近6年供求关系首次扭转，2024年新房去库存将迎拐点

2023年党中央首次提出，房地产市场供求关系发生了重大变化。我们认为，房地产库存关联供应和成交两端，是衡量供求关系变化的最佳指标，也是反映房价指标的重要因素。深刻分析库存及库存去化周期等数据，对于我们深入认识供求关系的重大变化、找准市场堵点和突破口、推进城市及房企去库存工作等都具有积极的作用。

本报告对全国百城的库存规模、供求关系、去库存周期等指标进行系统分析，覆盖了14年时长的数据和走势分析，尤其是结合2023年全年视角做了深度分析。我们认为，2023年各城市在各级政府领导支持下，主动用足用好各类政策，积极开展去库存的工作。同时，2023年各地去库存工作也面临很多新情况和新问题。在2024年相关工作中，更要妥善解决，真正促进去库存工作的高质量发展。

一

库存规模

1、百城库存：连续11个月同比下降

2023年全年，全国百城库存规模总体呈现下降态势。年初库存规模为53058万平方米，而到了年底则为50518万平方米。据此计算，百城住宅库存规模同比下降4.8%。观察全年月度数据，当前全国100个城市库存规模已经出现了连续11个月的同比下降态势，终结了此前连续50个同比正增长的态势。这说明库存高企压力有了一定程度的降低或缓解。

库存高企压力有一定程度的缓解，原因有二。1）2023年是全国各地全面去库存的关键一年，尤其是下半年各地积极响应党中央国务院精神，主动调整优化房地产政策，积极促进合理住房消费需求的释放。从实际观察来看，包括：主动降价的楼盘、以旧换新项目、教育和交通配套不错的项目、总价可控的房源等，其去化状况是不错的。2）房地产供给端出现萎缩，导致房源供应或推盘能力面临制约。供给端指标方面，全国房地产开发投资额指标连续两年同比下降、房地产新开工面积连续四年下降、全国重点监测的30个城市土地购置面积连续三年下降。此类数据均说明，当前房地产市场供给端出现萎缩状态，进而也会使得库存指标难以明显增加。

从2023年全国百城库存数据来看，成绩是积极的、方向是正确的。当然从高质量推进去库存工作的角度看，对于库存方面的工作需要有更清的思路。1）方向上看，2024年的重心在于“去库存”，而非“补库存”。各地销售工作、房贷工作、购地工作等都要基于这个最基本的市场状况来进行。2）要适当关注结构性房源不足的问题，围绕“好房子”的标准开展库存相关工作，包括限价政策的放松、响应低碳要求和数字化要求、确保工程建设资金充足到位等。

2、供求关系：扭转了过去五年供大于求的常态

从年度数据看，2023年全年全国百城新建商品住宅供应面积为29112万平方米，成交面积为31652万平方米，供求比为1:1.1。该数据说明，百城总体呈现了供小于求的态势，其改变了过去五年即2018-2022年“供大于求”的常态，具有非常好的信号意义。这也说明2023年的去库存工作取得积极的成绩。当然需要说明的是，观察全国百城的供求数据，其相比2021年及以前年份出现了明显的萎缩状态，这是后续需要关注的重点内容。

3、城市分类：三四线城市库存高企压力略有减少

2023年初，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3360、26572和23126万平方米。而到了2023年底，该指标分别为3568、24575和22375万平方米。据此计算，三类城市库存同比增速分别为6.2%、-7.5%和-3.2%。

数据说明，一线城市总体保持库存同比正增长态势，这和一线城市购地及新开工市场平稳、房源供应充足等有关。尤其是2023年下半年一线城市出台了各类利好政策，房源供应频次明显增加。同时，二线城市和三四线城市库存数据均有所下降。最近两年二线城市受烂尾楼事件影响，新房开发和房源供应受到影响。而对于三四线城市来说，2018年下半年棚改货币化褪色后，库存总体呈现“缓慢上升后下降”的态势。数据显示，三四线城市当前出现了连续10个月库存同比下降，意味着高库存压力有所缓解。我们建议从正面的角度去解读该数据，其说明三四线城市库存问题和2014年的情况是有差别的。

