2024年日本地震后，东京、横滨等黄金地段只涨不跌！

2023年底袭击日本的地震剧变已经将冲击波带到了震中之外，全球的焦点现在都集中在该国陷入困境的房地产行业。大地震的余波留下了毁灭的痕迹，使无数的房产无法居住，并破坏了日本房地产市场的微妙平衡。这场灾难的规模促使人们重新评估该地区的地震风险，导致投资者和房主都对其资产的稳定性提出质疑。

移路通出国认为：在这场地震灾难之后，人们的担忧波及全球经济格局。日本拥有错综复杂的相互关联的金融体系，在国际市场上发挥着关键作用。随着房地产行业努力应对其后果，人们对全球投资、保险市场和经济稳定的更广泛影响产生了疑问。虽然重建工作正在进行中，但长期后果仍不确定。地震暴露了基础设施的脆弱性，并对城市规划的弹性提出了关键问题。全世界屏息注视着日本完成重建其物理结构以及经济和社会基础的复杂任务，其影响远远超出了其国界。

随着步入2024年，东京房地产市场正处于一个关键时刻，反映了全球经济的变化和当地的趋势。本篇内容，移路通出国将为房产投资者，深入分析日本当前市场动态和未来前景。在一个充满不确定性的时代，这项深入的研究充当了一个指南针，引导投资人在东京不断发展的房地产格局中做出理性的选择。

新房地产时代的兴起

自2012-2013年以来，东京的房地产市场一直处于上升轨道。2024年，我们可能会目睹类似于“房地产泡沫”的局面。这一激增与向自由民主党的政治过渡有关，自由民主党启动了有影响力的货币宽松政策，大幅提高了房地产价值。价格长期上涨引发了人们对这种增长可持续性的担忧，引发了对泡沫的猜测。观察人士正在密切关注市场，思考与之前房地产泡沫相关的潜在后果和风险。

移路通出国发现：过去十年房地产价格的飙升是由“低利率”支撑的，尽管目前的市场被贴上了“泡沫”的标签，但抵押贷款利率仍然非常低，与1990年泡沫时期超过7%的利率形成鲜明对比。目前，可变利率徘徊在0.3-0.4%左右，转化为可管理的每月还款，与泡沫时代60多万日元的还款明显不同。尽管东京市中心的共管公寓价格可能会超过泡沫时期，但还款金额明显低于过去。

回顾新冠肺炎疫情期间日本房产局势

当新冠肺炎来袭时，许多人预测房地产价格即将崩盘。然而，相反的情况发生了。日本房地产价格攀升得更高。这是由于搬迁需求激增，尤其是首次购房者。生活和工作方式的改变导致对郊区住宅和独立式住宅的需求增加。不过，这一趋势在2022年前后开始稳定下来，库存逐渐增加。

尽管交易数量下降，库存增加，但价格并没有下降，这表明确实可以出售的房产的特征发生了转变。本质上，一个更具选择性的过程正在发生，市中心和车站附近等黄金地段的房产，尤其是较高价格区间的房产，正变得越来越占主导地位。滨水区也表现良好。即使库存在2024年继续上升，地段好的房产仍有价格攀升的空间。

房贷利率会有什么变化？

提高抵押贷款利率可能会抑制购房欲望，并对房价施加下行压力。2023年4月，上田和夫成为日本央行行长。到10月下旬，货币政策会议同意容忍长期利率略高于1%，此后固定利率一直在逐步上升。

抵押贷款利率的上升，对房地产收购构成了潜在的威慑，对价格施加了下行压力。到10月下旬，货币政策会议决定容忍长期利率超过1%，此后固定利率逐渐上升。利率动态的这种变化为房地产等式引入了一个新的变量，有可能重塑买家行为和市场动态。2023年4月起，上田和夫出任日本央行行长。在上田的治理下，不断演变的货币政策影响着日本房地产市场的发展轨迹。

然而，由于金融机构之间的激烈竞争，可变利率保持稳定并有所下降。超过70%的购房者选择可变利率抵押贷款主要是因为其利率较低。即使固定利率略有上升，也不太可能对房地产市场产生重大影响。

尽管在上田和夫行长的任期内固定利率有所上升，但由于金融机构之间的激烈竞争，可变利率一直保持稳定，甚至有所下降。超过70%的购房者选择可变利率抵押贷款，因为他们的利率相对较低，固定利率小幅上升的影响不太可能对房地产市场产生重大影响。

