海南：农村集体经营性建设用地入市不得用于建设市场化商品住房

2月18日，海南省自然资源和规划厅发布《海南省集体经营性建设用地入市试点 办法（修订）》政策解读。

此前的2月1日，海南省自规厅发布《关于印发海南省集体经营性建设用地入市试点办法（修订）的通知》。修订后的《试点办法》共八章四十条。

《试点办法》明确，在海南省行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市试点的，适用本办法。

《试点办法》所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工矿、仓储、商业服务业、居住用地（保障性租赁住房）等经营性用途，且经依法登记的存量集体建设用地。所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地以出让、出租等方式交由单位或个人在一定期限内有偿使用的行为。

海南省自规厅表示，主要修改内容包括调整集体经营性建设用地入市范围，完善入市用途和项目范围，调整入市方式等。

根据本轮试点“不能通过农用地转为新增建设用地入市”的要求，《试点办法》调整集体经营性建设用地范围，明确可以入市的土地仅限于存量集体经营性建设用地。同时，根据自然资源部最新文件规定，明确可以结合全域土地综合整治，将零星、插花小块存量集体建设用地整治归并为大块宗地入市。

根据本轮试点“入市土地不能用于商品住宅开发”的要求，《试点办法》明确农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于符合国家、海南省产业政策以及城镇开发边界内外国土空间用途管制、生态环境保护要求的项目,包括工业、仓储、商业服务业、保障性租赁住房以及养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、采矿等，但不得用于建设市场化商品住房、安居房。

此外，为落实《海南自由贸易港建设总体方案》关于探索小城镇用地新模式的要求，原《试点办法》提出各市县可以试点探索利用除城关镇以外的乡镇（墟）区范围内农村集体经营性建设用地用于农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但两年多来除文昌市制定细化方案开展探索外，其余市县缺乏意愿，且为加强风险防控，《试点办法》将试点范围缩小在文昌市，同时，考虑农村宅基地“一户一宅”要求，该条款明确其流转对象严格限定为本市拥有农村集体经济组织成员资格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人员，每户只能购买一处。通过出让方式取得的集体经营性建设用地建设自有住宅的，以及再次流转的，不得再向集体经济组织申请宅基地。

在完善土地入市准备方面，根据《海南省自由贸易港土地管理条例》有关规定，《试点办法》新增两条，一是拟入市交易的农村集体建设用地纳入年度建设用地供应计划管理，实行城乡建设用地市场统一调控。二是提出可以委托市县土地储备中心或其他单位对拟入市的集体经营性建设用地实施前期开发，满足必要的“通平”要求。

《试点办法》还调整了入市方式。一是原《试点办法》将作价出资（入股）作为同出让、出租并行的一种入市方式。但是，《土地管理法》及实施条例、有关文件只明确出让、出租等作为入市方式，为此，《试点办法》删除作价出资（入股）这一入市方式。二是原《试点办法》提出5亩以下或者零星分散土地协议出让政策，部分市县提出廉政风险较高，市县总体持审慎态度，为此删除该政策，并明确农村集体经营性建设用地协议出让（出租）范围参照国有建设用地执行。三是根据自然资源部有关文件规定，明确鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。

此前的2月7日，三亚市天涯区抱前村一宗农村集体经营性建设用地入市地块以668万元的价格，在海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统挂牌成交。这是三亚首宗“全流程电子化+集体经营性建设用地入市”建设用地使用权出让。

此次入市的一宗农村集体经营性建设用地位于天涯区抱前村村庄规划TY-BQ-SJ-09地块，面积约3.89亩，土地用途为零售商业混合旅馆用地（兼容比例2：8），入市出让年限为40年。挂牌出让起始价为656万元，最终由三亚禾禾农旅项目管理有限公司以668万元成功竞得，以全流程电子化的方式完成交易。

据三亚发布报道，这是该公司第二次摘得抱前村集体经营性建设用地，在2021年年底，由其摘得的抱前村第一宗也是三亚首宗集体经营性建设用地项目已经建成，打造成集民宿、商业等业态的三亚高峰里项目，计划春节后投入运行。