4、城市排序：部分重点城市保持充足的房源供应能力

对2023年全国百城库存规模同比增速进行排序，这里选取2023年12月份数据进行分析。数据显示，2023年新房库存规模增速较大的城市包括：赣州、深圳、上海、马鞍山、南通、岳阳、韶关、湛江、合肥和南昌。此类城市库存规模增加，和新房供应增加有关，不能简单理解为新房异常难出售。尤其是到了2023年下半年，随着各地认房不认贷、房贷政策“双降”等政策影响，各地房企推盘意愿和积极性明显增加。包括深圳、上海等城市都有类似情况，反过来说明部分重点城市新房供应节奏是正常有序的。

另外，蚌埠、肇庆、清远、长春、镇江、郑州、兰州、青岛、中山和沈阳的库存出现了下降。出现下降也有很多复杂原因，不过也可以看出，部分城市最近两年新房供应量确实在下降，这就会引起新房库存的下降。所以，库存规模下降，也不能简单等同于此类城市消化状况非常好。要根据不同城市的实际情况来做分析。

二

去化周期

1、存销比：当前高于合理值至少8个月

观察2023年全年各月去化周期，总体上呈现“U”型走势，即先降后升的情况。具体数据看，2023年年初去库存周期或存销比为18.9个月，到了年底则为22.4个月。这说明2023年新房销售数据虽然有企稳向好走势，但绝对数据仍然偏低，进而导致去化的动力基础是薄弱的。本报告定义的去化周期合理值为12-14个月，这说明2023年底去化周期明显偏高，即高于合理值至少8个月。通俗来说，过去某个城市卖房速度为14个月，而现在卖房速度明显放缓了，变为22个月了。当然，物极必反，2024年去库存周期或存销比将迎来真正的拐点。

要特别重视去化周期指标或存销比指标所反映的问题，在这里我们做三个风险或原因方面的提示，以更清晰认识去化状况，更好把握供求关系新情况。1）从有监测数据的年份即2010年开始计算，历史上去化周期最高的时候出现在2012年2月，其数值为22.8个月。这说明2023年12月份去库存周期属于历史次高水平。2）导致去化周期偏高位的原因，并不是库存规模偏大，而主要是销售量处于历史偏低位。3）从“市场-政策”的互动关系看，相比2011-2012年、2014年高库存的年份，发生了新变化。过去利好政策出台下，存销比指标一般呈现“高位-随即下行”的态势。而2023年则呈现“居于高位、难以压制”的新情况，说明政策消化需要更长的时间。

2、城市分类：问题严重性其实在于一线城市

2023年初，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。而到了年底，该指标分别为16.7、19.2和29.5个月。从此类数据可以看出，三类城市均出现存销比数值增加的情况，其中：一线城市增加了4.3个月，二线城市增加了1.2个月，三四线城市增加了7.7个月。横向对比看，三四线城市去化压力增加是最明显的。同时新的情况是，此前二线、三四线城市位于偏高位区间，而当前一线城市也加入此范围。所以从这个角度看，当前最大的问题不在于三四线城市，而在于一线城市。

我们将2010年以来的城市数据进行对比，以观察历史走势，更好评估目前三类城市面临的压力。1）城市间的总体格局没有发生重大的、本质性的变化。从去化速度按快到慢排序，总体上是一线城市、二线城市和三四线城市。其背后反映了去化逻辑和动力总体不变，即城市人口等指标好的，去化速度相对要快。2）城市分类看，一线城市2023年12月去化周期水平为历史次高，其历史最高点为2014年9月，相关数值为17.2个月；二线城市该指标也为历史次高，其历史最高点为2012年2月，相关数值为22.1个月；三四线城市该指标为历史最高水平，超过2012年2月25.9个月的水平。总结来说，三类城市当前去库存的压力是最近14年比较大的。

3、城市排序：仅有15个城市去化状况相对好

本部分对2023年12月全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，以此衡量2023年去化周期和去化状况，结果如下。

