城投接手烂尾盘、返乡看房小高潮，能否撑起临沂新房价格底？

经历了一轮价格下跌、成交缩水，临沂的几个新房楼盘，在春节期间又热闹起来。这是山东人口最多、面积最大的地级市，“北漂”明阳（化名）这次回来发现，假期看房的多半是和他一样外地返乡的人。

“城投建的房子更有保障，交房准时，绝对不会烂尾。”看房过程中，中介吕纬（化名）反复告诉明阳，现在买新房首推城投项目，价格已到了入手的合适时机。对吕纬来说，去年11月似乎是楼市最后一个冷清的月份，12月到今年1月他一个人卖出8套房。

但成交走高主要还是靠二手房。包括明阳在内，大家对新房的“畏惧感”没有消失。多个中介和楼盘销售人员都向明阳强调，热门的新房、二手房价格已跌30%左右，继续向下的空间不大了。

但经过一轮大洗牌，新房冷热分化越来越明显，价格波动幅度也有很大差异。记者在春节期间探访发现，传统房企项目中，有楼盘在春节期间开大集、送锦鲤搞促销，有楼盘则生意冷清提前放假。和很多城市一样，临沂多数楼盘都推出了返乡置业优惠政策，加上春节期间优惠活动等，至少可享受5%的价格折扣。当地最大的城投公司则在全市率先推出了保价协议，有效期6个月。

北上广深返乡买房小高潮

与很多城市一样，随着老城区发展逐渐饱和，临沂近几年呈现明显的向北、向东发展趋势。市政府搬到北城新区的十几年间，恒大、碧桂园等大型房企陆续入驻，这个待开发的郊区地带，新起了近200个小区，周围配套逐渐完善，小学、中学在这里的分校区也多了起来。

相比之下，老城区的楼市活跃度已不及北城新区，价格与成交量的变化也不比北城剧烈，后者逐渐成为新楼市风向标。

“这两年（下跌）幅度大的在30%左右，大概（对应）5000～10000元，但2022年底之前属于缓慢下跌，去年3月之后更为剧烈。”吕纬告诉明阳，随着价格调整，去年以来返乡置业重新掀起了小高潮，每逢假期都会有一批返乡客户来看房，相比过去两年已好很多，“有时候一天带看七八个客户饭都吃不上。”

这个春节也一样。腊月二十六这天，在北城新区几个热门楼盘，明阳看到了不少春节返乡的看房客，很多是从上海、深圳这些一线城市回来，观望过后准备在“底部”入手，用途各异。

明阳也已观望很久，但他这次依然无法判断，现在是否真的已经到了价格底部。“现在（北城新区）好一些的小高层均价12000（元）左右一平方米，洋房在16000（元/平方米）左右，比起之前2021年高峰，单价已经分别降了5000块钱左右，大约1/3吧。”吕纬告诉明阳，现在能明显感觉到二手房价格已接近成本线压不动，部分新房还有争取的空间。

“2021年的时候是价格高峰，碧桂园这个小区最贵的时候卖到2万块钱/平方米，一直到2022年初都还能维持在19000元左右，周围二手房平均15000～16000元/平方米，热门能卖到18000元/平方米。碧桂园洋房最高卖到27000元/平方米。现在分别差不多在12000元/平和16000～17000元/平。”当地城投公司项目的一位售楼经理小陈指着位于北城新区黄金位置的碧桂园某小区介绍说，相比新房，二手房尤其10年以上价格会略低，但正常情况下整体与新房差距不会很大。

放眼全国，二手房价格调整幅度更大，新房降幅则有一定差异。这也是明阳一直观望的原因之一。

“和一些朋友和同行交流，山东其他城市确实是新房价格跌得慢一些，但临沂北城新区很多小区价格更敏感，尤其是之前价格‘虚高’的热门小区，开发商品牌不行了之后，价格下跌幅度已经跟二手房差不多。”一位售楼经理对记者说。

城投项目更“热”

