房子跌了，会跌到什么程度？

　　混知房产团队小伙伴已经上班了，从今天开始会回复知识星球的相关问题。

　　商务对接也开始了。

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　　01

　　昨天的文章写了日本消失的30年和美国1929年的大萧条。

　　我的朋友看完这篇文章之后，给我发微信，问我：发现没有，最近写这些内容的文章变多了？

　　从恒大爆雷到碧桂园无法偿还到期美债这两年来，越来越多的人认为：

　　我们会步“日本”的后尘，在少子化与老龄化人口结构调整的背景下，房地产硬着陆会让经济进入长期衰退。

　　所以，写日本楼市和美国大萧条的文章会变多。

　　今天的文章，我想换个维度，以韩国为切口，看看我们到底是日本化，还是韩国化吧。

　　关心2024年楼市，可以看这篇文章《》

　　02

　　提及韩国，必须说说韩国的楼市。

　　关于韩国楼市，大家能想起什么？

　　暴跌30%？还是全租房模式？

　　先来说说韩国房价暴跌这回事吧。

　　韩国楼市下跌，基于两个原因：

　　（1）2022年韩国总统尹锡悦宣布，未来五年将提供270万套公共住房，其中首都圈地区竟然占158万套，首尔更是高达50万套！

　　（2）与此同时，宣布加息。

　　自2021年8月加息以来，韩国进行了六次加息，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%，至此韩国房价开始下跌。

