变化在身边 广州写字楼物管：商铺旺起来了，带动大楼入驻率

日月其迈，时盛岁新。今年是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布五周年，以“一点两地”为全新定位的粤港澳大湾区，迎来了崭新发展机遇。

大机遇，大文章！作为粤港澳大湾区核心引擎城市，广州在2023年经历重重考验后，稳固了全国经济第四城的地位，高质量发展成色更足。展望2024年，广州将继续抢抓粤港澳发展大机遇，奋力谱写高质量发展新篇章。

一年之计在于春。2月19日，广州召开全市高质量发展大会，对推进高质量发展工作进行再动员、再部署。

在推进高质量发展过程中，广州各行各业有何新气象？在这座城市工作生活的人有何新感受？南都广州新闻部采访多位基层奋斗者，并推出“大机遇·大文章——变化在身边”系列报道，听听他们讲述发展过程中身边的大小变化。

“去年我留在公司总部办公的时间其实很少，算起来可能每周一天都不到。其他时间都花在了公司在管的各个项目上了。”回顾过去一年的工作，胡琨感觉比以往忙碌了不少。入行将近20年，胡琨目前是仲量联行广州分公司物业与资产管理部的董事。去年，公司在管写字楼项目有所增加，他身上的管理任务也相应有所加重。

服务管理着十几个写字楼项目，胡琨对写字楼市场的回暖有着深刻感受。在经济复苏的推动下，租赁需求经过去年上半年的逐步释放和三季度的调整后，四季度逐步复苏，业主也适时采取优惠的租金策略和定制化装修服务以吸引租客。“原来写字楼下不少空置的底层商铺，如今都开起了餐饮店，门前再度排起了长队。”胡琨说，商业配套的加速回暖一定程度上也带动了写字楼的入驻率。

仲量联行广州分公司物业与资产管理部董事胡琨。

写字楼配套商业率先回暖

胡琨管理的十几个写字楼项目，分布在广州、佛山两座城市。在广州，天河、海珠、越秀等区都有他负责的项目。除了定期与各个项目管理团队开会沟通，作为负责人，他也会经常跑项目，与租户沟通交流，了解项目运营管理情况。

过去一年，他最先觉察到的变化是写字楼底层商铺的需求量上来了。“我记得去年之前，写字楼下很多商铺都是空的，但现在很多都有餐饮店进驻了，人气旺盛了不少。”胡琨介绍，他所负责的琶洲一写字楼其商业配套的出租率在去年1月只有不到三成，到了今年1月，出租率已经提升到接近80%，恢复势头强劲。

“每到中午饭点，无论是大众化的快餐还是品质高档的餐厅，都是大排长队。”胡琨基本每周都要到这个项目一趟，与团队开会后到写字楼楼下餐厅吃饭。一年下来，他眼见着楼下出现了越来越多咖啡店、网红茶饮店、便利店，生意做得红红火火。“过了中午12点过去，基本都是要等位的。”

写字楼配套商业配套率先回暖。

胡琨介绍，与购物中心的情况不同，写字楼配套商业主要是为了满足写字楼商务、办公等需求而存在，因此业态种类相对较少，一般而言以餐饮为主。随着广州多项促复苏举措齐发力，餐饮业率先复苏，从而带动了写字楼底商的需求量。

“大楼的商业配套是租客非常关注的点，特别是餐饮配套。”胡琨表示，员工是否方便用餐，是很多企业选择办公场地的重点考虑因素之一。写字楼配套商业的完善提升，吸引了更多意向企业进驻，进一步推动了写字楼出租率的增长，两者形成良性循环。以上述琶洲项目为例，写字楼的出租率在过去一年也提高了超过10%。

核心区域写字楼表现活跃

接待意向租户看楼及询盘也是胡琨团队的工作内容之一。尽管总体接待量有所下降，但胡琨发现，广州核心区域如琶洲的部分写字楼访客量却表现十分活跃。

“不少租约到期的企业，会从比较偏远的地方搬迁到中心区域，选择配套更完善、设施设备更新的写字楼项目。”胡琨告诉记者，他手上一个从事新能源电池的客户，正是看中了琶洲的地段优势和租金优势，去年就从东圃搬到了琶洲，租赁面积几乎翻了一倍。

这一案例，一定程度上折射出过去一年广州写字楼租赁市场走势。从全市的数据来看，写字楼吸纳区域分化的现象的确存在。

近年来，广州写字楼市场的供应量在持续增加。面对大量新增供应，不少写字楼都为客户提供更灵活更有竞争力的租赁方案，通过租金优惠和多样化的租赁产品策略，提高物业的出租率。

广州核心区域如琶洲的部分写字楼访客量表现十分活跃。

“租户迫切需要降低营业成本，而租金是其中的重要支出。”胡琨观察发现，在过去一年，不少写字楼项目纷纷推出“拎包入驻”的产品以吸引中小型企业。“办公室都装修好的，办公桌椅也全部配齐，企业签约就能入驻办公。”胡琨表示。

种种举措都刺激着市场，见效明显。仲量联行《2023年广州房地产市场回顾与展望报告》也显示，部分租户利用业主加大租金优惠力度的窗口期，搬迁至更优越的甲级项目，包括一些TMT企业从产业园升级至甲级办公楼的案例也略有上升。

“租户年轻化趋势的凸显，他们对楼宇的文化建设和特色活动非常关注。”胡琨表示，过去一年，除了传统服务，他们也没少在服务品质、文化氛围上下功夫。“我们根据不同项目的实际情况，组织垂直马拉松、节庆活动，还打造了天台农场，希望以此减轻租户的工作压力，营造轻松愉悦的工作环境。”胡琨表示。

南都广州新闻部出品

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采写：南都记者 夏嘉雯 实习生 区咏诗