最低1字头起！2024年苏州40+现房 / 准现房大盘点！别墅、高层、洋房......

好久不见！今天是春节假期后龙年的首个工作日。

分析师先在这里祝愿广大粉丝朋友们，在新的一年，龙行大运、万事兴“龙”，龙年一定能买到心仪的好房子！

而在刚刚过去的春节节点，分析师发现许多开发商都打出来“年末买房，就买现房”的类似口号。

确实，现房不仅买得安心，随买随住，看得见的品质也更加让人放心。

在“不确定”的时代，追寻“确定性”是广大置业者的“终极信仰”。

在保交楼的大背景下，现房销售这一概念也从去年一直火到了今年。

大约一年前，2023年年初工作会议上，住建部提出有条件的城市可以进行现房销售试点，从去年一月至今，全国多个省份、城市都在相关会议上、政策文件中支持与推进现房销售试点。

2023年1月山东鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2023年2月四川支持有条件的城市开展商品房现房销售试点。

2023年7月安徽大胆推进“现房销售”制度，着力抓好合肥蜀山区、包河区各一个试点项目。

2023年7月河南支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点。

2023年8月山西在晋城市开展现房销售试点，尽快形成可复制、可推广的经验做法，逐步推动房地产业向新发展模式转变。

2023年8月四川成都明确了现房销售的销售条件，鼓励现房销售。

2023年9月安徽宿州市实行或申请“现房销售”的项目，房企可合理确定并自主申报备案楼栋“一房一价”。

2023年9月雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。

2023年10月广西柳州鼓励在新出让地块开展现房销售试点。对已建未申请预售的商品房实行现房销售的，鼓励银行金融机构给予支持。

2023年11月湖北荆门按照“试点先行、分布实施、稳妥推进、以点带面”原则，逐步推进现房销售。

2023年11月浙江衢州试点优质地块进行现房销售。

2024年1月山东有力有序推行现房销售，下大力气建设好房子

2024年1月河南郑州首个现房销售试点地块成功竞拍......

其实，现房销售对苏州来说也并不陌生。

早在2016年，苏州在当时的土拍政策中提出，地块成交价超过市场指导价，工程结构封顶后才能申请预售许可；地块成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

但当时主要是通过“现房销售”来控制土地市场过热的势态。

如今，推进现房销售有了新的意义，即保交楼。毕竟现房意味着所见即所得，购房者甚至可以直接到楼栋里面实地参观，更能体会到是不是契合自己的需求。

但对房企来说，现房销售确实是一大考验。首先，是由于现房项目拿地至开盘时间过长，回款速度慢，房企需要承受更大的现金流压力；其次，在较长的开发与建设周期中，市场环境也会发生变化。

所以，真实意义上的现房时代，还要有很长一段路要走。

苏州目前没有“现房销售试点”，但由于市场环境等因素导致销售周期拉长，在苏州也有许多楼盘都已经或正在“被动”走向现房销售阶段。

经分析师盘点，苏州的现房/准现房项目还真不少。

工业园区＆姑苏区

园区核心与姑苏区是苏州核心区域，土地资源稀缺，新房供应相对其他区域可以说少之又少，因此很少有现房项目。

园区主要在车坊与胜浦高贸新城这俩个次核心板块，中海独墅云著、悦见云庭等项目均于去年年末交付。

此外，今年园区核心几个“藏了又藏”的别墅项目也有新动作，白塘壹号别墅于今年1月入市，翠湖雅居、湖滨四季二期等也有传言今年将取证。

图源白塘壹号项目视频号

姑苏区的现房项目主要还是以高总价的别墅为主，留园板块的姑苏院子也于去年7月交付，还有约10套不到的合院产品，建面约253-416㎡，也是高端改善人士才能企及的项目了。

新区的现房及准现房主要分布科技城、浒关、大阳山这几个板块。

现房项目在狮山板块还是比较少见的，板块项目览月阁一期已经交付，目前在售8号楼建面约105、135、155㎡户型，狮山核心区域房价不断攀升下，项目小户型以及不到“4”字头的均价，具有一定性价比。