最近有专家指出，当前二手房市场已经基本调整到位，新房市场亟须打破束缚，加速价格调整，恢复市场功能，其中关键是放开限价政策、消除保交楼的风险担忧。

事实上，除了松绑备案价，通过调整首付、贷款利率以及一系列优惠政策刺激需求，临沂也在供给方面为保交楼推出了一系列政策，其一就是推动城投公司承接房企烂尾项目。

当地最大城投公司的一位售楼经理告诉记者，在恒大破产、项目烂尾之后，公司陆续全盘接手，所有后续施工、销售等都交给了城投公司旗下企业，其他房企的烂尾项目有些也被其他规模小些的城投公司接手。

“（城投）债务压力是比之前大一些，但是比起房企来说还是好很多，也是政府主导的‘保交楼’的一种方式。现在有些房企的期房（施工进展）也很缓慢，但是还没到破产的地步。”当地一位地产行业人士对记者表示，过去头部房企拿地的位置都还不错，在正常环境中算是不错的项目。

“房地产行业出问题之前，（临沂）很多人就比较认城投的项目，现在相当于在新楼盘里基本没什么竞争对手了。”一位从业十几年的当地中介人士对记者说，中介对新楼盘的推荐力度跟广告投放可能有一定关系，但城投项目本身的确更优越一些。

位于市区边缘的万科城，春节假期，这里开起了“年货大集”——在售楼处一进门的地方架起了简易鱼池，买房送锦鲤，还有各种坚果、水果打折券。

“活动就是图个乐呵，真买房子吸引我的主要是现房，还有万科的品牌。”一位在万科城现场看房的客户对记者说，自己是为了孩子以后上学想借机换一套大一点的房子，比较看重小区整体环境。

对比明显的是，一部分房企售楼处已经早早放假。明阳在北城新区看的另一个房企项目，售楼处仅一位客户经理值班，略显冷清。虽然楼盘对外宣称两批分别将于2024年、2025年完工交房，但中介和朋友都劝明阳慎重考虑。此前，这家房企在山东其他多个城市的项目都（曾）有陷入烂尾的情况。

中介的春天回来了？

2023年11月是房产中介王灿（化名）业务最为惨淡的月份，但12月有明显反弹。“我（去年）12月一个月卖了5套房，1月又卖了3套，如果不是快到春节放假，估计还会更多，”说到这，王灿满脸欣喜，“好像春天又回来了。”

王灿分析说，临沂当前购房需求的主要构成中，一大部分来自改善型客群，包括学区房，另一部分是返乡置业，刚需还没有大起色。

但这种“春天的感觉”能否持续，王灿也不敢确定。虽然春节期间像明阳一样返乡看新房的不少，但过去一个月卖5套全靠二手房，新房主要还是靠改善型需求，返乡置业看房多，“下单”少。

这与很多机构调研的全国情况差不多。中指研究院市场研究总监陈文静指出，春节期间部分城市售楼处到访量有所提升，但实际成交较为平淡，仅部分热点及受返乡置业带动的城市表现还可以。克而瑞最新报告也显示，核心一二线城市热度转降、三四线返乡置业缺席，今年春节重点城市成交同比下降40%。

克而瑞报告还指出，在这背后，是多数城市房企营销躺平，力度较弱，居民购房信心不足，观望情绪持续加剧。多位临沂当地销售人员告诉记者，不同于全国性房企因急于卖房回款不断压价，部分当地小型开发商楼盘较少，资金流更多依靠其他业务板块，因此不愿吃亏“叫卖”，而是选择了直接封盘停售，等待市场回暖。

记者在临沂多个售楼处了解到，虽然很多楼盘营销“低调”，但优惠力度普遍加大。以明阳中意的万科城为例，原价约147万元的134平方米三居室，享受2%返乡置业优惠+1%合作中介带看优惠+1%及时签约优惠+1%新春购房优惠之后，总价可降到140万元以下。

不过，中指研究院数据显示，2023年，在百城二手住宅价格连续20个月环比下跌的情况下，百城新建住宅价格受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，出现了结构性上涨。