上海楼市的“大哥”又换人了？

恍然间，2024年已经飞速走过了1个多月。

此前，1月的各大榜单开始漫天飞舞，虽然才仅仅一个多月，很多事情仍存在着诸多变数，但有些企业，已然不容忽视。

在过去1月的上海楼市榜单上，位列权益销售金额TOP1的不是我们曾经见过的任何一个“状元”，而是：

浦开集团。

这家上海本土国企，以63.7亿元的权益销售额稳稳坐在榜首。

值得一提的是这个成绩在全国的权益销售榜上，也排到了TOP7。

浦开1月的全口径销售额同样是63.7亿元，排到了TOP14。

从各方面来说，这个1月，都刷新了这家房企有史以来最好的成绩。

那么问题来了，这是昙花一现，还是这家上海本土国企将腾飞的前兆？

01

一个月60多亿的成绩，平心而论，算不上多牛。

放在魔幻的上海，只要开出一个爆盘，就可以实现。

浦开63.7亿元销售额的背后，核心靠的就是1月在上海开了一个销冠盘
——开云星荟华庭，1月63.12亿的销售额将浦开捧上了王座。

另一方面，上海的大玩家们基本都处于观望状态，尚未正式开始发力。

1月的上海，除了浦开，其他房企销售额最多也就10多亿，不少都是个位数。

再如去年上海的榜一榜二——招商蛇口和保利发展， 1 月都没有太大的动作。

不过，最近，招商的旧改大作、市中心的风貌别墅项目弘安里终于迎来首开，又手握大量优质待开项目，后续必然会发力赶超。

加上往年一直没有什么供应的黄浦等区域在今年也会迎来井喷式的项目入市潮，未来的变数还相当大。

当然，这些因素都并不影响这个1月浦开的风光。

要知道2023年浦开在上海的权益销售额也不过124.93亿元——也就是说，开年一个月，已经完成了去年全年业绩的一半。

再看2022年，浦开在上海的权益销售额是76.48亿元，还是在最后一个月冲刺后才进入了Top50。

而去年浦开在上海卖得最好的、也是唯一一个上了上海楼盘销售金额TOP30的项目，是浦开摩登江南。

这个项目全年的成交金额是62.33亿元，还要比开云星荟华庭少掉一个多亿。

对比来看，如今浦开的势头相当之猛。

这还仅仅只是开年，这个成绩意味着，即便接下来半年浦开都不开张，也几乎不用发愁。

怎么看都是打了非常漂亮的一仗。

02

在上海，不止有浦开集团，还有浦发集团。

因为相似的名字，时常让人傻傻分不清，也很容易让人误会是同一家。

浦开集团全名上海浦东开发（集团）有限公司，浦发集团全名则是上海浦东发展（集团）有限公司。

虽然仅有一字之差，但这是明明白白的两家公司，体系完全各自独立，不过双方有个共同点：

都是浦东国资委的全资子公司。

所以硬要说关联度的话，充其量也只能算是都在为浦东发展效力。

不同于在浦东开始腾飞的1997年初就已经注册成立的浦发集团，浦开集团2016年才正式由原本的土控集团和轨交集团合并成立。

不过虽然2016年浦开才正式诞生，但是作为浦开前身的土控公司，发展史比浦发集团还要来得更悠久，1992年8月就已经成立——甚至还要早于1993年1月1日浦东新区成立前。

浦开还是土控公司时，是为了统一管理浦东土地的开发权而生，简单理解，是官方任命的“浦东大地主”，后来几经周转变更，又定位为浦东土地储备的实施主体。

有相关资料显示，截止到2021年8月，浦开为浦东新区实征、预征的储备土地，就有62.43平方公里。就连浦东的“世纪”系列也都是浦开的手笔，比如世纪公园、世纪大道、世纪广场……

而依托着整合的轨交集团，到2021年8月为止，浦开也已经完成了79个轨交项目车站主体工程交地及各类公交设施项目30余项——站在房地产的角度看，这些内容意味着什么，懂的都懂。

两年半过去，如今上面这些数据只会更夸张。

所以浦开集团的家底之丰厚，可以想象。

而浦开也是通过坐拥的这些“土地金山”，成功实现了开发的转型。

如今浦开集团算是浦东新区区域开发的承载主体，聚焦做区域综合开发和房地产开发， 具体业务大致是 ：

保障房租赁与建设

轨交项目、周边土地开发

城中村土地综合开发

公园绿地打造、古镇资源更新保护开发……

简单来说，城市更新、大型城市综合体、TOD……浦开都是有着天然的优势的，很多都已经成为了浦开的拿手好戏。

03

我们前面也说了，这个1月，浦开业绩实现腾飞的最大功臣，是开云星荟华庭。

这个项目到底是何方神圣？

开云星荟华庭换个大家可能会更熟的称呼叫做：浦开云璟二期。

浦开云璟是浦东金色中环名气不小的网红盘，足足超80万方的体量，也是浦开近些年来着重开发的云璟生态社区。

除了住宅，商业、办公等各方面规划能级都颇高，10万方体量的商业直接联手了华润万象生活，引入上海第二座万象天地，本身又临近双轨交，依托着已经落成开业的浦东足球场和基本建成的340公顷碧云绿地……