日本预计不会大幅加息

虽然可变利率的适度上调可能影响最小，但2%或3%的大幅上调可能会显著改变房地产格局。然而，预计2024年不会出现如此剧烈的转变。日本央行拥有超过一半的政府债券，这带来了限制，因为过快加息可能会导致过度负债。尽管围绕容忍率略高于1%进行了讨论，但似乎不太可能扩大到2%或3%。

房地产市场的“三级分化”

日本房地产市场一直在经历一种被称为“三级分化”的有趣现象。尽管人们对2023年标准和公共土地价格的显著上涨颇有微词，但更广泛的情况揭示了一种更微妙的趋势。上世纪90年代泡沫破裂后，日本整体平均土地价值稳步下降。从泡沫时代大约2，000万亿日元的峰值，土地总价值现在已经减少到大约一半。

移路通出国认为：这种分化突显出房地产市场内部的差距越来越大。一方面，有些地区的房地产价格不仅保持稳定，还在大幅上涨。另一方面，大多数地区的房地产价值正在逐渐下降，一些地区甚至看到房地产几乎变得一文不值。这种“三级分化”实际上将房地产市场分为三个不同的类别：

前15-20%：以高需求和价格上涨为特征，通常位于黄金地段。

中间的70%：代表市场的大多数，显示房产价值逐渐下降。

底层15-20%：面临需求和价值下降等挑战，通常位于不太理想的位置。

这一趋势正日益成为日本房地产市场的决定性特征。

未来展望，东京市中心、横滨等黄金地段房产持续上涨

伴随着已经到来的2024年，日本房地产市场预计将呈现不同的价格走势。具体而言，东京市中心、横滨和其他主要交通枢纽附近地区以及受欢迎的滨水区等黄金地段的房产价格将进一步上涨。

随着2024年的到来，日本房地产市场正准备迎接各种各样的价格波动。值得注意的是，包括东京市中心、横滨和主要交通枢纽附近地区在内的黄金地段的房地产价格预计将持续上涨。中心城市空间的吸引力和便捷的交通枢纽仍然是需求的驱动力，持续着房地产价值的上涨压力。

移路通出国建议：备受追捧的海滨地区预计会受到更多的投资者追捧，从而推动价格的上涨。居住在风景优美的海滨和娱乐设施附近的吸引力与不断变化的生活方式偏好相一致，进一步提振了这些地区的需求。建议投资者和购房者仔细评估这些动态和趋势，以便在2024年驾驭微妙的日本房地产市场时做出明智的决定

移路通出国重磅推荐

日本东京顶级房源

房源1：上野·樱苑

公寓名称：上野·樱苑

位置：东京都台东区东上野1丁目
土地面积：57.91㎡
延床面积：259.45㎡
构造：RC(钢筋混凝土造)
层高：5层
户数：10户
面积：18.23㎡-40.25㎡
竣工日期：2023年6月

上野·樱苑

推荐理由：
位于东京都台东区东上野1丁目的高级公寓，永久产权，符合新抗震标准，公寓楼已在2023年6月竣工，融合了办公室、住宅、酒店、国际学校、商业设施、文化设施等各种各样的设施，为住户提供了全新的便利生活方式。交通方面：公寓楼附近有【新御徒町】站、【上野】站、【御徒町】站、【稻荷町】站、【仲御徒町】站。

房源2：早稻学府Ⅲ

公寓名称：早稻学府Ⅲ

项目地址: 东京都新宿区早稻田鹤卷町
士地面积: 78.97㎡
延床面积: 230.76㎡
建蔽率: 60%
容积率: 400%
规模: RC造4层
户数: 12户
户型: 1R/1DK/1LDK
房间面积: 11.74㎡- 32.56㎡

推荐理由：
新开发案占地16,000平方公尺，为一地上48、地下5层楼的商用大楼，将率先于2029年完工，落成后的大楼将包含1-11楼的百货商场，12-13楼的新创孵化器，9-14楼有长400公尺的天空走廊，以及14楼以上的办公室，低楼层商场连接地铁口的部分，宛如一座3D城市，满足通勤族的各种需求，主体建筑为260公尺，建成后也将取代新宿都厅成为新宿区最高的建筑物。

• 项目周边名校环绕，独一无一的优质教育配套：
  
• 距离早稻田大学290m，仅需3分钟路程；
  
• 距离学习院大学1.9km，骑行8min；
  
• 距离御茶水女子大学1.8km，骑行9min；
  
• 距离东京女子大学1.2km，骑行6min；
  
• 距离圣玛丽亚大教堂1.1km，骑行12min；
  
• 距离国际医疗研究中心1.4km；
  
• 距离东京女子医科大学医院1.8km；
  

生活便利，一应俱全。