律审核意见，建议部分条款进行修改。

但购房人代表认为，相关法核意见仅是对条款的合法性进行审查，并不全面，并当场举例指出审核意见之外的条款，亦存在与主合同相冲突的地方。

开发商相关负责人向中国房地产报记者表示，他并不认同购房人称补充协议为“霸王条款”的说法，事后会根据法律审核意见对相应条款进行修改。他同时表示，不想继续购房的，可全额退还定金或首付款。

但令购房人担心的是，按照《海口市安居型商品住房管理办法》规定，申请人两次选定配售房号后，均因自身原因未与建设单位签订安居房买卖合同的，取消其申购资格。

海南逐步建立起制度健全、保障精准、管理规范的自由贸易港住房保障体系，安居房建设和管理便是其中重要的一环。锦绣仕家购房补充协议之争，在海口安居房买卖活动中并非首次。如何规范安居房的买卖行为，真正将“公开公平”原则落到实处，成为众多购房人之急盼。

近900人“抢”151套房

“补充协议第十一条第一款将6级以上热带风暴、24小时内降水10毫米（以上）暴雨、震级5级以上地震纳入不可抗力范畴。”最近，海口锦绣仕家安居房项目购房人刘先生对记者说，海口抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.30g，24小时内降水10毫米根本就不能称为“暴雨”。

“这显然是不公平协议条款。”刘先生手上的“安居房买卖合同补充协议”并非原件，而是他们用手机拍下来的照片打印件。

“购房主合同和补充协议，我们只有在签约时才能看到。”购房人谢女士告诉记者，此前，开发商并没有提供购房合同和补充协议给他们看，“购房合同也好，补充协议也罢，最起码要建立在公平、公开、公正的基础上才可以签约吧。”

锦绣仕家安居房项目开盘广告。陈标志/摄

上述购房人所说的锦绣仕家安居房项目，位于海口市龙华区学院东街8号，由江苏金太阳商业管理集团有限公司旗下的海南金榕置业有限公司开发，项目总投资2.5亿元，是一个仅有两栋高层住宅楼（24层和25层）的小区，共建设192套安居房。

根据海口市住建局官网公示信息，锦绣仕家安居房项目优先面向基层教师和医务人员供应，项目安居房实行政府销售限定价格，即售价不高于13000元/平方米。

2023年12月25日，海口市住保中心发布公告，截至当年12月8日下午6时，锦绣仕家安居房房源申购对象共计1006户。经复核，最终参加本批次房源选房对象家庭共949户。

在41名基层教师和医务人员优先选房后，锦绣仕家剩余151套房源向符合条件的普通选房对象配售。

1月24日，刘先生、谢女士等作为普通选房对象，与近900名选房对象一起参与了第二批151套配售房源的摇号选房。

“当天，符合条件的878名普通选房对象参与了摇号，我是比较幸运的。”谢女士告诉记者，摇号选房当天，以抽签方式确定房号的购房人向开发商交了10万元定金，1月27日起与开发商签订购房合同。

“较真”购房人发现协议有“问题”

“一套温暖明亮的住房，承载着一家人朴素而美好的生活愿望。”当地媒体此前报道锦绣仕家安居房项目建设进度时如是写道。

这种“居者有其屋”的深情描写，对于参加工作时间不长的谢女士而言，深有感触。她交了10万元定金后，又于签购房合同的当天补齐了25%的购房首付款。

“我参加工作时间不长，哪有那么多钱，首付款就是借的。”谢女士告诉记者。

在签合同期间，有“较真”的购房人对购房合同和补充协议提出了质疑。其中争议最大的是购房合同补充协议的相应条款。

“我本身就在房企上班，对于购房合同和补充协议这类材料比较敏感。”刘先生告诉记者，在签约现场，他对安居房买卖合同及补充协议粗略地看了看，发现其中许多条款存在问题，特别是那份上万字的补充协议存在诸多“不平等条款”的情形。

但更多购房人并未留意那份字体较小、文字密密麻麻的补充协议。

“在此之前，开发商从来没有将这份购房合同和补充协议给购房人看过，也没有将合同示范模版在显眼位置张贴公示过，甚至也没有让我们去实地看过房。”刘先生向记者表示。

“签合同交款当天，购房人排了很长的队伍，签约进度很缓慢。”谢女士等购房人告诉记者，“补充协议夹在主合同里，一共9页，好像是5号字体，文字密密麻麻。”