基本是buff叠满。

住宅一期叫做开云明月华庭，去 年5月开盘，328套房源认购率462%，入围分数达到了79.35分。

去年年底，作为二期的开云星荟华庭则600多套房源直接一次性大胆全开。

1月开云星荟华庭之所以没有敌手，成为上海市场当之无愧的销冠盘，也是出于这个大胆的决策——在市场极其不确定的时候，这么多房源全部摆上货架，是需要一定勇气的。

而备案均价就要9.1万元/平方米的开云星荟华庭在这样的情况下也不负浦开所望，以非常惊人的成绩开盘即磬了：

认筹2190组，认筹率达到353%，入围积分69.6分——新房认购量在去年的浦东甚至可以排第一。

所以实际上，2024年1月的战争，早在去年年底，就已经先一步决出了胜负。

虽然开云星荟华庭已经售罄，但是体量庞大的浦开云璟还有着大量的住宅待推：

粗粗算下来，还有约3800套房源待入市，甚至有不少地理位置还要来得更好。

从去年的推盘节奏看，今年再开两期也并非没有可能 ——并且未来大概率还会继续保持热销。

那么浦开今年会走到什么高度，就值得深思了。

更重要的是，浦开可不仅仅只是依靠着一个云璟走天下。

作为浦东开发的排头兵，浦开在如今浦东摆在重中之重的金色中环之上，是不可或缺的建设者，更算是敞开吃肉的一方。

在金色中环，云璟依托的碧云绿地，本就是由浦开负责开发的，去年已经基本完成建设。而除了碧云楔形绿地，浦开还有北蔡楔形绿地。

在北蔡，浦开同样项目众多，占地就近468亩（近31. 2万方）的北蔡镇艾南、南新城中村改造项目就是由浦开全权负责的，浦开在此耕耘了八年。

去年年底时，浦开顺利拿下近10万方体量的北蔡南新地区1A-1城中村改造地块，签下合同没几天，就赶在年底动工了。

这块地也是这里的最后一块商品房地块，整个北蔡艾南、南新城中村改造由此彻底宣告进入二级开发建设阶段。

简单来说，这里的城市界面将快速焕新，而浦开在这里也已经正式进入安心收获果实的阶段了。

或许在今年的业绩呈现上，就又能体现出不少。

另一个需要划重点的是，前面艳姐提到，浦开因为有大量的轨交项目所以自然而然，自带不少TOD项目加持，但是浦开却并没有局限于此。

去年9月28日上午，位于浦东金桥的轨交14号线蓝天路站TOD综合体项目桩基工程正式开工。

这个项目，算是浦开一次全新的尝试：是浦开交通开发板块首个市场化拿地项目，也是比较少见的站点上盖一、二级联动开发。

有了第一个，自然就会有第二个第三个……

另外，浦开在内中环更是推出过不少低密别墅项目。

虽然这两年上海市区的别墅都在喷涌而出，但是大多都是旧改项目，限制条件颇多，而浦开手里的项目，地理位置或许相对不那么优越，但基本都是密度更低、开发更自由。

最早的浦开·世纪珑墅，就在内环线边上，容积率不过0.5，后来浦开还为这些低密项目专门打造了一条高端产品系叫做“江南系”。

前两年开的中式合院浦开江南里容积率也仅有0.7，均价都接近15万元/平方米，据说最大的户型都有1200平。

去年浦开在上海卖得最好的摩登江南就是江南系2.0、位置就在云璟生态社区附近。从市场反响来看，认筹去化速度等虽不及云璟，但销量依旧相当可观。

艳姐猜测，摩登江南也绝不会是江南系的终点。

从各方面来说，火热的金色中环，是在真正意义上被浦开吃得相当透，并且总得来说，项目的市场认可度也都相当不错，彼此得到了比较正向的赋能。

但要知道，金色中环，也还只是浦开发力的一部分内容。

就这么简单盘下来就会发现，作为一家非常典型的地方国企，浦开即便只聚焦在上海、甚至是基本只聚焦关注浦东的发展，但是如今的地产版图就已经相当之大了。

尤其当很多项目都处于蓄势待发的状态，背后的势能是相当强劲的。

1月的成绩对于浦开来说，或许真的仅仅只是一个开始。

主编：张艳

责编：Nanako

本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

我们建立了“地产人言交流群8班”