福建
小区的公共绿地本来就有限
开发商竟然将部分绿地围起来
私自移交给他人转作他用
业主的公共利益如何维护？
一起来看看今天的案例
案件详情
龙岩市新罗区A小区由B开发公司开发建设。2014年，B开发公司与C公司签订商品房买卖合同，约定将A小区第28幢01单元商品房出售给C公司，该商品房公共部位共有分摊建筑面积为0平方米。此后，B开发公司依约将上述房产交付给C公司，并将A小区第28幢楼前及部分公共场地使用不锈钢栏杆围起一并交付。2015年，C公司将上述房产及围起部分转租给邱某。
2018年，A小区业委会依法成立。小区业主们认为邱某占用公共用地，由业委会与B开发公司、C公司、邱某协商。协商无果后，业委会向法院提起物权保护纠纷诉讼，诉请B开发公司、C公司、邱某将小区公共场地腾空并返还给业委会；支付2016年9月起至实际腾空返还该公共场地期间的占用使用费，并承担因本案产生的相关费用。
法院审理
应A小区业委会的申请，法院依法委托测绘公司对案涉场地的实际占地面积进行测绘。依据测绘结果及A小区业委会在本案提交的该小区总平面图和照片，案涉场地属于小区用地红线内，根据有关规定，案涉场地应属于该小区全体业主共有；B开发公司未经A小区业主同意，擅自将案涉场地交付给C公司，并最终转租邱某，损害了小区业主的权益；C公司与邱某签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期从2016年9月起算。故A小区业委会要求从2016年9月起计算案涉场地的占用使用费，有事实依据，法院予以支持。
根据有关法律规定，龙岩市新罗区人民法院依法判决，判令B开发公司、C公司、邱某腾空案涉场地并返还A小区业委会；B开发公司、C公司支付A小区业委会从2016年9月起至场地实际腾空返还之日止占用使用费；邱某对前述占用使用费的付款义务承担连带责任；测绘、鉴定等费用原被告按比例分担。
宣判后，B开发公司不服提起上诉。龙岩市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。
法官说法
民法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
小区的公共区域包括绿地、停车场、休闲设施等，属于全体业主共有，私自占用不仅违反了法律规定，也侵犯了其他业主的合法权益。任何个人或单位不得擅自占用、改变用途或破坏公共区域的环境和设施。业主或其他行为人擅自改建、侵占公共绿地等共有部分的，其他业主有权要求行为人停止侵害、排除妨害、恢复原状。所有业主均应当自觉遵守法律法规，共同维护小区的和谐稳定。
专家点评
华侨大学法学院副教授、硕士生导师
法学博士
叶小兰
伴随着城市化的不断推进，城市人口出现较快增长，住宅小区作为居住密集区域的典型代表，空间相对紧张，小区业主对空间的需求与公共空间占用问题也日渐凸显。由于部分业主缺乏公共意识和法律精神，小区内部配备的绿地、内部道路、停车场等公共空间本应为所有居民共享，却被少数人长时间占用，甚至出现私占现象，如将公共绿地围起来作为私人花园或其他用途。这种状况不仅损害了其他业主的合法权益，还可能导致邻里间的矛盾和冲突，进而影响小区的和谐与稳定。
本案审理聚焦于小区业委会主张腾空并返还案涉公共场地及支付案涉公共场地使用费应否支持的问题。法官根据小区总平面图等相关证据，判断案涉公共场地属于该小区全体业主共有，开发商未经小区业主同意，擅自将公共场地使用不锈钢栏杆围起连同商品房交付给小区的一位业主，导致案涉公共场地被转租给第三方，实际改变了该场地的使用功能，损害了小区业主的合法权益；小区业委会要求被告从案涉场地被租赁后开始计算案涉场地的占有使用费，有事实依据，同时法院根据小区业委会的申请，委托第三方评估公司对案涉场地占用使用费进行评估。司法实践中，法院准确认定案涉场地是否属于小区业主所享公共利益，进而合理确定损失金额，既要考虑法律的基本原则，又要考虑公共利益保护。处理此类案件，不仅要对损害事实、责任主体、损失金额等进行准确认定，还应充分考虑业主公共利益的保护。
该判决对此类占用小区公共用地案件具有指导意义，通过公开宣判，对外传递出尊重和保护公共利益的强烈信号，提升公众的法治意识，促进社会的和谐稳定。
来源：新罗法院
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