峰会回顾丨圆桌论坛：上海国企在租赁住宅的发展之路

2024年1月26日，由克而瑞不动产运营上海区域主办、中国邮储银行上海分行承办的“2023上海租赁住房年度峰会”圆满落幕，克而瑞携手行业优秀企业多位嘉宾针对上海国企在租赁住宅的发展之路进行探讨分享，以下为本次圆桌论坛的精彩观点精选：

圆桌论坛：上海国企在租赁住宅的发展之路

圆桌主持：

克而瑞集团 叶茂

圆桌嘉宾：

上海新金桥广场实业有限公司总经理 李昌忠

宝地资产 寓舍事业部高级副总裁 须晓丰

上海浦东发展集团有限公司党委委员、副总经理 张文革

问题1

作为地方国企，做租赁住宅在“社会责任”和“市场经济”间如何保持平衡？

上海新金桥广场实业有限公司总经理 李昌忠：

母公司金桥股份作为浦东国企，主要承担金桥开发区的招商引资工作，在招商引资过程中了解到企业和人才的需求，其中居住需求是重要的一部分，尤其是中高端人才希望得到优质的居住环境和服务，碧云服务公寓作为金桥股份的配套产品，为中高端人才引进解决了居住的问题，承担了一部分社会责任。

服务公寓行业也是一个完全竞争的红海市场，我们公司虽然是国企的背景，但我们的机制还是偏是市场化的运作，金桥股份还是希望我们多拓展，以轻资产的模式承接更多的服务公寓项目。我们既要承担社会责任，同时又要市场化运作，还要谋发展。

宝地资产 寓舍事业部高级副总裁 须晓丰：

我个人认为，两者是相辅相成的，没有哪一块更重要。宝地资产管理相关的东西也比较多，在各区的保租房纳保过程当中也是积极参与，完成了各个区的要求。前两年的疫情当中，我们有些项目刚刚落成，就移交给政府了，这也体现了我们国有企业的社会责任和担当，这是责无旁贷的。在经营管理过程当中，有国企考核的经济指标，包括利润率和收益率，所以我们对新老项目的考核都有很严格的要求。

我想未来发展关于两者的平衡可以从以下三点来看：一个是在我们现有的项目当中继续开发旧改项目，推出更多的租赁住房以满足不同层次的人才租赁需求；第二个是我们会引进多层次、不同来源的资金。REITs我们也在考虑，这样的话，当资金的成本降低以后。我们在一定的经济回报率的约束情况下，可以保证拓展项目会更多；第三个就是我们要继续加强跟各区政府的协调，希望政府在政策上面给我们更大的优惠和支持，让我们更好地为社会服务。

上海浦东发展集团有限公司党委委员、副总经理 张文革：

首先，浦发注重社会效益，这体现了企业的社会责任。在租赁住房业务中，企业需要考虑政府部门统筹要求，并相应地调整项目方向，以符合政府保租房供应和人才服务等要求。其次，浦发在地优势明显。由于项目集中在浦东地区，他们对当地的产业、人才和需求有较为深入的了解。这种了解可以帮助企业更好地满足客户需求，并提供更符合当地特点的租赁住房服务。此外，与商品房项目的业管理等方面。这种全链条的业务模式可以确保企业在各个环节的协同效应，提高运营效率。总的来说，浦发在租赁住房业务中注重社会效益，发挥在地优势和协同优势，努力实现社会效益和市场导向的平衡。这种理念和优势有助于提升企业的竞争力，并为租赁住房市场的发展做出积极贡献。

问题2

从运营管控到服务，我们企业自己做和找优秀的运营商合作，有何不同？

上海新金桥广场实业有限公司总经理 李昌忠：

我们浦西的项目黄浦碧云苑自2006年开业，那时公司没有运营团队，找了一家境外的服务公寓管理公司，签了6年的委托管理合同，合同结束以后，经公司决策自组团队自营，历经11年的积累，已形成碧云阁、碧云苑和碧云庭品牌系列，4家服务公寓，约1400套公寓房。

在运营当中，我们不断去探索，包括运营模式方面，我们也向长租公寓学习，学习他们的扁平化的管理经验、营销方式，为此去年做了一些新的尝试，取得一定的效果。以后，我们也会继续尝试找一些合作方，大家共同探索长租公寓市场。

宝地资产 寓舍事业部高级副总裁 须晓丰：

我们是从2017年开始探索租赁住宅，起初是将钢铁企业的旧厂房、员工宿舍等进行改造后推向市场，均为自营项目。随着业务的发展，他们也开发了一些高端项目，但选择请专业团队进行运营管理。

在选择自营或委托管理方面，主要考虑以下几点因素：第一个是业主方和运营方，在房屋修缮、维修的投入上面，可能会有一些扯皮或者说利益上的矛盾，运营方更不愿意去花过多的资金去维护房屋，业主方有时候觉得不是他管，这样下来可能导致入住体验不好，房屋的质量也会有下降。如果这二者能够合二为一自营项目，可能对房屋的品质和入住感受会更好。像最近大家比较关切的消防安全问题，消防安全是租赁住房业务中不可忽视的一环，而消防的投入与经营业绩并没有直接关联。通过自营项目，企业可以更好地关注并投入更多的资源在消防安全上，完善相关设施，提高安全系数，为住户提供更加安心的居住环境。未来我们能够自己运营的项目，都还是自己做。

上海浦东发展集团有限公司党委委员、副总经理 张文革：

我们第一个项目为合作运营，后续基本上都是自己运营。是否和跟领军企业合作具体看我们的成长速度，可能合作方式和现在有所不同。合作就是大家在这个行业当中就相互学习的过程。