新区准现房/现房项目较多的板块是浒关，这里也是苏州较为宜居的性价比板块之一。

永旺、宜家、迪卡侬、开市客四大商业齐聚，提升了浒墅关在苏州的商业价值地位，交通方面除了轨交3号线，6号线今年也即将通车，还拥有苏州新区火车站。

目前现房楼盘较多的原因主要在于市场供应量。从2016年至今，板块成功出让24宗涉宅用块，高供应、高库存是浒墅关新房市场不争的事实。

板块去化周期较长，新房项目自然也渐渐拖成了现房/准现房，比如像嘉骏峰庭、璞悦风华以及苏悦湾等全装修交付的楼盘目前都还有部分房源在售，在强力折扣下，房价也属于新区“洼地”了。

相城区

相城区的现房及准现房项目分布在活力岛、开发区、太平、渭塘、阳澄湖和黄埭板块，覆盖面较广。

由于近几年出让宅地较多，相城区的新房库存量也一直处于六大区高位，新房市场分化与内卷严重，很多期房都卖到了现房状态，只能开启优惠来以价换量。

其中元和、活力岛以北片区改善楼盘林立，这些楼盘靠近地铁和大悦春风里商业，从生活便利度和居住舒适度角度有一定优势。

我们可以看到，活力岛板块去年的去化表现在相城区板块间也是名列前茅的。板块浅隐林泉、荷岸晓风等项目拥有目前市面上较为少见的复式产品，在强力折扣下，项目的性价比优势凸显，受到客户青睐。

外围板块如黄埭、苏相合作区等外围板块项目，在整体低迷的大环境下，刚需需求偏弱导致去化更加艰难。

此外，“相城地王”的文灵雅苑项目、拿地近20年的欧风丽苑二期，目前都仍无消息。

吴中区

吴中区的现房及准现房分布于城南、木渎、尹山湖、吴中太湖新城、胥口以及太湖度假区。

由于前几年的爆发供应，吴中的新房库存也比较多，可以看出现房项目不仅有头部价值板块，也有一些成熟板块和刚需性价比板块。

其中木渎板块的现房项目较多，包括中铁诺德国礼、江月时光花园等，产品也大多在建面约115-135㎡左右，覆盖首改、改善客群，板块竞争相当激烈。

还有拿地4年多至今还没开盘的海派都市花园，目前项目已经是现房状态。

去年吴中城南板块迎来了交付潮，中交春映东吴、绿城明月滨河、晴翠璟园等项目陆续交付，几个项目也基本是尾盘在售了。

而对刚需客户来说，太湖度假区有小户型现房以供选择，并且存在一定折扣。

吴江区

吴江太湖新城的苏州湾壹号、中海悦湖东方等皆是尾盘在售，在当前均价“3万元/㎡+”的吴江太湖新城，这几个项目的性价比还是不错的，在去年区域年度成交榜单上都榜上有名。

此外，纳入太湖新城片区的花港板块，绿地太湖朗峯少量房源在售。

吴江运东板块也有多个现房、准现房项目在售，作为苏州刚需板块中各项“指标”都良好的板块，近园区、“1字头”均价、有地铁以及逐步完善的生活配套，对首次置业并且预算不多的年轻人确实是不错的选择。

不得不承认，当下的楼市环境，现房及准现房让购房者有安全感，因为它给到了购房者一定的“预期和信心”。

从目前的市场环境来看，苏州新房市场仍是以期房销售为主流的模式，像上述被动走向“现房销售”的项目大部分都已经是尾盘了，所以折扣力度都相当大。

对于部分关注性价比、手头预算有限的置业者来说，这些房源确实是个不错的选择，但也得考量板块的居住环境，比如新区浒关这类功能配套完善的板块，还是比较值得关注的。

另一方面，近几年房地产预售制的积极作用有所下降，加上开发商“爆雷”导致楼盘烂尾或者品质明显下降的情况，现房销售确实将成为房地产新发展模式的重要内容。

但就像我们文章上述，许多房企都不具备全面推行现房销售的基础，期房销售仍是商品住宅销售的主流模式，现房销售，“道阻且长”。

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