　　那么，韩国跌了多少呢？

　　首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成。

　　我又翻看了数据，发现韩国楼市暴跌30%是指房价从最高峰到最低谷的最大值。

　　现在房价还暴跌30%，这韩国楼市肯定要完犊子啊！

　　毕竟 韩国5000千万人口的小国，人口增长都负2.4%了，这房价肯定在暴跌30%的基础上继续暴跌啊。

　　可事实，恰恰相反。

　　来，我给大家看两组数据，大家就明年了：

　　第一组数据图是从1989年到2022年，韩国楼市涨跌的面积图。

　　来，看图。

　　从这张图，我们可以看到，在过去20多年里面，韩国楼市经历了4到5次剧烈的涨幅波动；

　　第二组数据图是从2023年到2024年，韩国楼市筑底反弹的面积图。

　　现在韩国房价仍然是负增长，2024年1月份是负3.4%，但房价跌幅明显收缩，且触底反弹的走势很明显。

　　文章看到这里，对普通购房者而言，有些晦涩难懂，什么是“跌幅收缩”，“狗屁触底反弹”走势啊，你在说什么。

　　其实，把这些数据分析的总结语言，翻译成普通话就是：韩国房价，涨了。

　　因为2023年的时候，房价跌幅是7.4%，现在跌幅只有3.4%，也就是说房价从最低点上涨了4%。

　　各位，神奇吗？

　　一个人口5000万的小国家，人口每年减少12万到20万，人口老龄化问题极为严重，65岁以上的老龄人口占总人口的17.5%。

　　也就是说，5000人口中，65岁以上的人口大概是875万。

　　而18到34岁的青年人口仅为20%，也就是1000万人口。

　　根据韩国统计局估算，20年后老龄化人口将突破1000万，但青年人口将低于500万。

　　这样的人口背景，韩国房价愣是在2023年7月筑底了。

　　也就是说，2021年至今，韩国房价从峰值到低谷，确实到达了30%。

　　但仅半年时间，这房价就从低谷反弹上涨了4%

　　所以，韩国楼市是否会像过去25年的4次下跌、反弹行情一样，暂 不下定论，把这个问题交给时间。

　　我只想通过韩国涨跌行情，告诉大家一个底层逻辑：

　　房价，不遵循人口递减原则。

　　房价不仅不遵循人口递减原则，甚至不会因为怜悯某些人买不起，忌惮某些人低欲望而主动降价。

　　我知道，这么说很残忍，但事实就是如此。

　　前段时间韩国有一则新闻非常轰动，是什么呢？

　　幽灵婴儿。

　　我想大家都看过这则新闻，我就简单说一下吧，

　　所谓“幽灵婴儿”就是母亲生下孩子，但没有能力抚养，就把婴儿冻死在冰箱里。

　　这则新闻中有两个事件——

　　第一件事，是在冰箱里发现两个死婴；

　　这两个死婴的母亲被抓之后，给出的理由是“因为经济困难，才这样做”。

　　第二事件，就是家庭中已经有4个孩子，意外怀孕之后碍于堕胎费用高达 250万韩元（约1万4千人民币），所以婴儿生下来后，就放入冰箱。

　　根据韩国媒体报道，从2015年到2022年7年间，全国有2000多名婴儿出生后未登记，目前确认活着的是1000多名，剩余50%韩国媒体的表述是：“仍在调查中”。

　　所以，人口、贫穷、低生育率都不能左右房价走势。

　　不仅不能左右，韩国在楼市下跌之后，韩国政府不仅停止了加息，还出台了诸多救市政策。

　　比如首套购房，放宽贷款标准；

　　比如购买低总价房产，给予更低的固定利率；

　　比如减免多套房买卖的相关税费。

　　很多时，我会告诉大家，房价上涨的“顶”，就是居民负债率的“顶”。

　　换句话说，居民负债的极限，就是房价的极限。

　　可什么极限？

　　至少韩国告诉大家，家庭负债率到达了108%也不算“顶”（数据来源：华尔街新闻）

　　根据国际金融研究所（IIF）发布的数据，韩国家庭的债务主要购房抵押贷款。

　　且，韩国四分之三的家庭，其家庭财富与房地产关系紧密。

　　未来，国内家庭资产配置，可以阅读《 》

　　关于2024楼市的行情可以看文章《》

　　03

　　提及韩国楼市，必须要说说韩国变态的“全租房”模式。

　　什么是全租房模式？

　　从房东视角看，这房子不收租客租金，但租客必须按照总房价的60%到80%支付保证金，房东拿到这笔钱后，再去购买房产，并以此模式持续滚动；

　　其实，说到底就是最早买房的韩国人，有了“上赌桌”本钱，从而开始了空中接力的加杠杆游戏。

　　从租客角度看，租房子确实没有租金，但必须支付总房价60%到80%的保证金，待到租期结束后，房东会把保证金还给租客。

　　那么，中国21个城中村改造，对我们意味着什么，推荐看文章《》

　　文章看到这里，有人会问：能支付总房价的60%到80%，怎么不自己购买呢，为什么还要租房啊？

　　因为韩国租房，分几种情况。

　　（1）情况一。

　　就是前文说的全租房模式，这种模式租赁的房源都在首尔核心区域和高尚小区，所以房价很贵，大概15万/㎡；

　　当然，韩国所有的银行也提供租房贷款业务，所以支付总房价60%到80%的保证金，也可以贷款；

　　（2）情况二。

　　租金+保证金的模式。

　　按咱们国内的标准，老旧房屋的2房，在韩国的租金也超过1万人民币。

　　与此同时，租客还需要支付月租金5到10倍的保证金。

　　喜欢看韩剧的伙伴或许会记得，在韩剧中灰姑娘女主角的居住环境都是房顶的“阁楼”，又小又破。

　　韩国“居不易”是客观事实，

　　在韩国，租房的大致逻辑就是：给的保证金越多，租金约便宜，反之保证金减少，租金就增加。

　　可即便如此，这现年韩国的租赁指数一直在上涨。

　　可以这么说，无论韩国外贸环境如何，无论人口增长率如何、韩国6大城市的居住成本都不低，不管购买还是租赁。

　　那么，韩国楼市为什么会如此？

　　我认为底层逻辑还是m2增速，也就是货币投放量。

　　从970年到2023年11月，韩国的货币供应量在起伏波动中不断攀升。

　　最近的货币下跌曲线正好与2022年的韩国楼市房价下跌保持一致。

　　在韩国，实现学区房概念，孩子小学、初中、高中都是划片入学，而房价较高的区域优质教育资源更为集中........

　　嗯，不多说，想来你们都懂~

　　最后，从两个方面，简单总结一下吧

　　（1）社会现象

　　现在的韩国，因为年轻人减少老龄化严重，韩国老年人的养老金根本不够生活，所以出现了65岁以上人口求职增加的趋势。

　　—— 韩国统计厅公布的数据。

　　截至今年2月，韩国就业总人数同比增长31万人，可20多岁、40多岁的同比减少了12.5万人和7.7万人。新增的就业人口主要来自60岁以上的人群。

　　（2）物价

　　韩国最低时薪是52元，但物价非常贵，像韩牛等肉类的价格，价格更是离谱，吃一顿普通的韩牛要500到1000元一位。

　　就这，吃饱还得靠各种泡菜充数。

　　（3）卷

　　韩国从小学开始，就给孩子报各种补习，高中生的睡眠时间更少于6小时，毕业之后的工作计划竞争也十分激烈。

　　文章至此，按照我们当下的生活场景和经济情况，大家一定认为韩国这么卷的环境，是不是大家也得储蓄，一分钱不花呢。

　　事实恰恰相反，韩国人消费对韩国GDP的拉动达到了50%左右。

　　韩国物价高，工资相对物价而言并不高，且生活和居住成本也非常昂贵。

　　那么，为什么韩国人仍然敢于“负债消费”呢？

　　答案是韩国人对预期乐观，

　　所以，在韩国购买一部手机，一瓶化妆品都是分期付款，都是负债消费。

　　至于韩国楼市和社会问题带来哪些思考，我推荐大家看这篇文章《》

　　我认为，无论是资产配置逻辑、还是未来家庭现金流来源，或者说趋势走向，这篇文章《》都会让大家茅塞顿开。

　　买房该怎么贷款？可以看文章《》

　　04

　　最后，说几点。

　　（1）毒打

　　认知决定一切。

　　认为像日本化的人，会等着房价如葱，认为像韩国化的人，会为“不降阶层而努力”

　　有句话怎么说来着？

　　看不懂社会，就要被社会毒打。

　　同理，看不懂楼市，就要被抛下。

　　不多说，懂得都懂。

　　（2）保障房

　　我真的认为，咱们房地产双轨制就是倾斜中低收入人群，换句话说就是用“有钱人的财税”补贴中低收入人群。

　　所以，现在的双轨制是历史的突破，也是一种进步。

　　如果年轻人收入不多，刚刚步入社会真的可以考虑保障房。

　　因为随着货币发行量，我们的租金不可能停留在回报率1%水平；

　　因为随着21个城中村的提升改造，我们的租金不可能低于没改造之前，租金在未来3到5年内一定会涨。

　　关于这点可以看文章《》

　　（3）养老靠自己

　　未来一定是养老靠自己的大环境。

　　所以年轻时候买套房，不管是保障房还是商品房，大家根据自己的收入去选择，但不要租房到老。

　　如果有经济实力，有资金，有红本，就做好家庭资产的长短配置和现金流规划，这点可以看文章《》

　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！