“史上最猛”的LPR下调如期来了……

一月不来二月来，2.20，LPR如期下调，且是“显著下调”。5年期LPR一次性下调了25个BP（到3.95%），史上最猛，1年期LPR按兵不动（3.45%），两者利差终于缩窄。

在之前《》文章里，我提到：如果2月的LPR不大调，我就不剃头了。哈哈哈，25个BP，算是大调吧，不过，还不能令我满意。

之前几期视频里，我们已经谈了关于货币政策、LPR的看法，今天发生的事情事在验证。

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先看这次的下调。我觉得有两个问题值得谈。

首先是，最猛的下调。这次下调有三个特征，一、下调最猛，2019年LPR转换之后，有过一次性下调15个BP的，但没有过一次下调25个BP的。二、非对称下调，1年期的LPR没动，降的是中长期。意味着经营贷利率不太可能出现变化，有助于降低提前还贷或者贷款置换潮。三、时隔半年下调，等的时间有点久。

其次，是背后考量，其实看完上面，就比较好理解原因了。有许多观点讲2月份下调是“故意为之”，好让大家错过重定价周期，央行在12月能下调存款利率，却不能在那时下调LPR。这个我认为是不存在的（以前也不存在），LPR调整是一个严肃事件。比如，为什么在去年12月下调存款利率，原因是当时存量贷款利率出现了全面性的大幅下调，而维护银行利差稳定也是央行的基本职责之一。我个人的确在之前认为，LPR下调最好的时机应该在1月（因为那个前后经历了非常剧烈的通胀负增长），那时候下调要比2月下调效果好得多（现在依然不改变这个看法）。但这是两回事。

但2月非对称大降LPR，直接原因我认为有两个。一个是，实体经济的市场真实利率过高，亟需降下来。之前说了，2023年后三个季度总价格水平是负值，1月也是负值，说明市场真实利率是在走高的（实际利率=名义利率-通胀）。这样的经济环境下，常识都要求是必须要下调利率的，这也是为什么市场之前就在期待1月LPR要下调的缘故。只有下调，才能为企业减负，你就是下调他们还不贷款呢。

第二原因是，要改善房地产成交。1月在放了许多大喇叭的情况下，单月成交创下了疫情以来最低，春节期间依然疲弱不堪。克而瑞数据显示：在节前一线城市纷纷放松限购的信心提振下，44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。尤其是返乡置业，看起来基本上是哑火了。至少我从粉丝处感受到，基本上都是：降价、无成交、不看房……

这说明了之前的提振政策效果不善（我们在视频与文章中都谈到了这个推断），5年期LPR下调势在必行。是以，可视为是促进房地产成交的又一重要举措。这次下调之后，全国来看，首套房的利率可以下调到3.55%，而像深圳，首套房利率可以下探到3.85%（依然贵，下面说）。100万贷款30年期，月供减少144.8块，累计减少5.2万。

宏观因素与房地产因素，都呼唤5年期LPR下调，不在1月下调，就在2月下调。继续憋着不调，负面影响就越大。下调了，不管幅度是否让市场满意，但它释放的信号在方向上一定是大利好，让大家的贷款成本更低，预期转良。

能够让这次5年期LPR大幅下调还有一个客观背景，如果大家还记得，应该知道，之前5年期LPR的下调速度，不及1年期LPR，常常是后者下调前者反而不动，最后造成两者之间的利差扩大——2019年LPR转换前，5年期利率和1年期利率之差是55个BP，在这次下调之前，变为了75个BP，这次下调后，利率之差变为了50个BP，比转换之前小了。这个恰恰说明了，之前5年期LPR的下调太少了。

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下面来具体看这下调的25个BP。

之前我在们在视频和文章里提了这样一个判断：市场期待的是大降息，不是一般的降息，是大降息，100个基点都不过分。

从这次的下调来看，如果纵向比较，的确是幅度最大的一次，肯定算得上“大降息”。但是从市场现实需要的角度看，我认为还是不够，至少没有满足我的预期。

需要考虑的因素有至少两个：一个是，现在的经济环境，CPI、PPI低位，意味着市场的真实利率还是往上的。这个比较麻烦，它会抵消大降息的效果。从而呼唤LPR下调的幅度得更大，才能够起到同样的效果。另一个是，月供下降了，如果收入预期没有改变，那当然能够刺激到购房消费，但是现在的情形相反。居民部门“负债最小化”的冲动不容易逆转，你需要改善他们的赚钱预期。如果判断自己未来的收入前景天花板也就这样了，需要节衣缩食过一下苦日子，那么投到买房里的钱就会非常谨慎——因为这是在花未来的钱。这个意味着货币政策的效果会打折扣，就是说，关键问题不在于首付、利率这些，而在于负债的绝对值。大家开始厌恶负债，觉得负债是一种风险，不再是一个好事——“负债越多越好”是过去30年的“主旋律”。所以，你的利率得降到多少才行？

也是基于这样的理解，我才会认为，LPR这样25个BP的“世上最猛”的下调幅度，是很大，但还不够。如果真的要大家去买房子，这个5年期的LPR必须得降到“足够有诱惑力”。什么程度才有诱惑力？我倾向于认为要在3厘左右。一次降到也好，不是一次降到，那么就迟早降到。总之，未来，5年期LPR的绝对水平，要比单次下调的幅度更重要。这是一个单一的指标，其它方面大环境的转暖（比如二手房价格水平的继续下降），会能够更快的促进房地产市场探底。

这一点，不是看谁口号喊得响，而是看那些掏钱的买房人，他们是市场最终的买单者。按照现在这个利率，如果在深圳买一套500万的房子，贷款300万，利率3.85%，月供1.4万。在以往，这个压力不显，现在和未来，不一定。可能的结果是，保障房是最受益的部分，因为总价低。

回到新房市场，我认为比LPR更根本的事情是：价格水平。去年发生的重要的事件，是二手房价格水平下降远远超过新房市场。这个除了导致二手房成交量占比高之外，还导致了新房成交疲软。不考虑其它很多因素——比如开发商交付危机因素，新房的价格受到管制，被二手房彻底“碾压”。二手房是一个高度分散的市场，业主卖不掉可以大降价，法拍房更是可以降得更多。这样一来，让新房非常难卖。再加上各地风起云涌、大搞特搞保障房，对新房价格预期构成了非常大的竞争。我刚刚做了一个简单的回归：按可比口径来计算，2024年1月的房地产成交，应该和2022年12月相比，因为同是春节前一个月。如果按照这样来对比，那么：深圳二手房成交同比上升幅度应该修正为67%（原值为1.5倍），而新房成交同比则是大幅下降37%（原值为上升10%）。这个幅度，其实才能和大家在一线市场获得的体感数据更加相符。

这简单意味着，二手房的普遍降价、保障房的出现，对价格受到管制的新房构成了直接冲击。同等条件下，综合考量，二手房更有性价比，人们更愿意买低价、可视的二手。这可能对今年的新盘市场，是个引导。单独说LPR一次性下调能够起到多么大的意义，都不如这个价格水平更有说服力。也即是说，新房市场的成交转暖，必须前提是：要配合开发商的“自由定价”。

毕竟，预期没有扭转的前提下，买卖双方统一都是：省钱，为第一要义。

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