去化周期相对高的10个城市为：韶关、晋江、舟山、洛阳、西宁、江阴、哈尔滨、泉州、景德镇和嘉善。此类城市中，部分属于过去典型的热点三四线城市，当前市场明显降温。需要说明的是，部分城市去化周期异常高，和新房网签备案数据没有及时录入或有关系。此次排序中出现了哈尔滨，近期哈尔滨的“尔滨”热点事件，持续增加社会大众对其好感，这对于城市经济的健康发展和楼市发展等都有积极的作用。而去化周期相对好的城市主要有15个，即去化周期小于14个月。其中去化周期相对低的10个城市为：合肥、贵阳、南昌、珠海、上海、济南、杭州、三亚、中山和成都。此类城市基本面不错，从实际反馈看楼市也相对健康。一个非常重要的逻辑在于，人口或年轻人规模大的城市，其楼市会更坚挺，库存去化指标也会更为健康。

三

结论趋势

1、市场总结：既要看到成绩也要看到不足

总结2023年全国百城库存规模和去化周期数据，我们认为，既要看到相关成绩，也要看到相应不足。唯有这样，才能客观认识当前库存背后的供求关系，同时为更好谋划相关工作提供坚实基础。

从成绩来说，2023年各地在去库存方面积极落实各类政策，包括放松限购限售、落实认房不认贷政策、降低房贷首付比例和利率、给予购房补贴和契税补贴等。在这过程中也有一些创新点，包括落实“以旧换新”政策等。这都说明，各地基于供求关系重大变化的总体判断，积极优化调整购房政策，给予系统持续的各类政策支持。此类政策都明显降低了购房成本和入市门槛，有力支持各地去库存工作。各地反馈情况也说明，2023年在去库存的工作中，很多购房者享受到了实实在在的优惠，更好实现了购房换房搬新家的美好愿望。

当然，相关城市的库存方面，也反映出一些新情况和新问题。1）从供求关系的新情况看，主要包括：购房需求的规模进入到偏低水平、房价波动导致一些购房者观望情绪有所增加、各地库存去化存在结构性差异即冷热不均。另外去库存方面的压力，也传导到了房企身上，导致部分房企的资金压力略有增大。2）从各地反馈的情况看，各类政策放松确实带来了积极的影响，但市场热度有局部性且难以持续维持。我们认为，此类问题恰说明，对于去库存的问题，要置身于宏观经济大框架下进行，即需要具备全面的视角。

2、市场趋势：去库存的环境将有优化的可能

2024年去库存工作将面临新的变化和新的机会。这里从房企或供给端、购房者或需求端两个角度进行分析，以更好明确去库存环境优化的方向。

房企应该积极观察和捕捉利好点，以更好做出新一年的去库存工作。1）保交楼工作进一步落实下，各地对于房屋开工、预售和交付等工作将有更为全面的保障。这对于购房者权益的保护具有积极的作用，也有助于增强购房者的入市信心，利好去库存工作的顺畅。2）各地从降低成本和确保房企流动性安全的角度出发，或会进一步降低预售门槛，即预售节点提前。这也有助于增加房源供给和市场交易的活跃。3）各地对“好房子”的提法明显增加，也意味着好房子会加快入市。这对优化新房库存的结构和质量、吸引购房者积极入市、更好去库存等都有积极的作用。

从需求端或购房端的角度看，2024年去库存工作也会迎来很多新机遇。1）2023年各地二手房尤其是重点城市的二手房交易不错，此类二手房出售后，势必会带来换房需求。这是有助于各地房企积极营销和去库存的。2）各类利好政策增加，需要时间消化。2024年是全面消化2023年政策的关键时期，政策效应释放，自然带动去库存效率的提高。3）经历了2023年房价的全面深度调整，我们认为，2024年购房性价比明显提高。因为各类价格折扣和优惠非常到位、购房的成本在进一步降低，同时房价本身也面临企稳向好趋势，所以购房者的入市信心将明显增加，这对于房企和各城市去库存都有积极的作用。（来源：易居研究院）