破4万/㎡！ 蜀山黄潜望板块将出稀缺优质地块

近日，合肥自然资源和规划局公示了一宗片区街坊控制性详细公众意见征询，该街坊位于蜀山区东部，黄山路与合作化路交口西北角。该控规属于黄潜望板块，近年来板块内供地较少，板块发展成熟，配套齐全，最大亮点是安居苑小学和50中双学区，周边二手房挂牌价高达3.5万/㎡，后期地块入市，新房价格或将突破4万/㎡。

NO.1丨壹

控规介绍

从规划调整来看，用地性质调整:SS-SKJG02(SS06-D-02-03)地块用地性质由商业服务业用地调整为科研用地;SS-SKJG07和部分SS-SKJG10(SS06-D-03-01和部分SS06-D-03-03)地块用地性质由商业服务业用地和居住用地调整为体育用地和二类城镇住宅用地:SS-SKJG11、12(部分SS06-D-03-03)地块用地性质由商业服务业用地调整为二类城镇住宅用地。SS-SKJG16(SS06-D-04-03、04)地块用地性质由商住混合用地调整为商业用地和二类城镇住宅用地。

控规目前现状有通和易居时代、通和易居同辉、光明苑和长江花园住宅小区，均保留现状，关注度最大的莫属路桥公司宿舍小区拆迁，从调整后的街坊控规来看，拆迁小区位于SS06-D-03-03地块编号，该地块包含通和易居时代、通和大厦和路桥公司宿舍，整体容积率3.14，结合该控规调整原因保障安置房建设，后期拆迁后将有部分安置房，整体或将是高层，容积率或将不低于2.2。

该控规位于蜀山区黄潜望板块，是蜀山区黄金位置，地段成熟，区域优势明显。路桥公司宿舍地块最大亮点就是学区，周边汇聚丰富的教育资源，旁边即是合肥市五十中学西校教育集团合作化路校区，小学是合肥市安居苑小学教育集团安居苑校区，双学区，东侧紧邻安徽大学老校区，东南角即是中国科技大学，书香气息浓厚。地块周边医疗及商业配套完善，旁边即是合肥科技馆，社会公服资源优越，整体市场潜力巨大，是蜀山区城市更新项目之一。

NO.2丨贰

区域市场分析

近5年蜀山区年均土地供应量91.2万，年均成交量58.0万方，成交楼面价7172元/㎡。2021年蜀山区土地成交量最高，主要成交地块还是以老城区为主，主要分布在大蜀山以北，紧邻董铺水库，受市场影响大环境影响，土地市场降温明显。

2022年以来，蜀山区共成交10宗涉宅用地，其中2022年主要以小庙地块为主，7宗地块6宗为小庙，2023年小庙市场遇冷明显，仅成交1宗地块，蜀山老城区成交3宗地块。具体到黄潜望板块一直供地较少，仅2022年供应1宗TOD项目。

近6年蜀山区新房成交相对稳定，成交量价起伏都保持在一定幅度，平均年供应68.8万㎡，年成交量57.8万㎡，整体供应大于需求。近两年蜀山区整体供需保持平衡。

具体黄潜望板块，2023年仅一个项目，即轨道交通东至路TOD都会风华，该项目体量较小，仅规划3栋楼，1栋小高层+2栋高层，共计228套房源，且是毛坯限价，由于板块多年未有土地供应，加上地段优势，项目去年开盘即售罄。

由于板块发展较早，区域内二手房房龄都较高，基本都在10年以上，但由于安居苑小学和50中学区加持，以及小区品质影响，二手房挂牌价基本较高，一些小区挂牌价格高达3.5万/㎡。比如通和易居同辉二手房挂牌价3.52万/㎡，通和易居时代二手房挂牌3.51万/㎡，就连长江花园和光明苑很老的项目二手房挂牌价高达2.9万/㎡。

NO.3丨叁

结语

1、街坊控规位于蜀山区东部，属于黄潜望板块，是黄金位置，板块发展较早，区位优势明显，配套成熟。

2、近年来蜀山区土地市场成交量下跌，蜀山老城区土地供应较少，尤其黄潜望板块土地供应更少，新房市场整体平稳，板块内去年仅1个新项目，体量小且限价，推出后即售完。

3、从公示的控规来看，地块体量较少，属于蜀山老城城市更新项目，或将有部分保障性住房。受市场大环境影响，市场下行，房企关注度重回老城区，作为合肥较早发展的黄潜望板块，且是安居苑小学和50中双学区，后期入市竞争性不小，同时参考周边二手房价格，预计新房入市价或将破4万/㎡。