问题3

在服务公寓和白领公寓之间，这个市场究竟有多大？

上海新金桥广场实业有限公司总经理 李昌忠：

我们在2021年做过公寓市场调研，在供给端，介于服务公寓和白领公寓的中高端租赁公寓市场上大约有100家公寓，总供应量约为2万套。这个赛道目前还没有外资企业介入，市场集中度低，头部企业还未出现。这表明市场尚未饱和，有较大的发展空间。

在需求端，筛选出年收入30万元以上有租房需求的外来人口，估计这类人群有10万人。之所以选择年收入30万作为标准，是因为根据经验值和房租承受能力推算，白领公寓的租金大约占收入的30%，中高端公寓则能占到40%。

此外，白领公寓的升级也是市场需求的一个重要方面。随着企业和个人客户对居住品质的要求提高，改善居住的需求逐渐增加。例如，企业为员工提供升级的租赁住宅服务，海归和对品质有要求的单身女性等个人客户也逐渐成为市场的重要组成部分。

在客户稳定性方面，B端客户通常更稳定，部分企业为了吸引人才，长期租赁中高端公寓，“换租客不换租约”，为人才提供临时居住点过渡。对于企业用户来说，员工是相对稳定的群体，这为租赁住宅服务提供商提供了更稳定的客源。此外，对于个人客户来说，高品质的租赁住宅服务也能吸引更稳定的租户群体。

克而瑞集团 叶茂：

服务公寓和白领公寓之间，市场究竟有多大，现有规模和未来供应量肯定非常重要，另一方面可能是观念的问题，现在越来越多的人对租房的观念正在变化，所以租房人群也变得更加丰富。我们在调研中发现很多年轻人、海归，他们的观念和老一辈完全不同，家里有房子的还会去租，这类需求正在慢慢走进5000块以上，2万块以下的这个市场当中。

问题4

开发商做轻资产输出有何优势？如何做到1+1＞2的合作效果？

宝地资产 寓舍事业部高级副总裁 须晓丰：

宝地资产长租公寓之路，始于宝武集团的员工宿舍和闲置资产，随着两个R4项目也投入市场，手里可以改成长租公寓资源越来越少，而管理团队已经很成熟了，所以我们进行一些轻资产输出的尝试，并且有项目成功落地。

对外输出我们有两大优势，一个是品牌和管理能力，现在的整个业主在选择管理团队的时候，对于企业的性质、管理经验都比较看重。宝地资产跟国有的，包括民营的一些业主谈的时候对我们还是比较信任的，这也是我们走出去的一个关键。

其次是我们企业自身有一定的内在需求，这两年就业形势相对不是很好，我们作为国有企业，从承担社会责任的角度出发，这两年新进中国宝武的大学生数量都有所增加，这些新进员工要找地方住，我们把内部需求跟社会上的拓展精准匹配。有了需求端的锁定以后，公司对整体的价格也就比较放心了，我们有底气能够让大家相信宝地资产可以做好管好。

有了品牌实力和客户资源两大优势，所以说宝地资产不仅要把自己的管理好，也应该走出去，为一些有管理需求的业主，提供我们的专业化服务，这是我们未来的发展之路。

问题5

对于一个大片区，租赁住宅的入市意味着什么？同时，有没有考虑过各自差异化的发展路线呢？

上海浦东发展集团有限公司党委委员、副总经理 张文革：

我们在周康地区的量确实比较大，还会有两个项目入市，我们发挥浦发产业链优势，在建设端、运营端、成本控制各个环节都在不断的总结。产品方面，我们在房型设计、室内装修秉承“懂你的友好社区”这个理念，在客户需求上不断的挖掘潜力。

问题6

随着国家发展保租房力度的不断加深，相信会有越来越多的合作伙伴参与其中。最后，请各位领导用简短的话总结对上海租赁住宅市场的展望和期许。

上海新金桥广场实业有限公司总经理 李昌忠：

建议克而瑞多做一些分享活动，和同行间也多交流，大家各取所长抱团取暖。

宝地资产 寓舍事业部高级副总裁 须晓丰：

我也感受到这两年居民租房理念也发生了变化，有的人从买不起房来租房，变成了买得起房的人也不买房了，来租房住。所以我认为这个行业肯定是蓬勃发展的，我也期许政府有关部门能够对保持这个行业的呵护，出台一些促进行业健康发展的政策，让我们这些住房租赁企业都能够获得长足的发展。

上海浦东发展集团有限公司党委委员、副总经理 张文革：

租购并举是未来房地产市场发展的方向，所以我们也希望在政策的支持下，自身的努力提供体验感更舒适的产品，期待 2024 年的租赁市场更好。

克而瑞集团 叶茂：

我来收个尾，首先在履行社会责任的同时，也需要满足市场需求，提高经济效益。其次，运营管理服务应该由自己来做，以确保服务的全面性和精细化。通过自营项目，国企可以更好地掌握项目的运营和管理，提高服务质量和客户满意度，也可以避免与合作方的利益冲突和沟通障碍。第三是我们可以看到服务式公寓和白领公寓之间是有市场的，这个市场在未来发展可能会越来越快。第四，轻重资产平衡发展，通过轻重结合实现资产的优化配置和效益的最大化，提高企业的竞争力和抗风险能力。以及深耕片区的话，项目打造上还要考虑差异化。通过合理的规划和策略制定，国企可以实现租赁住房业务的可持续发展，提高企业的竞争力和市场地位。

——推广计划早知道——

租赁住房品牌线上测评

2024年2月第3周起

开启租赁住房品牌线上测评

每周详细解读一个公寓品牌

更多品牌测评

敬请持续关注克而瑞不动产运营上海区域

如需交流沟通、获取更多资讯，请联系下方邱女士