过去的买房经验失效，2024楼市恐将换道

今天是大年初九，大家已经开始搬砖干活了，而楼市也将继续迎来政策一波接一波的调控，当然还有很多过去成功买房赚钱的人还在试图用以往的经验去等待下一个楼市的上涨，只能说还是太年轻了，士别三日都当刮目相待，何况已经下跌了好几年的楼市呢，现在的房地产，已经不再是大家熟悉的买到就赚到的商品了。

而现在好像大家已经不再讨论房价是涨多少了，而是还会跌多久，不再后悔说自己前两年没买房了，而是庆幸自己买房买晚了两三年省了几十万，很明显的道理，过去五年涨50%甚至翻一倍的买房金科定律似乎已经失效了，现在还困在里面无法自拔的其实还是过去受益的那群人，他们不愿意相信这个事实，希望继续等待打脸这些观望的无房人。

但是，咱们还是要清楚未来楼市到底要如何走，它将承载怎样的一个角色，毫无意问，之前的二十多年，楼市对经济而言都是非常重要的一个位置，依靠买房致富的企业和个人都不在少数，所以才会出现街口大妈都在讨论买房赚钱的景象了。而去年的高层会议上已经提出了咱们现在房地产市场供求关系发生了重大变化的新形势，要适时调整房地产政策。

这个已经非常容易理解了，意思就是房子已经供大于求了，底层的需求收入不足，不积极置业；而改善需求观望情绪依然浓厚，还在等待更多政策的出台。而楼市的规模已经从2021年最高峰的双18状态回落到了双11的现状了，去年销售面积只有11.2亿平方米，销售金额11.7万亿元，这个跌幅让很多房企也是猝不及防的，原本以为疫情放开大家会报复性买房，但是去年三月小阳春过后，一盆冷水就泼下来了。而房企在前几年还是在疯狂加杠杆拿地的，地王拿下后是需要入市销售的，而天量的新房供应，开盘后却无法正常去化回笼资金，也就让市场逐步向买方进行倾斜了。

而且在去年住房建设工作会议上，提到了要在住房领域创造一个新赛道，房改2.0的报告中也释放了新模式信号，三高模式基本已经告别当下的市场了，以后的土拍也会有新的赛道，保障房的话也会大力扶持，有钱人买更贵的商品土拍房，没钱的普通人就老老实实住保障房，大家互不影响，互不嫉妒。当然，土拍的规则现在还没有大的调整，如果要吸引更多的有钱人买的话，更多的福利肯定会在土拍中加入进去的。

因为从前两年开始咱们的居民债务杠杆率已经见顶了，没办法再继续突破了，而且出生人口也已经连续好几年出现了下滑，城投债还是悬在地方头上的一把利剑，去杠杆是自上而下都要做的事情。而之所以做出这样的调整，对土拍的依赖还能维持多久，依靠中央转移支付维持工资，全民考公的一种畸形氛围其实都是不得不调整的前奏。

而现在，并不是说要把楼市完全扼杀掉，而是希望把它稳住，不想它乱来，但又担心它不来，这种恋爱时期的朦胧与心悸估计楼市也是这样的，不希望它大涨大跌，但是又不能完全不涨，只要房价不涨，大家观望的清晰还是会继续浓厚，因为买房不再赚钱后，就没人着急去买，晚买才划算，谁会当冤大头接盘侠帮别人去套现离场呢。所以大家会发现很多过去的炒房客正在被时间所拖垮，比如像之前爆出来的深圳炒房客，因为经营贷续贷问题正在非常抓狂，今年陆续会有很多经营贷到期，届时这些人能否拆东墙补西墙还要打个大大的问号，一旦无法添上窟窿，面临的将是断供法拍或者其他的资产也被殃及，从中产沦为低产的局面。

因为风口来了的时候，一头猪去买房都能赚钱飞起来，但是当现在的风口没了，就算你插上了翅膀，也可能因为闪电把你的翅膀给劈断了，所以不要再用过去那套买房经验去继续买入，拿来主义最终可能害得还是自己，现在房企在不断去杠杆，而他们能去杠杆的前提就是大家要变相加杠杆，因为杠杆是平衡的，一方压力小了，那一定就是另外一边承受了减少的压力，所以如果你觉得很轻松，那也是有人在替你负重前行而已。如果你现在没足够的首付钱，能等肯定就等等，毕竟一线城市近郊远郊都还没完全解除限购，这是一个节点，没来之前都还是安全的下探。

如果你依然有钱，也没啥投资的，那目前相对来说不是高位，有适合自己的核心地段买入的话，不会太吃亏，当然现在很多豪宅也在降价，因为钱更加难赚了，卖家自己的心态也没有那么坚定了，不少业主也是见好就收，甚至愿意主动承担中介费和税费，其实都说明了业主自己心里也是虚的，当然嘴上还是硬的，只是真金白银的缩水后，可能才会慢慢承认房子贬值的事实，并且转变自己卖房的态度吧。

所以，过去赚钱买房赚到钱的人不一定是眼光很好，因为在这一轮很多人都会逐渐现出原形，怎么赚到的钱可能会原封不动的亏回去，甚至还会另外再搭进去一些，因为人没办法赚到认知外的钱，即使一不小心赚到了，后面依然没办法守的住，而今年楼市换道的速度也可能会加快了，政策加速松绑，我们还是要保持一定的定力才行了。