深圳新政两周后：市场成交未起色，“小阳春”仍然可期

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

今年春节前，深圳楼市优化了楼市相关政策。其中包括，深圳户籍居民家庭无需社保即可购买两套住房限购2套住房，单身限购1套以及非深户社保要求降至三年。

经过两周的运行实践，深圳楼市的表现并没有如一开始市场所期待的那样“回温”。

据21世纪经济报道记者多方调研，深圳楼市新政后，多数楼盘的来访量仅比此前有所上升，一手成交目前未有明显增长，二手房成交则在以价换量的催化下表现较好。

不过，在接受21世纪经济报道记者采访的开发商人士和市场机构看来，当前成交还未反应有一部分原因是春节的因素，多数预判深圳楼市后续仍可能有更多的政策释放，而在2月20日LPR超预期下降25个基点后，也可能会带来一波购买力的释放。

基于对市场的认知，在接下来的三月和四月，有部分开发商计划也加紧推出新楼盘备战传统意义上的“小阳春”，深圳楼市积极变化还在酝酿。

成交仍平淡

从数据上来看，深圳楼市在新政后似乎“很有成色”，但需要指出的是，这是建立在低基数的基础上。

据诸葛找房发布的数据，2024年春节假期（2.10~2.17）期间，深圳新建商品住宅成交17套，深圳日均成交量由上年“挂零”上升至2套；中指研究院的数据显示，2024年春节假期，深圳新建商品住宅成交0.32万平方米，日均成交面积同比增长125%。

从这个数据来看，深圳楼市在新政后的春节期间也仅成交17套，虽然同比有较大提升，但实际感受却并不明显。

事实上，在春节期间，深圳大部分楼盘并没有“打烊”，新政出台后，多数采取主动出击的策略，春节期间仍有人员值守售楼处接待客户。

但即便如此，市场仍未给予足够的反馈。

一位深圳房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者，“我们几个在售的楼盘目前看没什么反应，来访和成交都没有太大的变化。目前在蓄客的一个楼盘，来访量表现还可以，不过还要看开盘的情况。”

一位市场机构的研究人士则对21世纪经济报道记者分析称，今年春节成交对比去年实际未有好转，原因之一是因为政策出来太晚了，那个时候大家都已展开假期出行。目前看，节后市场还是比较平稳，“带看量恢复到节前正常水平。”

相较于一手房的平淡，二手房的成交却有比较明显的恢复。

根据深圳中原研究中心显示，春节期间，深圳市内二手住宅成交62套，成交相对亮眼。此外，中原找房访问量、用户咨询量持续攀升，最高环比上涨183.6%。

一位中型房企的总部人士对21世纪经济报道记者表示，“二手房可以‘卷’，价格各方面卖家的空间很大。这几年一手房交付还有质量的问题也挺突出，二手房成交活跃是合理的，就是卷走了很多新房的购买力。”

深圳中原研究中心则提示，就目前的政策力度来说远不及2018年，挂盘量更是不断增高，“小阳春”带给市场的也将是成交量缓慢“复苏”。

“小阳春”可期

从今年一月整个月的表现来看，深圳楼市目前处在低位。

深房中协的数据显示，2024年1月，深圳全市新房共成交2568套，同比增长22.5%，环比下降31.5%；二手房方面，2024年1月，深圳全市二手房录得4147套，环比下降5.2%，同比增长128.1%。

而二月以来，市场虽有新政，但整体也比较平稳。不过，即便深圳楼市当前还没有看到十分积极的表现，市场参与方仍对接下来的“小阳春”充满期待。

从过往深圳楼市的表现来看，对政策的反应需要有一定的时间才能体现，而从近期的细微变化中，多数市场参与方也感受到了正向的能量在酝酿中。

一位深圳南山的楼盘销售告诉21世纪经济报道记者，“我们楼盘最近在蓄客，观察到一个现象是有一些刚毕业或者即将毕业的学生来看房，觉得深圳这座城市还是有一定的吸引力，应该之后表现会慢慢好起来。”

上述中型房企的总部人士也认为，深圳选择在春节前出台新政，是在为今年三月、四月的小阳春蓄力。“市场反应过来得有两周的时间，上周末和这周末很关键。我们三月预计会推新的盘出来，全面备战小阳春。”

除了深圳限购限贷政策的优化外，本月LPR超预期的下调也被市场视作是积极因素。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，其中五年期为有史以来最大一次下调，幅度为25个基点。

这也被视作是市场向好的催化因素。多数研究机构也认为，在双重利好之下，深圳的楼市成交有望站上新台阶。

深圳中原研究中心就分析认为，随着居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，有望进一步激发购房者的购房需求。春节过后深圳楼市有望迎来难得的“小阳春”。

乐有家营销总裁贺玲在接受21世纪经济报道记者采访时更表示，节前深圳就有利好政策出台， 进一步放松调控， 释放需求；央行降息更是进一步助攻，市场情绪好转，节后交易反弹明显快于去年，预计小阳春可期。如果延续这一趋势， 三月市场实际成交量或可破5000套， 创两年来新高。