“当时的那种情形，根本没有几个人会去认真查看合同和补充协议的条款，只想早点签完尽快离开。”谢女士称，排队都花几个小时才轮到自己，签字的地方又多，仅签字就花了一个小时左右。

发现补充协议条款存在“问题”后，刘先生等购房人向开发商的现场负责人提出了质疑。“他们给我们的答复是：一个字也不能改”。刘先生告诉记者，他为此拨打了海口12345热线，以“紧急件”进行了投诉。

海口市住保中心相关负责人接投诉件后，赶到现场进行处理。刘先生告诉记者，开发商还是原来的态度，补充协议条款不能修改；海口市住保中心相关负责人说只对购房主合同进行备案，补充协议不属于他们监管范围，建议双方协商处理。

为此，刘先生等购房人拒绝在购房合同和补充协议上签字。之后，有30余名购房人联合向海南省住建厅、海口市住建局等进行投诉。

修改部分条款或足额退款

购房人图表统计锦绣仕家安居房买卖合同补充协议“问题”（部分）

上述购房人向记者提供的一份长达7000余字的投诉材料显示，他们就购房合同和补充协议一共提出了近40处问题，认为相关条款属于“不公平协议”“霸王条款”。

购房人的诉求为，开发商修改或取消补充协议，或者全额退还定金或购房首付款，他们退出购房。

2月21日，锦绣仕家开发商相关负责人吕先生就此接受记者采访时，否认了购房人的上述说法。他认为，购房合同和补充协议不存在“不公平协议”或“霸王条款”一说，安居房房源的摇号选房都是在政府部门的主导和监督下，按照相关正常程序进行的。

吕先生还告诉记者，就部分购房人提出的质疑，海口市住建部门已介入，并专门委托法律服务机构对补充协议等进行了法律审核。“一切以政府部门的法核意见结论为准。”吕先生表示。

海口市住保中心相关负责人孔先生向记者表示，接到购房人的相关投诉后，由他负责处理此事，住建部门仅对购房主合同进行备案，补充协议属于买卖双方协商的范畴，他们也不好干预太多。

孔先生也向记者证实了他们已委托法律服务机构，对锦绣仕家安居房买卖合同补充协议进行法律审核。但他并未向记者透露法核结果，对于购房人提出的“是否全额退款”“退款后购房资格是否受到影响”等关心的问题，其没有正面回应记者。

2月22日上午，海口市住保中心相关负责人召集开发商、购房人代表召开协调会。经同意，记者参加了该协调会的旁听。

海口市住保中心相关负责人孔先生通报了律师事务所的法律审核意见，并针对双方的意见分歧提出了进一步的处理意见。由于孔先生急着要赶去开会，协调会持续不到半个小时便结束。

记者在一份《文件法律审核意见书》的复印件上见到，海口某律师事务所根据海口市住保中心的申请，对锦绣仕家安居房买卖合同补充协议条款设置问题进行了合法性审查，并提出了4点法律意见。

该法律审核意见书认为，相关补充协议（包括主合同）确实存在需要修改的地方，比如“720天办证日期”确实过长，“因特殊原因致使合同无法履行”的范围太广、内涵不明确等。

但购房人代表认为，该法核意见书只是对条款的合法性进行审查，指出的问题并不全面，并当场举例指出补充协议与主合同相悖的地方。

协调会上，开发商相关负责人吕先生对购房人建微信群且在群里散布“霸王条款”言辞的作法很是生气，他重申补充协议并非“霸王协议”。

吕先生也提出了解决问题的初步方案：将按照上述法核意见，逐一对相关条款进行修改；不想在该项目购房的，将全额退还定金或首付款。但他同时表示，只交了定金但还未签订购房合同的，将一律按照退款处理，在该项目不再享受购房资格。

对于购房人担心退款后是否会影响到再次购买安居房资格的疑虑，孔先生称“应该没问题”，但他又表示要回去请示领导落实。

记者了解到，关于安居房买卖合同补充协议之争，在海口并非首次。此前，海口某安居房项目的买卖合同补充协议，因购房人反映强烈而最终被迫取消。记者所了解的几个安居房项目，并未要求购房人签补充协议；个别有补充协议的，条款内容也并非冗长复杂。

在海南，安居房是一种较为特殊的住宅产品，它既具有商品住宅属性，又体现其保障属性，本质上又属于共有产权住房。海南安居房的建设和管理已上升至地方立法层面，即2022年1月1日起施行《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》。由此可以说明，海南对安居房这一住房保障模式的重视程度。