【太原楼评】瞻前思后|那些年灯火通明的售楼部命运？

太原楼评☞| 业内视角

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导读

曾经的售楼部车水马龙，如今新颜已成他用，命运几何，浅析其变！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

逝去情怀｜重谱新篇！

2023年，无数房企倒下了，亏钱了，挣扎着靠在岸边，不管是合理还是荒唐的，都努力寻求活路，全国楼市的各项指标，基本属于全线下跌的状态，只是幅度不同。

龙城太原曾有几个神盘，星河湾，恒大金碧天下，泰禾金尊府都是缔造了楼市传奇的项目，如今这些项目的售楼部，星河湾依旧在服务六号园的营销，恒大金碧天下的售楼部已经转付给德恒置业使用，泰禾的顶级示范区如今成为业主下榻的“露营地”！

以管窥豹，看看售楼部最终的命运，大抵也就能晓得其前生今生的模样，另一个现象就是售楼部的运营形态和业主群体的关联性，以及太原大宗资产的交易脉络如何！

近两年经济增速下行不少资产大佬有倾向增高负债的形式来抵御经济周期，好的资产（高租售比）在房价波动的周期里萌发出了新的机遇：商业比住宅都低！

NO. 1｜南城售楼部

2018年，太原楼市销售面积创楼市纪录，这一年泰禾金尊府销售额超过40亿，紧随其后的是融创中心三十多亿...

2019年，太原楼市销售金额达到最高峰，春节档保利东郡入市开盘超12亿，国庆迎来了开盘20亿的恒大金碧天下！新里城，凤玺湾，青运城，中海国际社区，红星天润等也都搭上了这班车。高调的楼盘在尾盘时，往往留下大量的商业体。

风起云涌中难得有人间清醒，2018年年华侨城118亿拿地煤气化，山西交控18.5亿拿地龙城大街，2019年中国铁建24.7亿拿地警校地块...造就了楼市房企大冤种！

（一）保利东郡！

2022年，保利东郡售楼部（约3500㎡）据传闻被雅戈尔购置，总价过亿，成为太原少有的过亿资产商铺，其造型为中小型盒子建筑，是非常适合作为旗舰店或总部的。

结合保利东郡住宅的售价约为1.6万比较，其商业约为住宅2倍左右的系数！虽然是自用，以市场化的推断看，预估市场化租金范围约在400-600万！

（二）华润昆仑御！

2023年，华润昆仑御售楼部（约5000㎡）以总价过亿成交，结合如今南内环的商业发展，其昭示性和知名度与南中环比要偏弱，故而单价并不算太高。

结合华润昆仑御住宅的售价约为1.4万比较，其商业约为住宅1.5倍系数！以市场化的推断看，预估市场化年租金范围约在400-500万！

（三）恒大金碧天下！

2023年，恒大金碧天下售楼部已经移交山西德恒置业，目前恒大金碧天下在妥善保交楼后，已经有德恒置业和光大信托两家躬身入局的投资发展商。

恒大金碧天下售楼部大概率要使用五年以上！——雕栏玉砌应犹在，只是朱颜改！

（四）华润紫云府副楼！

华润紫云府的地块比较分散，而且售楼部位置后期是要用于开发为高层的，故而售楼部最后的结局是被拆，仅用于住宅项目营销阶段的使用。

故而，紫云府售楼部属于强化园林示范区，售楼部的面积空间控制的整体不算太大。在停车场附近的副楼（近900㎡）以约2800万成交价出售。

（五）保利茉莉公馆！

太原南站西侧，保利高端低密社区，原售楼部（近1600㎡）对面为小学，后续未能履约兑现，原营销中心经历波折取得证件后，2022年以约2500万成交！

此售楼处属于闹中取静，东侧和印象城的道路循环有一定影响，适合目的性消费的会所类办公属性商业经营业态，预估市场化年租金范围约在160-200万！

（六）荣盛龙城印象！

荣盛龙城大街小宗地块，售楼部也不大，约1300㎡，2023年以约3300万成交。

NO. 2｜北城售楼部！

（一）中铁诺德城！

2023年，中铁诺德城小学开班，售楼部和小学均在原规划教育用地范围，预计售楼部的未来的商业价值还是不错，但也有可能根据项目的发展并非以商业经营。

（二）中车售楼部副楼！

2022年，中车国际广场广场售楼部副楼，约1050㎡，成交近1800万。

NO. 3｜河西售楼部

（一）龙湖天钜售楼部！

2022年龙湖天钜首期交付，随后售楼部移交为项目配套幼儿园，售楼部更换位置，项目售楼部成为项目永久配套类建筑。

（二）兰亭御湖城东区！

兰亭御湖城销售完毕后，东区北侧为金地商置格林格林售楼部，2023年伴随金地格林格林的清盘，该售楼部（约3000㎡）半栋出售，总价不足3000万！

（三）远大凤玺湾整栋商业！

远大购物广场仍在等待中，而并未阻止了住宅类的商业的销售，其中D栋约4000㎡，如今已不少商家入驻，整栋出售的总价约为8000万！

（四）泰禾金尊府售楼部！

售楼部、示范区，样板间都是很惊艳，包括宣传的物料等方面都是精雕细琢，在当时是远远超过晋阳湖区域同类竞争对手的存在，成为太原地产人必去打卡的售楼部！

泰禾金尊府项目如今仍未能妥善解决，但其售楼部的核心作用发挥上来说，是行业内最为成功的售楼部之一，只是如今成为“露营地”的命运实在令人唏嘘。

未来太原售楼部趋势判断：

结合房地产行业的发展，房企低价出售售楼部是常规操作，但鉴于动辄千平以上的建筑面积和高级别的门槛，近一两年的售楼部单价仍不会太高。

（一）核心区售楼部仍高于住宅单价

（二）环线区售楼部或持平住宅单价

（三）部分售楼部办公总部功能趋势

（四）售楼部和写字楼类市场竞争化

（五）中小型商业销售运营类机构崛起

从行业视角看，太原商业市场下行，商铺中以售楼部为代表的资产单价走跌是必然的趋势，但仍有商业租金回报率较高，是投资者增高负债优化资产的机遇期！

咨询顾问，专注趋势！

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