北京楹庭律师答疑：什么是低效用地，都有哪些情形，如何判断？

什么是低效用地？低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。2016年国土部也就是现在的自然资源部，印发了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》。根据《意见》的相关规定，原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由主管部门依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。那么低效用地都有哪些情形呢？北京楹庭董国女律师跟大家探讨相关的话题。

情形一、建设用地确定为布局散乱，用途不合理，建筑危旧的城镇存量建设用地

大概是在2000年之后，有的省份比较早，有的省份相对比较晚一些，城镇低效用地是根据土地调查的数据来确定的。建设用地确定为布局散乱，用途不合理，建筑危旧的城镇存量建设用地，在土地调查过程中，经调查是属于城镇存量建设用地，在当时的情况不属于耕地，不属于其他土地，是已经确定为城镇村庄建设用地，已经办理相关的证件，已经进行了农转用的这种土地，而且正在使用过程之中，地块使用的布局是散乱的，利用率不高，或者是说用途不太合理，或者是一些老城区的这种情况。对于这类的土地权属是比较清晰的，因为已经进行了建设用地的登记，在权属方面，不存在竞争这种情况的土地，这是一个条件。

情形二、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类的产业用地

再就是国家产业政策规定的禁止类、淘汰类的产业用地。因为现在工业在产业项目政策目录里，规定了鼓励类的产业，禁止类的淘汰类的产业。所列明的禁止类的和淘汰类的这种产业，需要逐步的退出市场，市场已经不需要这种产业再存在了，要被市场淘汰掉。在这种情况下，用地也要做出相应的改变，这种用地属于低效用地。

情形三、不符合国家的安全生产和环保要求的用地

或者是说第三种情况是不符合国家的安全生产和环保要求的用地。当然什么样的情况是不符合安全生产和环保要求，肯定在《安全生产法》里，在《环境保护法》里有相应的规定，企业的这种情况是不是符合环保要求，或者说企业是不是有什么其他的特殊情况，比如没有办理环保的相关手续，也要具体问题具体分析。

情形四、老的工业用地进行第三产业服务业的产业用地

还有退二进三，老的工业用地进行第三产业服务业的这种产业用地这种情况，布局为退二进三的这种情况，或者说规划确定改造的老城区，城中村和老工业区。有很多国企、原来的老工业区进行改造，这种情况土地的利用效率都不是很高，所以说把它规定为低效的城镇低效用地。不是说布局散乱或者设施落后，就是低效用地，不只是以这个来作为判断标准，只是一个判断的指标。但是具体企业是不是列入低效用地的范围，属不属于可以进行改造开发的低效用地，还要以别的指标来进行具体的判定，以上只是一些具体的表象的特征。

如何判断是不是低效用地

另一个可以作为参照依据的，判断是不是低效用地，需要去当地的部门查一下，到底属不属于低效用地。法律以及规范性文件里是这样规定的，这种列入改造开发范围的城镇低效用地，是需要标注在遥感影像图地质图或者是土地利用总体规划图上。

也就是说现在就有了依据，可以查遥感的影像图，在遥感影像图上看它是怎样标注的，是不是标注低效用地，或者是看下土地利用总体规划图，特别是土地利用总体规划图，这是可以公开查询的。相关的是对外公开的规划方面的文件，在上面是不是标注着城镇低效用地。通过去国土部门规划部门去查询这些图纸，看企业相应的地块，是不是列入低效用地的范围，是不是列入开发改造的范围，根据规定，城镇低效用地都要建立数据库，哪些是低效用地，低效用地范围开发的时序，怎样去开发都有相关的规定。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。